引導資本投向房地產供給端

　　近期，樓市銷售回暖與地產開發趨冷并存。這表明，在貨幣流動性充裕的情況下，地產調控的思路可考慮從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉變，而引導更多的社會資本投向房地產的供給端，也可以作為今后調控政策考慮的選擇之一。

　　8月以來，主要城市商品房市場在前期小幅調整的基礎上再現“量價齊升”，其背后有剛性需求釋放的推動，也有社會資本投資需求躁動的助力。從目前的市場情況看，依靠提高房貸利率和首付比例、限制三套房貸等為主要手段的信貸調控，在遏制房價方面發揮了重要作用，但最近的樓市走勢有可能要求調控更重視擴大有效供給。其中，敦促地方政府擴大土地供應是一方面，引導大量社會資本，尤其是前期投資商品房領域的資本介入房地產開發領域，則是另一重要方面。

　　眾所周知，我國尚處于快速城市化進程中，大量新增城市移民對住房的需求，構成了未來房地產市場繼續強勁增長的重要基石。而在這一預期下，疊加在剛性需求之上的投資性購房需求也會進一步膨脹。

　　與此同時，經濟成長伴隨的貨幣擴張在短期內也不會停止。去年近10萬億元的天量信貸和以往幾年年均20%以上的廣義貨幣增長，使得社會上留存的資本量十分龐大。這些資本必然會繼續尋找投資和保值增值的商業機會。顯然，貨幣政策可以在短期內遏制這些資本進入樓市，但不可能永遠堵住資本對房地產的投資渠道。

　　如果這些資本進入樓市炒作，無疑會造成房地產泡沫膨脹，但如果引導這些資本進入房地產開發領域，則將推動商品房供給的增長，從而從供應端遏制房價快速上漲。

　　從近幾年的經驗看，炒作商品房的收益率遠遠高于房地產開發，這是由特定制度環境和經濟高速增長所造成的，今后，商品房領域的投資風險會逐漸增大，前期的投資資金也急需尋找新的出口。而目前的問題則是缺乏足夠的金融創新來吸納這些資本。

　　從開發商角度看，近期出臺的調控種種都指向其資金鏈。而地方政府擴大保障房項目，缺的也是資金。假使政府能合理引導前期投資商品房領域的資金進入房地產開發，并保障其合理的收益率，預計代表供給的開發投資將明顯增加。

　　通過金融創新，將社會資本從需求端轉向供給端，可減少樓市投資和投機需求，同時增加供給平抑房價，而這些資本也將根據不同的風險偏好獲得不同的收益率。這一思路或許將為樓市調控開啟新的方向。

　　近期，不少資金鏈趨緊的房地產企業已開始涉足此類地產金融創新，比如金地、復地等相繼設立私募投資機構吸引社會資本介入其項目開發。今后，這些新模式將如何發展還有待觀察，但可以肯定的是，在日益完善的金融環境中，旨在擴大供給的房地產金融創新，將為樓市的健康和穩定發展創造條件。本報記者 林喆