陰陽合同照簽不誤 深圳中介回避處罰責任

　　市場風傳的“陰陽合同大限”已如期而至,但9月1日過后市場“陰陽合同”仍存在。

　　在深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法實施后的第三個交易日,記者在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心看到,前來拿號排隊辦理房產(chǎn)過戶的市民相比之前明顯減少,與此同時,深圳國土部門顯示的日成交數(shù)據(jù)也在9月1日后大幅下降,但在這里辦理房產(chǎn)過戶的市民仍然可以按照房屋原價來過戶,并沒有和之前有所不同。

　　而日前記者走訪中介地鋪,中介告訴記者,原來的“陰陽合同”仍可以操作,但方式有所改變,中介將按照“買賣雙方達成的價格來出具買賣合同,但并不在合同上蓋中介的章”,“合同是買賣雙方簽訂的,與中介無關(guān)。”一名中介表示。

　　大限過后,成交重回低迷狀態(tài)

　　8月初公布的《深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》(以下簡稱《辦法》)于9月1日實施,《辦法》第41條款中規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得為交易當事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費或者就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價款的不同合同提供便利,且規(guī)定了5萬元的處罰標準。這直指深圳房產(chǎn)市場普遍存在的“陰陽合同”,業(yè)內(nèi)普遍認為,這一條如果嚴格執(zhí)行將禁絕“陰陽合同”,這也就是9月1日是“陰陽合同大限”說法的來源。

　　在《辦法》之前,“陰陽合同”在深圳房產(chǎn)市場已盛行多年,買賣雙方通過另外簽署實際過戶價格的合同,而在國土部門仍采用房產(chǎn)原價過戶,從而回避房屋差價所征收的個人所得稅和二手房交易營業(yè)稅,在目前深圳高房價的背景下,這兩筆稅費往往高達數(shù)萬至數(shù)十萬元,而為客戶操作這一“陰陽合同”也成為深圳房產(chǎn)中介默認的行規(guī),此次出臺的《辦法》正是明確中介不得為買賣雙方簽訂“陰陽合同”。

　　由于9月才正式實施,這一說法在8月直接刺激了樓市新政下低迷的深圳樓市,此前深圳二手房成交在新國十條的調(diào)控下一直處于低迷狀態(tài),每日成交在400套左右,每周成交在2000套上下,而到了8月底,由于這一政策的“大限”作用,買家加緊集中入市帶來了深圳樓市8月成交量的激增,8月最后一周成交達3400套左右,日均成交800余套,而8月最后一天深圳二手房日成交達到1636套,這不僅回到調(diào)控前的水平,而且?guī)缀趸氐缴钲诙�手樓市成交最活躍的水平。

　　而到9月1日,深圳市規(guī)土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,當天深圳共成交二手房168套,一夜之后成交量驟然縮水九成。記者3日來到深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心,工作人員告訴記者,近兩天來房產(chǎn)過戶的市民相比8月的最后幾天,人流量大幅減少,“前幾天來排隊排號都很靠后,今天來前面只有十幾個人”一位來此辦理房產(chǎn)過戶的中介表示。

　　3日深圳二手房日成交過戶只有372套,成交恢復到樓市新政前兩月市場低迷的狀態(tài)。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,新規(guī)剛實施,買賣雙方、中介都在觀望,預計近兩周成交仍會持續(xù)低迷。“9月1日并非真正意義上的‘陰陽合同’大限,但消息的心理影響還是造成了8月市場行情的火爆,1日過后過戶量大降在意料之中,買賣雙方、中介近期都會觀察市場。”深圳中原市場研究部總監(jiān)王世界說。

　　房子仍可按原價過戶

　　《辦法》實施后,二手房交易是否禁止了“陰陽合同”了?答案是否定的。

　　徐先生9月3日來到位于羅湖區(qū)的某樓盤看房,在看房之余他很認真地打聽所看房產(chǎn)的房屋登記原價,以清楚計算自己需要承擔的相關(guān)稅費。但帶他看房的中介明確表示,“陰陽合同”還是可以簽,該怎么過戶就怎么過戶,跟9月1日前沒什么區(qū)別。

　　這名中介解釋,以往做“陰陽合同”都是由中介按照房產(chǎn)交易合同范本出具合同由買賣雙方簽訂,并加蓋中介落款章,但現(xiàn)在《辦法》明確打擊中介幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”,5萬元的罰款中介也無法承受,但《辦法》卻對簽訂“陰”合同的買賣雙方?jīng)]有任何罰則,于是現(xiàn)在還是由中介為買賣雙方出具合同范本,但不在上面蓋章,“買賣合同是買賣雙方自行締結(jié)和簽訂的,與中介無關(guān)。”這名中介表示。

