開發(fā)貸款收緊 部分中小房企資金冬季可能斷流(2)

　　房企資金彈藥所剩無幾

　　上述擔(dān)心已經(jīng)在滬深兩市112家房企半年報(bào)公布有所顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，高負(fù)債已經(jīng)成為當(dāng)下房企最為鮮明的特點(diǎn)。

　　半年報(bào)顯示，112家上市房企上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入1201.18億元，同比上漲30.8%；累計(jì)負(fù)債逾7836億元，較一季度末和2009年底分別增加600億元和1260億元。其中，負(fù)債總額超過100億元的公司有17家，地產(chǎn)四大天王“萬保金招”的中期負(fù)債達(dá)2779.4億元，占總負(fù)債額的35%。

　　此外，超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上。有77家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。國信證券報(bào)告中顯示，上半年122家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出811億元，凈流出水平較一季度末增加371億元。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流的變化已經(jīng)反映了房企資金短缺的現(xiàn)狀。雖然上半年開發(fā)商手中囤積現(xiàn)金，但是撐到現(xiàn)在，資金彈藥實(shí)屬無多。

　　專業(yè)人士指出，從房企的資金實(shí)力來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年資金來源中，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)占到一半左右。按照房地產(chǎn)調(diào)控新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都對房企資金面產(chǎn)生影響。

　　“如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生很大影響，個(gè)別中小房地產(chǎn)公司資金壓力會不斷上升。同時(shí)，其他資金中定金及預(yù)收款及其他資金中個(gè)人按揭的增長率逐漸降低，無疑也會加重房企資金壓力。”

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，房企資金鏈壓力取決于現(xiàn)金流入和現(xiàn)金損耗之間的缺口變化。考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)前三季度行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不會很快體現(xiàn)，但第四季度資金壓力明顯上升。

　　數(shù)據(jù)顯示，隨著三季度銀行對開發(fā)貸款的繼續(xù)嚴(yán)控，現(xiàn)在有個(gè)別中小開發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過內(nèi)部認(rèn)購和降價(jià)促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流，有些中小開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向民間融資和房地產(chǎn)信托。

　　知情人士透露，開發(fā)商有的是向個(gè)人或公司借高利貸，有的是借巧立名目的“房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品”，融資成本甚至達(dá)到了百分二三十，甚至更高。“高利率貸款的時(shí)間成本很高，一旦市場觀望，住房滯銷，問題就暴露了，拖幾月就虧損很多，最終不得不降價(jià)促銷。”