購買二手房需防三陷阱

　　“國十條”等國家宏觀調(diào)控政策出臺后房價回落，北京房屋買賣、中介市場產(chǎn)生大量糾紛。二中院法官通過調(diào)研，為通過中介機構(gòu)買房者支招，注意預(yù)防三種“陷阱”。

　　陷阱1 賣房人“一房多賣”

　　訂立房屋買賣合同后，由于房價增長較快，雙方交易房屋的整體價格發(fā)生了較大變化，二者間的差價有時多達幾十萬元。在利益的誘惑下，賣房人往往選擇違約，將房屋賣給出價較高的第三方，并給新購房人辦理了房屋過戶手續(xù)。

　　我國房屋所有權(quán)的取得與轉(zhuǎn)移以產(chǎn)權(quán)登記為準，過戶給第三方后，原買房人無法再獲得該房屋的所有權(quán)，即使已交納購房定金或全部房款，也只能選擇追究賣房人的合同違約責(zé)任，要求退還購房款。這給買房人造成重大的財產(chǎn)損害。

　　建議：買房人在與中介公司簽訂居間合同時，一定要求中介公司出示賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)證原證，以保證擬購買的房屋是真實存在的。

　　陷阱2 交易沒成中介仍收費

　　中介公司只負責(zé)買賣雙方簽訂房屋買賣合同，不負責(zé)買賣合同的履行，因此，賣房人違約時，中介公司仍向買房人索要高額的居間費用。中介公司單方提供格式合同，一般都約定由買房人支付中介公司居間費用。合同法規(guī)定，買賣合同與居間合同是相互獨立的，買賣合同是否履行不影響居間合同的效力，因此，當(dāng)賣房人違約不履行買賣合同時，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購房人索要相應(yīng)的居間費用，如雙方發(fā)生糾紛訴訟至法院，買房人一般都敗訴。

　　建議：在與中介公司簽訂居間合同時，雙方可通過補充協(xié)議方式，將房屋產(chǎn)權(quán)的過戶作為中介公司的居間義務(wù)，謹防中介公司將產(chǎn)權(quán)過戶排除在居間義務(wù)之外。

　　陷阱3 簽傭金確認書難追責(zé)

　　中介公司在與買房人簽訂房屋買賣居間合同時，同時要求買房人簽訂《傭金確認書》，使中介公司在賣房子出現(xiàn)惡意違約時逃脫應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。《傭金確認書》的內(nèi)容一般為，“買房人應(yīng)于簽字之日起給付中介公司傭金”。在法律上居間合同中的“傭金”就是指“居間費用”，傭金確認書簽訂，表明買房人認可中介公司已完成了居間合同中約定的所有義務(wù)。買房人簽字后，一旦賣房人出現(xiàn)違約時，中介公司會以此為由，逃脫其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　建議：買房人一般盡量避免與中介公司簽訂《傭金確認書》，即使簽訂《傭金確認書》，也應(yīng)將傭金支付的時間約定在房屋產(chǎn)權(quán)過戶后，將產(chǎn)權(quán)過戶作為傭金支付的前提條件。

　　本報記者 朱燕