“金九銀十”樓市迎供應(yīng)高潮 或引發(fā)“降價(jià)潮”(2)

　　●土地供應(yīng)放量 購(gòu)地支出加大將使房企“荷包”見(jiàn)癟

　　與商品房市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的,還有土地市場(chǎng)的放量供應(yīng)。按照土地出讓計(jì)劃,上海、廣州、北京等城市的供地量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到年初的目標(biāo),在今年僅剩的4個(gè)月中,各地土地供應(yīng)勢(shì)必形成一波高峰。

　　在北京,幾經(jīng)折騰的中服地塊現(xiàn)已拆分入市,將在9月出讓,12塊土地的成交總價(jià)或超過(guò)250億元。在上海,此前流標(biāo)的莘莊地鐵上地塊,將在9月下旬重出江湖。此外,長(zhǎng)風(fēng)地王邊、新鴻基樓王邊均有地塊掛牌出讓。廣州目前掛牌的就有天河地塊,以及芳村地王邊地塊,均為住宅用地。南京下關(guān)區(qū)近日推出了兩幅地皮,僅僅是拍賣底價(jià)已經(jīng)超過(guò)200億元,有望成為中國(guó)土地拍賣史上總成交金額排行第二的地塊。杭州主城區(qū)則推出了采荷單元地塊,屬于絕對(duì)的市中心,參考樓面價(jià)15000元/平方米,被譽(yù)為年度最佳地塊。

　　中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究主任介紹,近期政策對(duì)土地出讓金繳費(fèi)方式日益嚴(yán)厲,致使這些房企購(gòu)地的資金需求及成本隨之大幅增加。

　　銷售低迷嚴(yán)重影響著房企的收入,而購(gòu)地支出加大又致使那些本來(lái)殷實(shí)的房企也很快“荷包”見(jiàn)癟。112家A股上市房企中報(bào)顯示,上市房企上半年負(fù)債總額逾7836億元,其中負(fù)債總額超過(guò)100億元的公司有17家,地產(chǎn)四大龍頭“萬(wàn)保金招”的中期負(fù)債達(dá)2779.4億元。超過(guò)80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上。

　　顯然,在融資受阻的情況下,開(kāi)發(fā)商依靠銷售回收資金的重要性將更加凸顯,在今年最后4個(gè)月里,加速出貨以緩解資金壓力將成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商的必然選擇。

　　●可能引發(fā)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 房?jī)r(jià)或下跌10%—25%

　　據(jù)了解,下半年金地集團(tuán)推盤量將占全年總量的75%,約為200萬(wàn)平方米。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科早在其中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上就已表示,下半年萬(wàn)科的推盤量會(huì)比上半年有所上升,并力爭(zhēng)出現(xiàn)單月銷售過(guò)百億的超級(jí)銷售業(yè)績(jī)。招商地產(chǎn)高管在8月份的一次券商調(diào)研中也坦言,“9、10、11這三個(gè)月的推盤量將達(dá)全年推盤量的70%。”此外,保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、綠城、雅居樂(lè)、中海等其他標(biāo)桿房企也均在不同場(chǎng)合表達(dá)了加大供應(yīng)量的計(jì)劃。供應(yīng)量大幅增多勢(shì)必引發(fā)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這使得剛剛開(kāi)始的“金九銀十”,由“供給潮”引發(fā)“降價(jià)潮”成為可能。

　　中國(guó)指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示,該院對(duì)國(guó)內(nèi)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析,2010年8月,全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8305元/平方米,與上月基本持平,深圳、武漢、廣州、重慶、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均價(jià)格為15135元/平方米,環(huán)比下跌了0.76%。

　　“雖然跌幅很小,但這是一個(gè)重要的信號(hào),意味著市場(chǎng)中的供需關(guān)系正在漸漸出現(xiàn)變化。”該中房研究副總監(jiān)何田分析。他認(rèn)為,隨著潛在供應(yīng)量的逐步釋放,在一些2009年開(kāi)工較為集中的地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)局部的買方市場(chǎng)。

　　8月,在北京市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)組織的“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”上,住建部政策研究中心副主任王玨林預(yù)測(cè),下半年商品住宅價(jià)格勢(shì)必會(huì)降下來(lái)。

　　不少業(yè)內(nèi)人士均分析,“金九銀十”樓市供應(yīng)量放大,購(gòu)房者有足夠的挑選空間博弈房?jī)r(jià),而在政策調(diào)控不松動(dòng)的現(xiàn)狀下,房企面臨高負(fù)債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,融資成本飆升,下半年房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)有所走低,尤其是四季度。

　　莫尼塔投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)分析師王沛認(rèn)為,“從10月開(kāi)始,隨著供給的快速增長(zhǎng),房?jī)r(jià)可能重新進(jìn)入下行周期。和前幾輪周期不同,未來(lái)幾個(gè)季度內(nèi)的價(jià)格下跌過(guò)程是源于供求關(guān)系的自然逆轉(zhuǎn)。”他估算本輪周期中房?jī)r(jià)下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一輪“價(jià)跌量升”的軟著陸歷程。

　　中原地產(chǎn)研究中心則分析,在一線城市中,由于房企總體在廣州土地儲(chǔ)備較高,有4家標(biāo)桿房企可售量分別在200萬(wàn)平方米以上,將會(huì)引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)。另外上海作為房企的戰(zhàn)略要地,是國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)十家標(biāo)桿房企均有土地儲(chǔ)備的城市,下半年各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)較為激烈,這兩個(gè)城市價(jià)格下行的幅度都將因此而增加。二線城市中,成都、重慶、天津、西安、佛山、武漢等供給較大的城市,有可能率先出現(xiàn)價(jià)格下降。

　　記者盧軼