北京樓市疑似“假性回暖”三個家庭買一套房(2)

　　“成交數據的確是逐月上升，但很明顯是因為郊區中低價項目集中入市導致，不能就此推斷市場普遍回暖。”亞豪機構副總經理高姍表示。

　　2010年8月，北京新建住宅期房網簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環比7月上漲了12.4%。而除去經限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現房的住宅除經限合計成交為5511套。環比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調幅度達到了58.7%。

　　亞豪機構監測表明，萬科長陽半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項目總成交套數為2541套，是市場總量的56.6%，超過五成，而其他同期在售的400余個項目中僅有256個項目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場份額，平均每個項目僅售出了7.6套，競爭之慘烈、銷售之艱澀可見一斑。由此可以看出，8月樓市大環境仍以樓盤滯銷為主，僅有少數房企迅速下調價格，迅速搶占市場。

　　上市房企高負債 降價壓力大

　　9月2日，地產龍頭萬科(000002)、H股房企世茂房地產(00813.HK)及碧桂園(2007.HK)發布今年8月份的銷售數據，其中顯示，萬科8月實現銷售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元，較7月環比增長35%；碧桂園8月單月實現合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長近兩倍，為197%。

　　至此，萬科今年已累計實現銷售金額572.1億元，同比增長40.6%，完成全年銷售目標的72%。而萬科下半年供應量要大于上半年，下半年單月銷售有可能超過百億元。

　　不過同時也有數據顯示：135家房地產上市公司，總體資產負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個百分點，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點。

　　從“萬保招金”四大上市房企的情況來看，其資產負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(000024)相對較低，也達61.30%，而保利地產(600048)則高達76.77%，萬科A(000002)和金地集團(600383)的資產負債率也均接近了70%的水平。

　　張大偉認為，金九銀十是市場的關鍵期，也是調控政策和效果的關鍵期，“近期北京住宅庫存量都在10萬套左右高位，今年4季度將迎來大量新增供應，以目前的銷售速度，年底庫存很可能達到20萬套。”大量庫存、現金流緊縮以及樓盤供應量增大，都將逼迫開發商降價換銷量，“這方面，上市房企可能會成為降價先鋒。”

　　協成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁表示，隨著樓市成交量的放大，市場呈現出回升的跡象，然而，8月末中央政府頻頻釋放調控的信號，部分地方政府也在著手出臺進一步的調控措施，都表明政策性的拐點并沒有到來。開發商一些“不合時宜”的表現，只能堅定政府進一步調控的決心，增大使用“核措施”的可能性，屆時開發商的處境將更為艱難。