長春一樓盤因“內(nèi)部認購”不能兌現(xiàn)引糾紛 (2)

　　“內(nèi)部認購”亂象折射監(jiān)管漏洞

　　“我們反復(fù)提示，五證不全的房子千萬不要買，不受法律保護，可是消費者就是不聽”，長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士提起“內(nèi)部認購”十分煩惱。“開發(fā)商沒有預(yù)售許可賣房，顯然是違規(guī)的；但是購房者明知開發(fā)商行為違規(guī)，還要參與，自己也負有責(zé)任，甚至涉嫌與開發(fā)商串通共同違規(guī)。”

　　不過，一些購房者很難認同這樣的說法，“現(xiàn)在市場上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣沒了。再說，既然五證不全不允許賣，那么為什么不見監(jiān)管部門出來禁止？”

　　房地產(chǎn)管理部門對此的解釋是，內(nèi)部認購是開發(fā)商與購房者的私下交易行為，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn)。記者在采訪中了解到，即使內(nèi)部認購行為被舉報到相關(guān)管理 部 門 ， 也 很 難 得 到 有 效 的 處理。目前我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，只是規(guī)定開發(fā)商在未取得銷售許可證之前不得賣房，但對違反此規(guī)定如何處罰、由哪個部門來處罰并無明確規(guī)定。因此，行業(yè)監(jiān)管實際仍是空白。

　　此外，關(guān)于內(nèi)部認購的法律監(jiān)管目前也不健全。據(jù)記者了解，對于“內(nèi)部認購”合同或者協(xié)議是否有效，是否受法律保護，目前在實踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀點認為，內(nèi)部認購協(xié)議只是一種合同預(yù)約，并非正式商品房買賣合同，因此不受法律保護。一些已判決的內(nèi)部認購糾紛案中，法院只判定開發(fā)商返還消費者已支付的購房款，不支持購房者其他請求；另一種觀點則認為，內(nèi)部認購協(xié)議是雙方意愿的真實反映，而且構(gòu)成合同要件，因此法律給予保護。國內(nèi)目前也有內(nèi)部認購者維權(quán)成功的案例。

　　長春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內(nèi)人士表示，任由“內(nèi)部認購”這種融資行為繼續(xù)下去，最終造成的可能不僅僅是簡單的經(jīng)濟糾紛，很可能涉及社會穩(wěn)定。因此，對房地產(chǎn)市場“內(nèi)部認購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對消費者的警示上，有關(guān)部門必須真正擔(dān)負起監(jiān)管責(zé)任。必要時可以制定地方性的法律法規(guī)，對于“內(nèi)部認購”行為給予嚴(yán)厲制裁。同時，也建議相關(guān)法律機構(gòu)對“內(nèi)部認購”給予明確的司法解釋，避免司法實踐中出現(xiàn)理解上的偏差。（記者 郎秋紅）