“低溢價”成交頻現土地市場 政府被指變相抬價

中國證券報記者 車亮 攝

　　“現在，各地舊城改造和土地一級開發的投入主要依靠熟地的土地出讓金來填補，土地出讓收入在部分城市的財政收入中占比很高；土地市場一旦趨冷，對地方經濟的負面影響將不言而喻；而房價回升使開發商對調控加碼的預期日益強烈，拿地節奏可能進一步放緩。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

　　業內專家指出，在目前的財稅制度下，地方政府對土地財政的依賴很難改變，其通過低價供地增加商品房供給的內在動力本身就不足。因此，今后的調控應當著力于調整土地利益關系，完善房地產稅制，讓土地供應落到實處。

　　增加供地“應者稀少”

　　“在本輪房地產調控中，中央一方面收縮銀根擠壓需求，另一方面督促地方擴大供地增加供給，以期有效平抑房價。但是，受土地一級開發的高成本約束，新增用地的底價普遍較高；而在調控可能繼續收緊的預期下，多數開發商不敢貿然拿地；因此，樓市新政以來，雖然重點城市紛紛推出規模巨大的供地計劃，但實際出讓的土地卻不多。”亞豪機構副總裁任啟鑫指出。

　　9月3日上午，大望京村3號地以及昌平、延慶兩塊居住用地在北京市土地整理儲備中心開標。其中，備受關注的大望京村3號地僅引來3家企業投標。其中，最高投標價為25.8445億元，折合樓面價為7400元/平方米。

　　與今年3月份大望京村拍出的2塊高價地的激烈爭奪不同，此次投標企業謹慎了很多。報價最高的綠地集團僅比標底價格高出1.3425億元，折合樓面價僅高出標底價每平米100元。

　　而今年3月15日，經過84輪競價后，遠洋地產子公司遠豪置業以40.8億元將大望京一地塊收入囊中。折合樓面價約2.75萬元/平米。3月17日，保利經過82輪的激烈爭奪以50.4億的總價拍得崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目4號、5號地，折合樓面地價17949元/平米。

　　無獨有偶，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，幾乎占了出讓土地的一半。統計顯示，今年上半年，上海地塊出讓的平均溢價率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價率一般為150%-200%。

　　8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區金匯鎮一住宅地塊以底價成交，樓板價僅1005元/平方米，創下上海土地市場公開拍賣以來樓板價歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價成交，其中包括SOHO中國以15.6172億元“底價囊收”的上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。9月1日，上海商住用地影佳路一號地塊再次以底價出讓。

　　中原地產市場總監張大偉指出，最近預售資金監管已經在全國多個城市執行，這將加劇開發商的資金緊張，預計土地市場在9月以后將進一步趨冷。

　　政府被指變相抬價

　　“目前，一線城市推出的地塊中，雖然有相當一部分以底價成交，但實際的成交價并不低，而且往往設定諸多苛刻的條件，這給今后的開發帶來不少風險。因此，不被開發商所看好。”北京一地產商坦言。

　　SOHO中國董事長潘石屹以北京大望京村3號地為例分析，該地塊靠近東五環，為住宅、商業和綜合用地，建筑規模超過30萬平方米，其中商業部分根據規劃要求須自持；另外中標企業必須在7日內一次性交清土地出讓金，這對開發商的資金壓力很大。“更重要的是，該地塊所處位置商業環境還沒有成熟，商業如果不在繁華的區域，就很可能沒人去辦公和購物，該物業的經營風險也就很大。”潘石屹坦言。

　　在上海，很多地塊也設置了“高門檻”。“新江灣城地塊原先被很多開發商看好，但了解出讓規則后，他們就打了退堂鼓。”知情人指出，該地塊的附加條件極其苛刻，其中包括節能環保高于國家標準65%，環保節能方面的投資不能低于1000元/平方米。另外，競得地塊之后30天內付清全部土地出讓價款，4個月內開工，3年內竣工。其中，人才公寓地下設施及其產權要無償移交區政府。該地塊出讓現場僅有兩家企業，最終被具有政府背景的上海城投以11.08億元的底價獲得。

　　其實，以底價拿到地塊的開發商，并不意味著撿到了便宜貨。一位不愿透露姓名的開發商介紹，有的價格低，是因為有些有特定的要求，比如有的要為政府免費代建配套項目，比如幼兒園、公園等。9月3日招標出讓的北京昌平區回龍觀一地塊，規劃建筑面積為19.3萬平方米，其中10萬平方米為配建限價房，其銷售限價為7800元/平方米。

　　受此影響，8月以來，主要城市供地量明顯上升，但成交量卻不斷萎縮。9月第一周，中國指數研究院監測的20個主要城市共推出土地115宗，推出土地面積477萬平方米，環比顯著上升；而成交土地56宗，環比下降18%，成交面積為336.3萬平方米，環比減少12%。

　　專家：完善房地產稅制

　　“在目前的地方財稅體制下，地方政府主要依賴土地收入，這是造成地方存在控制土地供給進而推高地價的利益驅動。地方政府在擴大土地供給之時，也往往設定諸多苛刻條件，變相提高土地價格。因此，從長遠看，土地市場的調控應轉向完善房地產稅制，改變目前土地市場的利益格局。”一位房地產資深人士指出。

　　在中國社科院財政與貿易經濟研究所副所長高培勇看來，涉及地方政府財政利益的變革，應當設立新稅種來彌補土地出讓收益的減少。

　　“與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是，房產稅是在物業持有環節征稅，為地方政府帶來的是更持續穩定的稅收收入。”稅收專家認為。

　　8月24日，國家發改委財政金融司司長徐林公開證實，我國將推進房產稅改革，它的開征可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。

　　房地產研究人士指出，“以‘稅調’取代‘政調’是國外房地產市場較為成熟的經驗，可以從根本上扭轉地方政府把GDP當成倒賣土地的扭曲現狀，改一次性的賣地財政為稅收的細水長流，從根本上增加投機性住房的投機成本，從而讓樓市健康發展。”

　　8月以來，各地樓市強勁反彈，但主要城市的土地市場并未因此走出沉寂。在調控政策影響下，房地產企業整體的拿地意愿持續低迷；另一方面，在加大供應的背景下，一些地方政府往往為受讓方設置苛刻條件，變相抬高土地價格。因此，新政以來，低溢價成交土地頻現。（林喆）