26個(gè)城市成交面積上漲 樓市回暖考驗(yàn)調(diào)控走向

　　有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市已經(jīng)全面回暖。全國30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過50%。而作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來首次集體飆升。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

　　成交量的大幅上漲，引發(fā)市場對(duì)下一波房價(jià)走勢的猜測：房價(jià)將報(bào)復(fù)性上漲還是迎來第二波調(diào)控政策？

　　京滬穗深樓市齊升

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場成交量全面回暖，新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量超過9200套，其中住宅5564套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來的最大漲幅，也是自調(diào)控以來均價(jià)首度回到2萬元以上。二手房房價(jià)回升勢頭也非常明顯。

　　雖然剛出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》(簡稱“滬五條”)，8月上海樓市依然量價(jià)齊升，平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后重回2萬元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。

　　廣州成交量反彈的幅度更大。根據(jù)對(duì)陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下4·17新政實(shí)施以來的新高，而成交均價(jià)也回升6.39%。

　　二手房數(shù)據(jù)也不甘示弱。2010年8月，二手住宅成交連續(xù)第三個(gè)月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達(dá)到今年的最高水平，成交均價(jià)達(dá)12743元/平方米。

　　據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。中原研究人員表示，市場成交量的快速回升，主要是由首次置業(yè)所拉動(dòng)，8月份中原成交案例中，約有60%以上為年齡在26~35歲之間的首次置業(yè)者。

　　在銷售出現(xiàn)井噴的同時(shí)，房地產(chǎn)公司拿地的腳步也絲毫沒有放慢。以萬科為例，8月份萬科共獲得13個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑面積為302.33萬平方米；1至8月份萬科新增權(quán)益建筑面積達(dá)到了1792.10萬平方米，已是2009年全年的1.44倍。不過，盡管成交量出現(xiàn)回升，但在剛剛公布的地產(chǎn)公司半年報(bào)中，開發(fā)商資金鏈趨緊已經(jīng)十分明顯。

　　“金九銀十”只是“鍍金鍍銀”

　　“購買力積壓得這么厲害，后期肯定會(huì)有所釋放。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。

　　但在一片看漲聲中，中國指數(shù)研究院副院長陳晟卻表示：“今年的金九銀十相對(duì)于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”陳晟說，今年與去年相比，同比多半是下降的。但從環(huán)比看，“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”。不過，他重點(diǎn)指出，這只是指交易量會(huì)有所回升，但價(jià)格恐怕還將繼續(xù)下調(diào)。對(duì)于下調(diào)空間，陳晟預(yù)測，最極端的情況是房價(jià)有可能會(huì)下調(diào)至2009年7、8月份的價(jià)格。

　　當(dāng)前對(duì)于樓市未來的走勢業(yè)界觀點(diǎn)存在一定的分歧。有分析認(rèn)為，在目前“低價(jià)熱銷、高價(jià)滯銷”的市場環(huán)境下，部分純新盤有望選擇低開，以價(jià)格換銷量，屆時(shí)房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整。也有分析認(rèn)為，9月的市場可以說是下調(diào)與反彈的壓力并存，而價(jià)格出現(xiàn)新政后首次上漲的可能性非常大。

　　樓市“金九銀十”能否重現(xiàn)，在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)看來，開發(fā)商是否讓利很關(guān)鍵。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，部分長期觀望剛性需求首次爆發(fā)，是否能夠帶動(dòng)整體市場回暖仍有待觀察。

　　回暖會(huì)不會(huì)招致新調(diào)控

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，當(dāng)前的房價(jià)水平，在中央看來，依然偏高，距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯距離。如果此時(shí)投資投機(jī)者蜂擁入市，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也就不遠(yuǎn)了。

　　也有市場人士認(rèn)為，樓市在“黃金周”很可能獲得較為寬容的政策環(huán)境，一手開發(fā)商將獲得“喘口氣”的時(shí)機(jī)，但“黃金周”后調(diào)控將隨后而至。研究人員周峰預(yù)測新一輪政策會(huì)在12月才出臺(tái)，而加息可能會(huì)隨時(shí)發(fā)生，只是幅度不會(huì)太大而已。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調(diào)控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產(chǎn)稅、豪宅稅等。

　　不過，與機(jī)構(gòu)樓市調(diào)控加碼的觀點(diǎn)相比，專家們的觀點(diǎn)更傾向于政策維穩(wěn)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，今年上半年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策取得了階段性效果，但與國家的要求還有很大差距。下半年，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)政策的預(yù)期會(huì)逐步減少，因?yàn)闊o論是從市場反映還是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度，都能發(fā)現(xiàn)政策需要持續(xù)和連貫，所以談不上變化或結(jié)束。(本報(bào)綜合)