樓市疑云尚未散卻 理性回暖還是盲目抄底？

　　濱江·城市之星再度開盤即售罄！綠城西子·紫蘭公寓首度開盤首日預定即過8成！這便是近日熱議的樓市消息。近段時間內，樓市回暖與否之爭不絕于耳；但不可否認的是，個別樓盤引領熱銷行情早已成為不爭的事實。就杭州主城區而言，近兩周的周成交量均突破了千套；與此同時，作為民間資本最為活躍的一線城市，存在于杭州樓市的民間資本再度暗流涌動。

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　　高端樓盤再現搶購潮

　　據了解，此次城市之星為二期開盤，9月6日推出當天，162套房源于當天下午即告全部預定一空。要知道，這可是均價42660元/平方米、總價多在800-1000萬元的豪宅。

　　“這次推出的主力戶型面積在180-240平方米左右，位置相較一期而言更靠近市民中心。而與一期的蜂擁而至相比，二期的購房者明顯準備得更為充分。”城市之星相關負責人陳侃這樣分析此次熱銷的原因。

　　就在一個月前的8月10日，城市之星首度開盤之時，同樣是162套房源，同樣是當天預定一空，光預定金就收了3.2個億。此次再度開盤，可謂是延續了之前的熱銷勢頭。

　　而首次開盤的紫蘭公寓盡管不是精裝修豪宅，但優越的地理位置、逾30000元/平方米的開盤均價，也使其成為名副其實的市中心高端住宅。9月6日開盤當天，170余套房源被預定了8成以上，其中面積最小的111平方米戶型全部售罄。

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　　大量民間資本回歸樓市

　　據了解，此番城市之星的購房者多為改善型自住需求，不少購房者經歷過從1998年的房改房到商品房，商品房到品牌商品房，再到現在的精裝修房三次置業的經歷。“目前，一些市中心品牌商品房的二手房售價大都已達到30000-40000元/平方米的水平。不少購房者表示，將原有房屋轉手后，以‘房換房’購買城市之星，其實壓力并不是很大。”陳侃說。

　　而除了改善型資本回歸外，也不得不提及投資資本的涌入。據坊間傳言，在樓市“疑似回暖”的背景下，大量投資客再度涌入杭城，炒房團也有回潮之勢。

　　9月6日紫蘭公寓開盤當天，記者踏入綠城銷售中心時，聽到了不少外地口音。而據觀察，在城市之星開盤現場，售樓處外停放的車隊長龍中，除了杭州本地車外，還有不少來自紹興、金華、臺州及溫州等地的車輛。

　　“外地投資客約占到3成，杭州人以及‘新杭州人’占了余下的7成。”陳侃表示，其中有半數都采取了一次性付款的方式。

　　據相關媒體報道，目前市場中，不少來自溫州的炒房團成員認為，政府的宏觀調控持續了4個多月，而房價并未有大幅度的下滑。最恐懼的房地產保有稅，目前看來出臺比較困難，威力不大。這也在一定程度上成為其加速進駐樓市的重要原因。

　　而近日有媒體對100名已在杭州擁有房產的溫州投資客(年齡集中在30-60歲)進行的抽樣調查結果，在：“房地產”、“股票”、“黃金”、“煤礦”、“收藏品”幾項備選中，多達62%的溫州投資客仍把“房地產”列為投資渠道的首選。

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　　通脹預期與供不應求成助推力

　　即使業內普遍認為樓市并未全面回暖，但個別樓盤引領熱銷行情卻成為不爭的事實。縱觀近期的杭州樓市，從上個月下旬萬科杭州三樓盤齊開盤開始，市場似乎已產生一股向上的勢頭。有金隅·觀瀾時代、德信·早城、保利·東灣等為代表的促銷派，也有西溪誠園、西溪蝶園、萬家星城等為代表的產品派。兩股勢力一整合，很難讓人不產生樓市將再度“走紅”的疑問。

　　據中國指數研究院杭州分院統計數據顯示，8月23日至8月29日一周內，杭州主城區商品房成交達1368套，成交套數環比大幅上漲；而就在上周(8月30日至9月5日)，盡管單周成交量相對前一周有所下滑，但周成交依然超過了1000套，達1050套。

　　樓市傳統高點“金九銀十”已來臨，一方面，虎視眈眈的開發商定會抓住眼下機會放量房源；另一方面，樓市或將進入上升通道的心理煽動力日益增強，在這樣的背景下，購房者以及投資者壓抑已久的購房行為很可能選擇在當下釋放。

　　中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東認為，除去項目個體因素，從市場層面而言，支撐目前相對高成交的原因有以下兩點。

　　“第一，去年以來市場一直飽受通漲壓力。無論是房租、農產品等，民眾們明顯感到生活各方面的價格都有提升態勢，因此由于通漲預期而產生的心理壓力較大。與此同時，所以大家紛紛為手頭的資金選擇出路，而目前市場中除了房產品外，很難找出相對穩定的投資渠道，因此房產品也理所應當地成為替手頭資金保值、增值的最好選擇。”

　　“再者，自4月政策調控以來，市場一直缺乏穩定的供應量支持，購房者也難以有一定范圍的選擇。所以近期樓盤尤其是好盤的集中推出，使得購房者趨之若鶩的現象更為明顯。”曹旭東說。

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　　理性進場還是盲目抄底？

　　房源的密集成交，購房者的密集進入，讓不少人不僅提出疑問：這一批購房者進入樓市背后的心態，究竟是盲目抄底還是理性進場？

　　曹旭東表示，首先可以確定的是，當下入市的多數購房者并非抱有“抄底”心態。“且不論剛需置業者‘買便宜’的心態，單從投資角度來看，‘抄底’一說，一般是指短期投資、炒作的行為，有點投機的成分在內。”曹旭東認為，眼下選擇以投資性質進入樓市的購房者，多是以今后的生活投資為目的，手中攥著的都是真金白銀。”

　　至于盲目跟風的投機者是否會選擇當下進入樓市，曹旭東認為，這樣的可能性也并非沒有，“但根據現在的信貸政策，各大銀行多實行差別化信貸，信貸政策進一步收緊，投資成本的持續增加，因此投機者想要從眾獲得所需的貸款額度已變得更難。”

　　當下樓市已處于敏感期，對于樓市是否真正回暖，各方早已發出聲音。事實上，在政策調控沒有完全放松的市場背景下，相關部門對于開發商銷售的行為以及銷售成績依然看得很緊；就在近日，國務院副總理李克強多次強調，房產調控絲毫不能放松，主流聲音也不斷表示，房價合理回落是大勢所趨，并警告開發商不要挑戰政府承受底線，操縱樓市逆勢上揚。因此賣得太好與賣得不好，都成為令開發商頭疼之事。

　　“然而，從杭州的房子中長期來看，保值增值沒有問題。”曹旭東說，“目前業內的共識是，短時間內，杭州樓市的跌漲難以預料，若是長線投資，而不是短時間炒作，其實對行業和整體經濟是利大于弊的。全國市場亦如此。”來源： 青年時報 　作者： 王晉 余藝民