如何構(gòu)建政府主導(dǎo)的保障性住房政策體系(2)

　　政府保障性住房的運(yùn)行管理模式

　　由于住房功能的多樣性和保障人群的復(fù)雜性，需要較為完善的保障性住房管理機(jī)制以保障保障房政策的有效實(shí)施。

　　一是建立信息共享稽核機(jī)制。要進(jìn)一步建立健全嚴(yán)格的“三級(jí)審核兩級(jí)公示”制度，建立與社保信息共享稽核機(jī)制，提高甄別申請(qǐng)家庭的真實(shí)收入水平，整合建立購房、投資(股票)、境外旅游等投資消費(fèi)信息，以及其他社會(huì)保障項(xiàng)目信息的稽核制度。整合社會(huì)住房信息，建立商品房與各類政策性住房間相互聯(lián)系、互動(dòng)和制衡的管理體系。對(duì)購買商品房的承租“新廉租房”家庭，形成“購房需退租，不退不辦證，租金乘系數(shù)”的管理機(jī)制，確保“新廉租房”對(duì)中低收入家庭的保障方向不變。

　　二是建立公開公平的分配機(jī)制。對(duì)實(shí)物配租房屋的分配，要研究在現(xiàn)行公開搖號(hào)的基礎(chǔ)上，建立健全政府管理部門內(nèi)部管理制度，進(jìn)一步公開工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。

　　三是建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。一方面,城市中低收入家庭的構(gòu)成是不斷變化的,政府應(yīng)根據(jù)收入水平的變化,調(diào)整中等偏低及最低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn),并定期向社會(huì)公布,接受全社會(huì)的監(jiān)督。另一方面,建立復(fù)審制度,定期對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定,只有符合條件的方可繼續(xù)享受住房保障政策。

　　四是建立規(guī)范的“新廉租房”出售機(jī)制。政府機(jī)構(gòu)管理的“新廉租房”在保證社會(huì)整體住房保障水平的前提下，應(yīng)按照市場運(yùn)作規(guī)律，建立起完善的資產(chǎn)管理制度，形成有效的資產(chǎn)處置機(jī)制，即“新廉租房”出售機(jī)制。按照“新廉租房”可能的出售對(duì)象和資產(chǎn)處置本身所承載的功能，“新廉租房”出售可以劃分為三類情況：一、對(duì)長期租住無補(bǔ)貼“新廉租房”家庭的出售機(jī)制。要真正實(shí)現(xiàn)調(diào)控住房市場需求，使中低收入家庭能安心租住“新廉租房”，避免在房價(jià)高漲過程成為“房奴”，因此應(yīng)建立對(duì)長期租住(例如15年以上)無補(bǔ)貼政府“新廉租房”家庭的“平價(jià)”出售機(jī)制，從市場需求角度拉伸需求波動(dòng)的波長，以實(shí)現(xiàn)抑制振幅，控制住房需求的陡升陡降，起到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格釜底抽薪的調(diào)控作用。二、對(duì)棚戶區(qū)老舊居民區(qū)拆遷安置戶的出售機(jī)制。發(fā)揮政府“新廉租房”投資管理機(jī)構(gòu)的投融資作用，配合政府的棚戶區(qū)改造、老舊危房居民區(qū)建設(shè)，提供拆遷安置房，并從具體建設(shè)項(xiàng)目收回投資補(bǔ)充保障房建設(shè)，所需投資列入具體項(xiàng)目成本。三、對(duì)平抑市場及資金周轉(zhuǎn)性出售機(jī)制。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的情況下，政府應(yīng)以保障性住房的購建和處置為手段，調(diào)控整體或特定區(qū)域的住房市場價(jià)格；從政府資產(chǎn)管理的角度考慮，為保障特殊階段銀行還款的需要，建立規(guī)范的向市場出售部分住房的制度。此類出售情況，應(yīng)按照市場規(guī)則，按照市場價(jià)格進(jìn)行運(yùn)作，但其規(guī)模和時(shí)間應(yīng)經(jīng)過科學(xué)合理的測算，決策過程應(yīng)規(guī)范、公開、透明。

　　發(fā)展租賃型保障性住房的配套措施

　　一是建立地方保障性住房法律體系。要進(jìn)一步建立健全住房保障的地方性配套法規(guī)，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)、住房保障基金的管理法規(guī)、個(gè)人收入和信用管理法規(guī)等，逐步形成了一個(gè)較為完備的法律法規(guī)體系，保障住房制度的順利實(shí)施。此外由保障房的公益性屬性，確立保障房管理的強(qiáng)制性，建立健全保障房的退出機(jī)制，以及附帶的個(gè)人信息公開和后期使用的限制條件，明確政府、出租人、承租戶的權(quán)利義務(wù)，使法院對(duì)于涉及保障房的行為可審、可判、可執(zhí)行。

　　二是建立政府財(cái)政長期穩(wěn)定的資金投入機(jī)制。要在充分認(rèn)識(shí)到政府在保障性住房建設(shè)中的責(zé)任的基礎(chǔ)上，利用政府土地出讓收益、一般預(yù)算安排等資金來源，建立起長期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制。

　　三是搭建保障性住房建設(shè)投融資平臺(tái)。政府保障性住房的建設(shè)和管理，存在前期投資量大、形成資產(chǎn)多、管理長期性、資產(chǎn)分布廣泛的特點(diǎn)，僅靠政府財(cái)政投資難以在初期滿足建設(shè)資金的需要，因此需要建立一個(gè)以政府財(cái)政持續(xù)投資為依托，以資本運(yùn)作為手段的投融資機(jī)制，設(shè)立政府保障性住房建設(shè)投資管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮投融資平臺(tái)作用，統(tǒng)籌地區(qū)資源，統(tǒng)一保障標(biāo)準(zhǔn)，為中低收入住房困難家庭提供更優(yōu)質(zhì)的保障服務(wù)。

　　楊文勝