市場反彈的背后：京城樓市“回暖”了嗎？

　　780套、991套、1517套、1979套……根據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，進入8月之后，北京市的商品住宅每周的銷售量都在大幅地增長，并在最近的一周(8月30日—9月5日)再次接近2000套的大關。

　　調控政策集中出臺僅4個月，市場上就再次出現了“反彈”的態勢。對于一度降至冰點的京城樓市而言，這次反彈是否意味著市場回暖的開始？

　　反彈背后的價格因素

　　“靚麗”的銷售數據背后首先凸顯的是京城樓市在價格上的微妙變化。北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示，“上周雖然統計數據顯示商品房住宅成交上漲了超過三成，但是大部分都是在8月底開盤的低價樓盤熱銷導致，統計數據顯示，僅仰山嘉園簽約就達到了124套，而半島家園在上周簽約也達到了169套，原葉美苑簽約更是達到了373套。世嘉光織苑簽約也近百套。”這些樓盤統一的特點就是定價全都低于周邊二手房的價格。

　　調控政策出臺后，面對日益慘淡的成交形勢，雖然京城樓市始終沒有出現大幅度打折降價的局面，但新開樓盤低價入市的策略卻已經開始逐漸為開發商所接受。

　　7月24日，位于房山區長陽鎮的中糧萬科長陽半島一期項目以均價13400元每平方米作為開盤價，低于周邊二手房14000元每平方米的價格；緊接著，7月30日，位于大興區黃村的保利茉莉公館二期，以均價17000元每平方米作為開盤價，低于周邊二手房19000元每平方米的價格；7月31日，位于朝陽區望京東部的首開國風上觀，以均價24124元每平方米作為開盤價，低于周邊二手26000元平方米。

　　這些低價入市的樓盤房源充足，大多又毗鄰規劃中的軌道交通路線，再加上市場買賣雙方僵持已久，價格上些許的風吹草動立即引發了市場的反應，積累的需求開始入市，京城的房地產市場又一次出現了搶購的場景。

　　根據中國指數研究院最新的一期房價監測數據顯示，雖然最近的一周(8月30日—9月5日)北京市商品住宅成交套數和成交面積分別環比上周增長30.5%和14.18%，但商品住宅的成交均價卻環比上周下降了0.13%，達到19902元每平方米，雖然仍處于高位，但回落的勢頭未發生變化。從8月份北京各個樓盤的銷售情況也不難看出，“低價熱銷、高價滯銷”的情況已經越來越明顯，價格成為左右銷量的主要因素。

　　反彈背后的庫存壓力

　　一面是成交量的高歌猛進，一面是成交均價的高位回落。8月京城樓市成交量的反彈還不能與“量價齊升”的“回暖”畫等號。

　　事實上，就在京城樓市成交反彈的同時，北京商品住宅的庫存量也同時在不斷的積累和增加。

　　根據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，截至9月6日，北京在4月調控政策出臺后取得預售證的項目合計為84個，供應房源合計為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%，銷售壓力大漲。

　　同樣是根據北京房地產交易管理網公布的統計數據，截至8月底，北京商品房住宅庫存已經高達98556套，達到了年內最高。雖然目前的庫存依然沒有達到2009年1月最高時的149318套，但庫存增加，銷售壓力加大，無疑將影響開發商的資金鏈安全及對銷售價格的定位。

　　與此同時，土地市場的表現依舊不活躍。根據北京土地整理儲備中心數據統計顯示，8月份土地市場繼續降溫，全月供應土地為23塊，合計供應總面積為6月來最多，但樓面價繼續維持在3000元以下，住宅供應面積本月簽約為431306平方米，樓面價為每平方米5600元，基本維持了4月以后的低水平。

　　面對巨大的庫存壓力，開發企業一面推遲拿地，一面加快推盤。來自北京中原地產的統計顯示，預計北京在9月開盤的項目將達到46個，相比5、6、7、8四個月預售入市項目分別為21個、27個、27個、18個，會有非常明顯的上漲。其中純新盤有望達到18個，特別是大興等區域的純新盤占比將會明顯上漲。

　　事實上，8月以來成交量的突然增加與推盤速度的加快有著密切的關系。供應量的不斷提高，無疑也將對后市成交量的持續反彈起到一定的支撐作用，不過這種反彈很大程度上仍會是量的回升。

　　反彈背后的調控方向

　　在房地產市場傳統的“金九銀十”銷售旺季到來之時，京城樓市成交量的反彈加大了人們對樓市“回暖”的預期。

　　最近全國的市場回暖，特別是成交量各大城市都有大幅度上漲，原因可以說有多重。上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭分析認為，合理的自住需求不可能長時間過度觀望。同時，開發商也總歸要回籠資金的，隨著資金鏈漸漸由寬松趨于緊張，開發商加大推盤量，同時促銷面擴大，必然會激活市場需求。另外，進入三季度后，雖然國家相關部委再三重申此前的調控政策不能放松，然而沒有新的調控政策推出，也就意味著“政策底”已經出現，市場最恐慌的時期過去了，需求自然會慢慢釋放。

　　不過根據中央對目前調控政策效果的判斷，房地產調控雖然已經初現成效，但與預定目標還有一定的差距，這使得未來政策進一步調整的預期依舊存在。短期內的市場反彈頭頂上依舊懸著政策調控的“達摩克利斯之劍”。

　　“成交量上漲不一定表示市場開始回暖”，張大偉表示，雖然從數據上看，8月的成交量數據相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調，但因為8月初中央多次重申宏觀調控將持續，樓市總的趨勢依然是調整。

　　“反彈是當前階段的市場特征，如果沒有進一步的調控政策，則接下來會進入第二個階段，也即需求持續釋放，投資投機需求入場，成交量繼續反彈，但促銷力度減少，甚至不打折了，上調價格。這就演變成量價齊升了。”楊紅旭表示，對于當前的市場需要先觀察后行動，成交量增長并不可怕，前面幾個月過于低迷了。需要密切關注的應該是價格，從全國的情況看，6月價格環比微跌，7月環比持平，8月估計并不會明顯上漲，所以是否會有進一步的調控政策，應該觀察9月房價會否明顯上漲。記者羅宇凡