樓市再調控利劍高懸 房價可能穩中有降

　　市場預期如果房地產投資保持超預期增速，而在銷售的帶動下房價出現短暫的大幅反彈，則未來可能引發更嚴厲的調控措施。從地產股表現看，申萬地產指數8月下跌1.95%，而同期A股漲幅為1.58%。我們認為，在房地產數據持續向好，調控政策基調不變的情況下，制約地產股上漲的因素將持續存在。

　　地產股難言轉機

　　從8月房地產市場成交看，樓市銷售從低谷中走出，并在當月最后兩周創下近4個月來的周成交高點，預期在9月份還將有所提升，而土地購置繼續保持較高增速。這顯示出當前的投資活動依然活躍，并未出現之前預期的大幅下滑。但地產股并未延續7月的估值修復行情，8月走勢可謂是平盤震蕩。基本面的好轉為何沒有推動地產股走出泥潭？

　　我們認為，這跟市場預期有關。如果房地產價格出現大幅反彈，則會引發新一輪的、更嚴厲的調控。雖然目前政策的穩定基調被市場接受，但如果沒有達到調控目的，懸在地產股頭上的利劍不會自動消失。

　　從估值的角度看，8月份地產股整體PNAV(股價對凈資產價值)折價15%，依然處于歷史較低水平。按照2010年中報算，申萬地產股整體PB(市凈率)為2.8倍，比今年7月的2.4倍有所反彈。從大盤整體看，除了銀行、地產，其余板塊的估值都有抬高。相比于前幾個月，房地產面臨的政策環境已稍顯緩和，而目前房地產數據的持續向上并沒有獲得市場的認同，主要源于市場對調控后續政策的擔憂。如果房地產投資和銷售數據持續轉變，未來房價反彈幅度較大，則將引發更嚴厲的調控手段，屆時將對地產股形成直接打壓。

　　我們認為，近期地產股仍不具備較好的投資機會，三季度，經濟下滑的幅度正在收緩，而房地產也將從上半年的非正常調控中逐步走向正常化，三四季度超出市場預期的東西可能不多。

　　房價可能穩中有降

　　從8月份70個大中城市房價環比漲幅看，連續兩個月持平，雖然房價上漲的態勢已得到遏制，但房價趨勢性下跌的概率較小。除了有經濟基本面的支撐外，被壓抑的需求蠢蠢欲動也將是推動未來房價上漲的動力。

　　經過4個多月的消化，投資需求基本受到擠壓，而自住和改善需求不可能長期自我抑制。我們認為，在9月份開發商大規模推出新盤的帶動下，房地產成交將更為活躍，不排除一線城市重新出現房價階段性大幅反彈的可能，屆時也可能是政策進一步收緊之時。我們預計房價有可能在今年年底至明年年初出現穩中有降的情況。

　　展望未來幾個月的投資，同比增速可能縮小，但環比可能保持較高增速，全年地產投資增速有望在30%左右，而銷售在未來幾個月要高于4-6月的平均水平，預計全年地產銷售增速同比將為-10%，地產股的機會可能在明年出現。中證證券研究中心 張泰欣