樓市疑云尚未散卻 理性回暖還是盲目抄底？

　　濱江·城市之星再度開盤即售罄！綠城西子·紫蘭公寓首度開盤首日預(yù)定即過8成！這便是近日熱議的樓市消息。近段時(shí)間內(nèi)，樓市回暖與否之爭不絕于耳；但不可否認(rèn)的是，個(gè)別樓盤引領(lǐng)熱銷行情早已成為不爭的事實(shí)。就杭州主城區(qū)而言，近兩周的周成交量均突破了千套；與此同時(shí)，作為民間資本最為活躍的一線城市，存在于杭州樓市的民間資本再度暗流涌動(dòng)。

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　　高端樓盤再現(xiàn)搶購潮

　　據(jù)了解，此次城市之星為二期開盤，9月6日推出當(dāng)天，162套房源于當(dāng)天下午即告全部預(yù)定一空。要知道，這可是均價(jià)42660元/平方米、總價(jià)多在800-1000萬元的豪宅。

　　“這次推出的主力戶型面積在180-240平方米左右，位置相較一期而言更靠近市民中心。而與一期的蜂擁而至相比，二期的購房者明顯準(zhǔn)備得更為充分。”城市之星相關(guān)負(fù)責(zé)人陳侃這樣分析此次熱銷的原因。

　　就在一個(gè)月前的8月10日，城市之星首度開盤之時(shí)，同樣是162套房源，同樣是當(dāng)天預(yù)定一空，光預(yù)定金就收了3.2個(gè)億。此次再度開盤，可謂是延續(xù)了之前的熱銷勢頭。

　　而首次開盤的紫蘭公寓盡管不是精裝修豪宅，但優(yōu)越的地理位置、逾30000元/平方米的開盤均價(jià)，也使其成為名副其實(shí)的市中心高端住宅。9月6日開盤當(dāng)天，170余套房源被預(yù)定了8成以上，其中面積最小的111平方米戶型全部售罄。

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　　大量民間資本回歸樓市

　　據(jù)了解，此番城市之星的購房者多為改善型自住需求，不少購房者經(jīng)歷過從1998年的房改房到商品房，商品房到品牌商品房，再到現(xiàn)在的精裝修房三次置業(yè)的經(jīng)歷。“目前，一些市中心品牌商品房的二手房售價(jià)大都已達(dá)到30000-40000元/平方米的水平。不少購房者表示，將原有房屋轉(zhuǎn)手后，以‘房換房’購買城市之星，其實(shí)壓力并不是很大。”陳侃說。

　　而除了改善型資本回歸外，也不得不提及投資資本的涌入。據(jù)坊間傳言，在樓市“疑似回暖”的背景下，大量投資客再度涌入杭城，炒房團(tuán)也有回潮之勢。

　　9月6日紫蘭公寓開盤當(dāng)天，記者踏入綠城銷售中心時(shí)，聽到了不少外地口音。而據(jù)觀察，在城市之星開盤現(xiàn)場，售樓處外停放的車隊(duì)長龍中，除了杭州本地車外，還有不少來自紹興、金華、臺(tái)州及溫州等地的車輛。

　　“外地投資客約占到3成，杭州人以及‘新杭州人’占了余下的7成。”陳侃表示，其中有半數(shù)都采取了一次性付款的方式。

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前市場中，不少來自溫州的炒房團(tuán)成員認(rèn)為，政府的宏觀調(diào)控持續(xù)了4個(gè)多月，而房價(jià)并未有大幅度的下滑。最恐懼的房地產(chǎn)保有稅，目前看來出臺(tái)比較困難，威力不大。這也在一定程度上成為其加速進(jìn)駐樓市的重要原因。

　　而近日有媒體對100名已在杭州擁有房產(chǎn)的溫州投資客(年齡集中在30-60歲)進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果，在：“房地產(chǎn)”、“股票”、“黃金”、“煤礦”、“收藏品”幾項(xiàng)備選中，多達(dá)62%的溫州投資客仍把“房地產(chǎn)”列為投資渠道的首選。

