剛性需求拉動(dòng)樓市回暖 調(diào)控重在落實(shí)新"國(guó)十條"

　　在宏觀調(diào)控4個(gè)月之后，樓市僵局終于在9月打破。然而出人意料的是，購(gòu)房者并未等來(lái)預(yù)期中的房?jī)r(jià)下跌15%至30%，而是盤(pán)整之后的繼續(xù)攀升：上周深圳一手房市場(chǎng)成交量環(huán)比上升5.1%，成交均價(jià)環(huán)比上漲12.8%；上海上周商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周上漲5%，已經(jīng)連續(xù)三周呈上漲趨勢(shì)。面對(duì)如此超乎預(yù)期的市場(chǎng)，應(yīng)該如何把握后市趨勢(shì)，本期的地產(chǎn)圓桌論壇，邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)人士各抒己見(jiàn)。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林：

　　重在落實(shí)新“國(guó)十條” 而非出臺(tái)新政

　　對(duì)于近期樓市成交量的反彈，我認(rèn)為4個(gè)多月的調(diào)控確實(shí)壓制了剛性需求，其入市購(gòu)房的迫切性可以理解。

　　成交量反彈帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，主要原因還是供給不足，雖然北京說(shuō)庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)套，但是庫(kù)存并不等于有效供應(yīng)量，只有實(shí)際的住宅供應(yīng)量充足，才能使房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　　再者，中央政府的新“國(guó)十條”，以及北京地方調(diào)控政策，足以達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，并不需要出臺(tái)更多政策。

　　可以說(shuō)，如果樓市成交量反彈又伴隨房?jī)r(jià)快速上漲，致使調(diào)控效果不理想，這更多的是政策執(zhí)行不到位造成的。

　　例如，針對(duì)炒房投機(jī)，北京市制定了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”——同一購(gòu)房家庭只能在北京市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，并且購(gòu)房人須申報(bào)家庭成員情況，騙購(gòu)將不予辦理房產(chǎn)證。北京的“限購(gòu)令”，可以說(shuō)極大程度地遏制了投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，而目前如果還有投資、投機(jī)客入市，只有一種可能就是鉆了政策空子。

　　總的來(lái)看，目前樓市正處于調(diào)控之中，還不能對(duì)調(diào)控效果過(guò)早下結(jié)論，具體要到今年四季度再看情況。另外，我一直認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控是否到位，不是政府說(shuō)了算，還應(yīng)該看老百姓對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)可度。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云：

　　“金九銀十”純屬炒作 下半年土地市場(chǎng)低迷依舊

　　所謂“金九銀十”，我認(rèn)為本身就是開(kāi)發(fā)商的一種炒作。9、10月份為什么就是房地產(chǎn)消費(fèi)旺季？這本身就是一個(gè)問(wèn)題。

　　我認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量即便是反彈，也是一種假象，需要冷靜觀察。并且，從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，整體依舊低迷。雖然也有個(gè)別地方出現(xiàn)高溢價(jià)拿地，但僅是個(gè)別地塊的個(gè)別現(xiàn)象。

　　如果說(shuō)近期樓市真的反彈了，我覺(jué)得主要問(wèn)題就是政策執(zhí)行不到位，當(dāng)然這并意味著要出新政策。

　　另一方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要建立起完善的調(diào)控機(jī)制。例如，稅收方面，可以給市場(chǎng)一個(gè)調(diào)控預(yù)期，尤其是對(duì)土地的閑置稅、住房的空置稅應(yīng)該建立起來(lái)，以穩(wěn)定市場(chǎng)。另外，建立有效的投資環(huán)境也非常重要，很多時(shí)候無(wú)論是民營(yíng)資本、還是個(gè)人投資買(mǎi)房，都是非常盲目的，僅僅是為了給自己的錢(qián)找個(gè)保值出路。

　　對(duì)后市我認(rèn)為不用過(guò)于擔(dān)心，新“國(guó)十條”對(duì)于“投資、投機(jī)購(gòu)房”的制高點(diǎn)已經(jīng)控制住了，所以市場(chǎng)不會(huì)才瘋狂上漲。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟：

　　房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政策就會(huì)加快出臺(tái)

　　我認(rèn)為，樓市成交量最差的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，目前成交量上漲是正常的，但房?jī)r(jià)我卻認(rèn)為不應(yīng)該反彈，當(dāng)然目前房?jī)r(jià)是周度的反彈，有剛性需求入市的結(jié)構(gòu)性因素，還不能確定是真正的反彈。