　　而記者從多家中介了解到,這幾乎成為《辦法》實施后深圳多家中介的統(tǒng)一行動,不少中介公司為避免因為“陰陽合同”而被罰款,而不在官方的交易合同上蓋章,“我們只管交易,合同由你們自己來簽,合同落款蓋章讓其他公司承包,這樣雖然我們近段時間的交易為零,但卻回避了被罰款的風險。”另外一家中介公司的置業(yè)顧問表示。

　　與“陰”合同過戶價差距較大的“陽”合同的“把關(guān)”也并沒有因為《辦法》而變得突然嚴厲起來。記者3日來到深圳房產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)中心,置業(yè)顧問鐘先生正在為客戶辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),“之前還擔心以房產(chǎn)證上原始價格過戶和市場價差距比較大,不知道會不會遇到什么障礙,現(xiàn)在過戶發(fā)現(xiàn)跟以前沒什么區(qū)別。”記者注意到,鐘先生為客戶過戶的房產(chǎn)仍是按房產(chǎn)證上原始價格進行過戶,但負責登記的工作人員并沒對成交價格有任何異議,順利地完成了房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　記者向一位工作人員詢問,如今二手房過戶是否還可以按原價過戶,以及是否會因此產(chǎn)生個人所得稅,這名工作人員只表示一切按規(guī)定來,所有稅費和稅率都嚴格按照公示的內(nèi)容來收取。

　　一位地產(chǎn)中介向記者透露,即使“陰陽合同”真的不能簽了,二手房要按評估價過戶,還是有很多種方法來回避掉一部分稅費,“房產(chǎn)評估機構(gòu)可以適當做低你的房產(chǎn)評估價格,可以把一部分的房屋價值做到裝修費中去,因為個人所得稅僅是針對房產(chǎn)增值的部分收取,把一部分房產(chǎn)價值做到裝修費上去就回避了部分個人所得稅”。

　　中介自覺清理虛假房源信息

　　《辦法》并非僅針對“陰陽合同”,事實上它是一部規(guī)范整個房地產(chǎn)市場的法律法規(guī),其中涉及中介、開發(fā)商的一些細則條款也同時在9月1日開始執(zhí)行。

　　“近一段時間,個別小區(qū)的房源一天可能會少幾十條”,一直關(guān)注房地產(chǎn)市場的一位投資客表示,其關(guān)注的某樓盤在搜房網(wǎng)的房源一天就消失了幾十套,記者在搜房網(wǎng)上搜索這一小區(qū)發(fā)現(xiàn),該小區(qū)123平方米的某戶型當時只有8套房源掛出,“就在半個月前這個戶型還能搜索出40多個房源。”這名投資客表示。記者了解到,不少中介公司的置業(yè)顧問近期都在悄悄撤銷其在搜房等房產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)布的房源信息,而搜房網(wǎng)上不少房源信息近期也被打上過期的標志。

　　而記者在上周末某品牌開發(fā)商的樣板房開放現(xiàn)場也看到,《辦法》中要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公示的內(nèi)容一一掛在墻上。在《辦法》中明確規(guī)定房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樣本房可做為商品房買賣合同內(nèi)容,在這家開發(fā)商的樣板房內(nèi),記者看到,多處并非交樓標準的樣板房裝修部分都由開發(fā)商明確標出“非交樓標準”,樣板房與交樓標準不符的部分開發(fā)商也作了標注和說明,售樓人員也會對交樓與樣板房不同部分作出明確的說明。

　　新規(guī)實施,政府執(zhí)法部門的配套措施也同步實施,1日下午,深圳市規(guī)劃與國土資源管理委員會第一直屬管理局已聯(lián)合深圳市經(jīng)紀協(xié)會,對景田片區(qū)的11家經(jīng)紀機構(gòu)進行了檢查,下午又檢查了4個在售房地產(chǎn)項目。而該委濱海管理局則成立了兩個房地產(chǎn)市場日常巡查組,分別負責鹽田轄區(qū)和東部三鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作。該局相關(guān)負責人告訴記者,濱海管理局房地產(chǎn)市場日常巡查一組和二組,近期內(nèi)將把所有在售樓盤和地鋪巡查一遍,對有投訴和巡查發(fā)現(xiàn)問題的,將一查到底,督促開發(fā)商和中介積極整改。

　　深圳市規(guī)劃與國土資源委員會相關(guān)負責人透露,為保證《辦法》的有效實施及相關(guān)監(jiān)管程序的銜接,將明確監(jiān)管工作的相關(guān)制度,制定相關(guān)操作指引。“最主要還是二手房交易評估價收稅的政策能否出臺,那才是可以真正打擊‘陰陽合同’的細則,光是《辦法》還起不到應有的作用。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

　　本版撰文

　　記者曲廣寧　(見習記者郭彪亦有貢獻)