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　　通脹預(yù)期與供不應(yīng)求成助推力

　　即使業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市并未全面回暖，但個(gè)別樓盤引領(lǐng)熱銷行情卻成為不爭的事實(shí)。縱觀近期的杭州樓市，從上個(gè)月下旬萬科杭州三樓盤齊開盤開始，市場似乎已產(chǎn)生一股向上的勢頭。有金隅·觀瀾時(shí)代、德信·早城、保利·東灣等為代表的促銷派，也有西溪誠園、西溪蝶園、萬家星城等為代表的產(chǎn)品派。兩股勢力一整合，很難讓人不產(chǎn)生樓市將再度“走紅”的疑問。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院杭州分院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月23日至8月29日一周內(nèi)，杭州主城區(qū)商品房成交達(dá)1368套，成交套數(shù)環(huán)比大幅上漲；而就在上周(8月30日至9月5日)，盡管單周成交量相對前一周有所下滑，但周成交依然超過了1000套，達(dá)1050套。

　　樓市傳統(tǒng)高點(diǎn)“金九銀十”已來臨，一方面，虎視眈眈的開發(fā)商定會(huì)抓住眼下機(jī)會(huì)放量房源；另一方面，樓市或?qū)⑦M(jìn)入上升通道的心理煽動(dòng)力日益增強(qiáng)，在這樣的背景下，購房者以及投資者壓抑已久的購房行為很可能選擇在當(dāng)下釋放。

　　中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，除去項(xiàng)目個(gè)體因素，從市場層面而言，支撐目前相對高成交的原因有以下兩點(diǎn)。

　　“第一，去年以來市場一直飽受通漲壓力。無論是房租、農(nóng)產(chǎn)品等，民眾們明顯感到生活各方面的價(jià)格都有提升態(tài)勢，因此由于通漲預(yù)期而產(chǎn)生的心理壓力較大。與此同時(shí)，所以大家紛紛為手頭的資金選擇出路，而目前市場中除了房產(chǎn)品外，很難找出相對穩(wěn)定的投資渠道，因此房產(chǎn)品也理所應(yīng)當(dāng)?shù)爻蔀樘媸诸^資金保值、增值的最好選擇。”

　　“再者，自4月政策調(diào)控以來，市場一直缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)量支持，購房者也難以有一定范圍的選擇。所以近期樓盤尤其是好盤的集中推出，使得購房者趨之若鶩的現(xiàn)象更為明顯。”曹旭東說。

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　　理性進(jìn)場還是盲目抄底？

　　房源的密集成交，購房者的密集進(jìn)入，讓不少人不僅提出疑問：這一批購房者進(jìn)入樓市背后的心態(tài)，究竟是盲目抄底還是理性進(jìn)場？

　　曹旭東表示，首先可以確定的是，當(dāng)下入市的多數(shù)購房者并非抱有“抄底”心態(tài)。“且不論剛需置業(yè)者‘買便宜’的心態(tài)，單從投資角度來看，‘抄底’一說，一般是指短期投資、炒作的行為，有點(diǎn)投機(jī)的成分在內(nèi)。”曹旭東認(rèn)為，眼下選擇以投資性質(zhì)進(jìn)入樓市的購房者，多是以今后的生活投資為目的，手中攥著的都是真金白銀。”

　　至于盲目跟風(fēng)的投機(jī)者是否會(huì)選擇當(dāng)下進(jìn)入樓市，曹旭東認(rèn)為，這樣的可能性也并非沒有，“但根據(jù)現(xiàn)在的信貸政策，各大銀行多實(shí)行差別化信貸，信貸政策進(jìn)一步收緊，投資成本的持續(xù)增加，因此投機(jī)者想要從眾獲得所需的貸款額度已變得更難。”

　　當(dāng)下樓市已處于敏感期，對于樓市是否真正回暖，各方早已發(fā)出聲音。事實(shí)上，在政策調(diào)控沒有完全放松的市場背景下，相關(guān)部門對于開發(fā)商銷售的行為以及銷售成績依然看得很緊；就在近日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)調(diào)控絲毫不能放松，主流聲音也不斷表示，房價(jià)合理回落是大勢所趨，并警告開發(fā)商不要挑戰(zhàn)政府承受底線，操縱樓市逆勢上揚(yáng)。因此賣得太好與賣得不好，都成為令開發(fā)商頭疼之事。

　　“然而，從杭州的房子中長期來看，保值增值沒有問題。”曹旭東說，“目前業(yè)內(nèi)的共識是，短時(shí)間內(nèi)，杭州樓市的跌漲難以預(yù)料，若是長線投資，而不是短時(shí)間炒作，其實(shí)對行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)是利大于弊的。全國市場亦如此。”來源： 青年時(shí)報(bào) 　作者： 王晉 余藝民