　　從目前情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商非常的樂(lè)觀，某些樓盤(pán)蓄客量達(dá)上千人，價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)烈，而這很可能招致非常嚴(yán)厲的政策。

　　我認(rèn)為后市政策無(wú)外乎三個(gè)方向：貨幣、稅收、產(chǎn)業(yè)（交易秩序的整治）。目前來(lái)看，區(qū)別的信貸利率政策正在加強(qiáng)，因此接下來(lái)更嚴(yán)厲的政策只能是稅收政策。需要指出的是，現(xiàn)在樓市處于博弈的周期中，調(diào)控政策也在觀察狀態(tài)，但政策的“容忍度”很低，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政策就會(huì)加快出臺(tái)。

　　對(duì)于后市，我觀察到一些高端的、擁有稀缺資源的開(kāi)發(fā)商比較樂(lè)觀，已經(jīng)降價(jià)銷(xiāo)售比較好的開(kāi)發(fā)商也比較樂(lè)觀。中低價(jià)位樓盤(pán)的反彈是好事，但我最擔(dān)心高端的反彈，它會(huì)很快拉高整體房?jī)r(jià)，從而招致政策的加碼。

　　中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新:

　　第二波調(diào)控仍將從信貸入手

　　中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新表示，盡管8月決策層依然維持調(diào)控從緊態(tài)勢(shì)，部分城市甚至?xí)和?套房貸；而且土地清查、預(yù)售監(jiān)管等利空消息接連出現(xiàn)，但上述調(diào)控措施依然未能阻擋各地二手房成交量的反彈和價(jià)格的回升。

　　“這輪反彈并不是突然出現(xiàn)的，6—8月份是個(gè)逐漸回暖的過(guò)程，只是8月的反彈更為劇烈，所以不屬于所謂的‘假性回暖’。”瞿安新認(rèn)為。如果沒(méi)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，9月份成交量繼續(xù)放大幾乎成為必然，而價(jià)格也將繼續(xù)微幅上漲。

　　此次強(qiáng)勁反彈顯然對(duì)各地市場(chǎng)有利有弊。一旦后市反彈過(guò)快，決策層極有可能采取更嚴(yán)厲的調(diào)控政策調(diào)控市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀望。“9月份出臺(tái)政策的可能性不大，關(guān)鍵在10月。如果樓市回暖的速度和幅度超過(guò)政府容忍度，很可能政策繼續(xù)加碼。”

　　不過(guò)，瞿安新認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為政策“原子彈”近期出臺(tái)的可能性并不大。而信貸政策一直處于微調(diào)之中，下一步很可能仍從信貸方面進(jìn)行調(diào)控，比如說(shuō)提高首套房首付比例等。“從中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前購(gòu)房者中有八成為首次置業(yè)者，提高首套房貸款門(mén)檻或利率，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控面會(huì)更寬。”

　　北京鏈家地產(chǎn)：

　　數(shù)據(jù)顯示 北京9月初未現(xiàn)成交大增

　　北京鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，從成交量來(lái)看，北京9月1日-5日的住宅成交量比8月末2天的成交要低，并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的大增，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的判斷應(yīng)該算是比較理性。

　　據(jù)分析，北京9月成交略低部分原因有兩個(gè)方面。其一是，8月最后2天過(guò)多的消化吸收了市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)需求，這是由于消費(fèi)者對(duì)9月市場(chǎng)的不確定以及8月底新項(xiàng)目具有的高吸引力。第二，9月的成交沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的火爆，這也反映出經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)控，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的判斷也更加的理性，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)傳統(tǒng)的成交慣例（“金九銀十”成交高漲）而改變對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，9月第一周新項(xiàng)目采取高價(jià)策略高調(diào)入市，違背了市場(chǎng)預(yù)期，成交冷淡（銷(xiāo)售率）也在所難免。第二，價(jià)格高漲，也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)9月市場(chǎng)有較高的期望，但是從新政至今，市場(chǎng)一直處于不冷不熱地狀態(tài)，如果新項(xiàng)目的價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，盡管是傳統(tǒng)旺季，依然不排除爆冷的現(xiàn)象，反而是之前開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目受到了追捧。

　　另外，鏈家地產(chǎn)指出，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商雖然已經(jīng)為傳統(tǒng)的“金九銀十”做好了開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備，但是第一周并沒(méi)有出現(xiàn)新項(xiàng)目扎堆的現(xiàn)象，這也反映了開(kāi)發(fā)商等待觀望的情緒比較嚴(yán)重。（于祥明 本報(bào)記者朱楠對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）