樓市黃金月大預測：賣的好不好 優惠大不大？

　　懸念1

　　賣得好不好？

　　-本刊預測

　　珠玉在前

　　收成難達去年八成

　　對于后來者，2009年樹立了太高的標桿，要想超越，難度太大。去年9月，廣州一手住宅成交量高達90.94萬平方米，今年收成能有其八成已屬不錯。

　　對于廣州及全國樓市目前的成交量，可用“很不錯”來形容，但這種“很不錯”，是環比之結果，如果同比，現在的成交實在沒有任何值得高興的理由。興業證券最新統計說明了這種現象：上周，29個城市的周平均銷售面積環比上升7%，同比下降17%，2010年成交累計同比平均下降32%。

　　目前市場成交有所回升，但與去年同期相比還有較大差距，除了去年的成交量實在太旺盛外，還與目前市場多種力量角逐、局面未能明朗有關，這在9月也不會有太大的改變。

　　利于市場成交的是，市民認為通脹將會越來越嚴重。雖然官方公布的通脹數字還不算高，但不少市民從自身的生活感受出發，得出和官方相反的結論。因此，買房保值、升值的心態繼續蔓延，“金九銀十”檔期，估計有部分市民受此影響而入市，拉動成交。其次，之前幾個月的觀望，積壓了一定的購買力，這些購買力會有部分在黃金月釋放。第三，黃金月市場供應量增加，選擇多了，買家的購買欲望也會增強。

　　不利于市場成交的是，目前對于個人住房信貸越收越緊，資金杠桿效應縮小，限制了樓市銷售。黃金月中，有不少高端、針對多次購房者的新貨面市，貸款收緊打擊成交的效應會更加明顯。其次，入市門檻太高限制銷售。去年，全市十區一套住宅的平均總價為99.8萬元，今年則要131.7萬元。即使市場普遍認為黃金月開發商會加大促銷力度，但與之前相比，樓價依然較高。從一些樓盤的“吹風價”來看，中心區樓盤單價2萬元甚至3萬元很普遍，而這些房子面積又較大，一套總價動輒三四百萬元。這些都說明，市場對買房者的資金實力要求越來越高，成交要想增加并不容易。

　　至于政策等，市場基本認為新的調控不會到來，舊的不會放松，其對市場的影響基本為中性。

　　因此，在這個黃金月，如果沒有突發情況，廣州樓市成交有望比8月份進一步提升，預計會高于2008年同期的50多萬平方米，但估計也就是去年同期的八成、70萬平方米左右，要想有大的突破難度很高。

　　-專家視點

　　★韓世同：銷售如何，關鍵看優惠

　　8月份成交量開始回升，發展商自身營銷策略很重要。“日光盤”就是因為開發商給了非常好的優惠價格，才促使消費者掏腰包。如果開發商可以繼續保持像8月那樣的促銷策略的話，黃金月可以賣得很不錯。但如果開發商覺得8月份賣得好，馬上就抬價，那么就很難有黃金了。所以說，這個檔期賣得好不好，關鍵還在于商家自身。

　　★黎文江：供應大增，成交量上升

　　首先，“金九銀十”是傳統銷售旺季，每年到了這個時候，成交量都會有所增加。其次，下半年供應量大，價格也有一定的調整，可以吸引更多買家入市。再次，大供應量促使樓盤的成交量有很大的上升空間。

　　★趙卓文：通脹刺激，創近年新高

　　很多開發商在9、10月份都有加大推貨的意愿，因為銀行收緊對房地產開發的信貸，客觀上逼開發商加大推貨量。而去年大量動工的很多項目，現在也能上市了。特別是今年有亞運城，因其貨量較大，開發商肯定會有較大規模的宣傳推廣，過去一段時間壓抑的需求，會在黃金月期間釋放。與此同時，未來CPI的增長預計會比7月份的3個百分點有所提升，達到4%，通脹會刺激人們的購房消費。廣州今年黃金月的銷售會創下近一兩年來的新高。

　　★黃韜：新政不再出，必然大豐收

　　從9月份開始，很多樓盤推出，如果沒有新政再次推出，這個黃金月的成交量肯定是“全面開花”的。最有可能的就是價穩量升，也有可能是量價齊升。只要政策不出，樓市就必然大豐收。但我要強調的一點就是，七八月份過快的回暖現象，很有可能導致二輪調控，若無新政，這個黃金月肯定很火爆。