學者：房價多少才算適宜

　　有記者問我：“房價過高是如何界定的？”我說，這個問題你應該去問發改委。如果他們著迷的是計劃回歸，那就是把全天下的聰明人找來也算不出合適的房價。只有在法治社會的開放、自由競爭的市場條件下，才可能出現買賣雙方所接受的“合適”價格

　　文/夏業良

　　暑期筆者應邀去美國斯坦福大學訪學研討，一家三口在校園里住了不到一個月光陰。由于氣候涼爽宜人，有不少閑暇在校園及其周邊散步。偶爾看到出售或出租的房屋，我們也常常進去與人攀談，希望多少了解一點當地的房地產狀況與行情。

　　不用問，斯坦福周邊的房價在加州和全美都是位居最高行列，看似普通的一幢住房(英語叫house，國內常稱別墅，通常是兩層，3個臥室，2個衛生間，一個大起居室和廚房，可以容納2個車位的車庫)，加上屋前草坪和屋后花園，售價總在150萬美元以上。別以為這是嶄新的住房，10年內的房屋都算相當新了，隨便看一家都有五六十年的歷史。你還別以為購房者都沖著新房去，許多老宅的材質和施工質量往往是新房難以企及的。所以許多房屋在轉售時只是進行內外裝修和設備更替而已，用不著像國內那樣十年、二十年就推倒重建。

　　幾個周末我們都應邀到斯坦福大學教授家做客。印象較深的一家，環境尤為優美，房屋前后都有參天古木和茂密灌木叢，地上兩層，地下一層，合計約有5個臥室，兩個大起居室和廚房，一個書房和兩個小會客室，另外還有儲藏室和娛樂活動室等，室外花園約有500平方米，大部分被兩層原木平臺所覆蓋。剩余部分有兒童泳池(可調節水溫)和煤氣取暖園池(有明火苗焰不時從石塊中躍起)。

　　與主人攀談后得知，總面積約為2700多平方英尺(不包括庭院花園)，大致相當于250多平方米。但需要澄清的是，人家指的是實際使用面積，而不是國內出售房屋所依據的所謂“建筑面積”，更沒有什么所謂的“公攤面積”。這樣堪稱理想的住宅，您給估個價吧？按北京五環外的標準估就行，謎底是不到兩百萬美元，首付15%到20%即可。

　　有人會說兩處房價差距怎么如此之大？答案很簡單，位置、便利程度加商業價值，或許還有文化心理因素。斯坦福大學周邊的房屋是無與倫比的稀缺資源，離硅谷不遠，當然頗具商業價值。多年來這一帶的房地產價值持續而緩慢地上升，即便在金融危機肆虐之時也鮮有大幅下滑。

　　而上了高速公路到達遠離精華所在之地，自然獲得可觀回報，如果你不追求與IT巨擘、學界泰斗、銀行家、著名律師比鄰而居，就可以平實的價格獲得經濟實惠的最高性價比。

　　說了這些域外感知，再回過頭來談談國內的房價悖論。在過去的10年里，我們經歷了政府大力倡導發展房地產業，并將其作為國民經濟的支柱行業來優先發展，地方政府相互攀比房價新高，逐利競爭日趨激烈的過程。不少地方官員把房地產價格在短期內的不斷攀升看作是經濟繁榮和政績突出的體現，房地產財政成為地方政府濫用社會資源的“提款機”。他們全然不顧泡沫到底能吹多大，反正只要有人接盤，只要在自己任期內不會破滅，就繼續往下吹。這種不管不顧的態勢，與揮霍有限的自然資源、瘋狂破壞環境的非理性行為頗有一拼。

　　南方某報社記者采訪我時曾問到：“房價過高是如何界定的？”我說，這個問題你應該去問發改委，所謂解鈴還得系鈴人。如果他們著迷的是計劃回歸，希望給房屋定價，那就是把全天下的聰明人找來也算不出合適的房價究竟是多少。只有在法治社會的開放、自由競爭的市場條件下，才可能出現買賣雙方所接受的“合適”價格。

　　假設政府能夠把房地產價格打壓或控制在每平方米500元人民幣的價位上，窮人應當能夠買得起了吧？但事實上這些以幫助窮人為預設目標的產權房屋最終會被什么樣的人用什么樣的名義所占有，難道你真的很清楚嗎？

　　如果大家相信把房價定位在考慮成本的極限低位(比如每平方米3000元)就可以讓中國城鎮所有的窮人擁有較為寬敞的產權住房，那么你可以為計劃回歸投上一票，只怕最終后悔的還是你自己。若非健忘或孤陋寡聞，你一定知道：社會主義計劃經濟曾經“看上去很美”，但結局卻很糟糕。不要想當然地認為過去七八年里中國搞的就是純粹的市場經濟，“淮南之橘，淮北為枳”。法治缺位條件下的所謂“市場經濟”只能是變相的計劃經濟而已。

　　(作者為北京大學教授)