金九過半樓市成交放量 房價堅挺后市走向敏感

　　記者 李佳鵬 王濤 北京報道

　　9月19日，為期四天的2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會落幕，組委會提供的數(shù)據(jù)(均為意向成交數(shù)據(jù))顯示，新政后北京樓市成交量正大幅回升，成交總套數(shù)達2208套，成交總金額為27.02億元，人流量11.22萬人次。

　　不僅北京樓市成交火爆，記者發(fā)現(xiàn)，“金九”過半多個城市樓市成交開始出現(xiàn)放量跡象，而房價依然居高不下，部分業(yè)主和開發(fā)商受成交放量刺激反而增加了提價和不降價的底氣。

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，隨著博弈的深化，樓市調(diào)控開始步入關鍵敏感期，如果成交放量再次帶動房價走強將令樓市調(diào)控承受較大壓力，圍繞信貸、土地等方面可能會有新政出臺。

　　回升

　　“金九”過半多城市成交放量

　　“金九”伊始，全國多個城市出現(xiàn)樓市成交放量的跡象。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，9月6日至12日監(jiān)測的35個城市樓市交易情況顯示，這一周多個重點城市成交量連續(xù)上漲。其中，北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上，僅少數(shù)城市成交量環(huán)比下降。10個重點城市中，僅上海、重慶和天津環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上升，其中北京升幅達72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。

　　另據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，9月上半月，全國八個城市(成都、大連、青島、天津、廣州、蘇州、上海、深圳)的主要成交數(shù)據(jù)中上升明顯的是廣州、蘇州、深圳三個城市，廣州的環(huán)比上升幅度為37%，同時比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月廣州市商品房成交量達到5494套。其中，9月9日成交554套，達到了8月份以來單日成交量的最高值。而且，9月上半月，廣州有10天的日成交量在300套以上。

　　同期，蘇州上漲的環(huán)比也達到了28%，深圳的成交上漲環(huán)比為18%。其余城市的環(huán)比上漲幅度在2%至7%之間，只有上海9月上半月成交量環(huán)比有所下降。如果與8月份上半月相比，8個城市的成交量上升明顯。廣州上升的幅度最大，而其他城市的上升幅度均在30%以上。

　　杭州某知名房地產(chǎn)公司資深人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，剛剛過去的一周內(nèi)(9月13至18日)，杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度增長，17日達到450套左右。9月份到現(xiàn)在的成交量已逾5000套，預計整個9月成交量會達到7000至8000套。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，9月份的成交量繼續(xù)上漲是市場的正常的發(fā)展趨勢，由于經(jīng)過8月份成交的上漲，9月份市場的需求繼續(xù)增加，促使更多的觀望人群采取購買行動，因此9月份的成交在逐漸地增長。根據(jù)目前9月份整體的市場環(huán)境，仍然存在繼續(xù)上升的潛力。如果按照8月份成交的趨勢，9月份下半月，各城市的成交將會繼續(xù)穩(wěn)步上升，或將達到新政后成交的最高值。

　　記者了解到，隨著市場對調(diào)控政策的逐步消化，國內(nèi)樓市剛性需求開始釋放，房價下調(diào)預期明顯減弱。6月以來，5大一線城市二手住宅成交量持續(xù)回升。據(jù)中原領先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，5大城市二手住宅成交面積較5月低谷期增加100%至250%之多。其中，廣州、深圳、天津8月二手住宅成交量已接近2009高峰期的月均水平。其中，深圳8月二手住宅成交90萬平方米，為2009年月均水平的94%；廣州和天津分別相當于2009年月均水平的98%和95%。

　　中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新認為，在經(jīng)歷國內(nèi)嚴厲調(diào)控政策以及購房者持續(xù)觀望之后，在政策并未有任何松動的情況下市場成交量就快速回升，且有加劇嫌疑，主要原因還是市場剛性需求再度釋放。預計9月各地二手住宅市場成交量將依然保持活躍。

　　堅挺

　　房價依然居高不下

　　目前，部分業(yè)主受成交放量的刺激心態(tài)開始發(fā)生變化。記者從中原地產(chǎn)獲悉，隨著成交量的反彈，業(yè)主對后市信心開始增強，掛牌價格下調(diào)比重下降，議價空間縮小，甚至出現(xiàn)小部分業(yè)主調(diào)高報價的情況。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪，根據(jù)中原地產(chǎn)二手房源掛牌價格環(huán)比變化情況統(tǒng)計顯示，北京5月為-2.60%、6月為-1.90%、7月為-1.40%、8月為-0.90%；上海5月為-1.20%、6月為-0.90%、7月為-0.70%、8月為0.20%。

　　張月告訴記者，近期樓市比較活躍，成交量上漲的同時局部區(qū)域出現(xiàn)了部分樓盤調(diào)高價格或二手房業(yè)主調(diào)高價格的現(xiàn)象。雖然迄今為止這些調(diào)高價格的樓盤幾乎都無人問津，但是在未來成交繼續(xù)增長的情況下，部分剛性需求可能因為恐慌程度加深而去購買這些調(diào)價樓盤，從而造成成交價格在當今相對高位的基礎上繼續(xù)回升，甚至達到調(diào)控前水平。

　　亞豪機構統(tǒng)計顯示，截至18日，北京9月成交均價為19897元/平方米，盡管環(huán)比8月同期略降了4個百分點，但同比去年同期14002元/平方米的成交價格，上漲幅度超出了四成之多。

　　上述杭州房地產(chǎn)公司資深人士介紹說，雖然部分樓盤有一些讓利活動但房價依舊堅挺。他認為，現(xiàn)在和2009年5、6月份情形相似，經(jīng)過此前幾個月的成交量攀升之后，庫存被大量消耗，已手握大量回款的開發(fā)商會趁勢提價，購房者也不得不被動地隨行就市，隨后房價強勁上漲�！凹词�9、10月份維持300套左右的日成交量，庫存仍會被大量消耗，屆時如果沒有新的政策出臺，房價會很快出現(xiàn)上漲態(tài)勢�！�

　　在他看來，開發(fā)商之所以有底氣提價，除了手里有回款心里不慌之外，一個很重要的原因是現(xiàn)行調(diào)控并沒有從根本上完全卡緊資金鏈�！半m然二套房貸等措施收緊了銀行信貸流往房地產(chǎn)市場最便捷的通道，但銀行信貸還是會通過其他渠道往房地產(chǎn)領域流�！痹僬唛L期看好的收益率，也使越來越多的投資客愿意重新返回樓市進行投資。“現(xiàn)在看來，無論是開發(fā)商還是投資客都對未來樓市持比較樂觀的預期�！绷硗鈱τ谄胀ㄙ彿空邅碚f，成交量的大幅回升和房價的居高不下，會因擔心房價出現(xiàn)新一輪報復性反彈而入市。

　　走向

　　樓市調(diào)控步入關鍵敏感期

　　隨著樓市博弈的繼續(xù)，樓市調(diào)控也開始步入關鍵敏感期。對于后續(xù)調(diào)控，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控效果尚未全面顯現(xiàn)，如果房價依然居高不下，后續(xù)調(diào)控將會繼續(xù)發(fā)力。不過也有觀點認為，目前出臺第二輪調(diào)控的可能性不大。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，盡管目前決策層一再強調(diào)不會放松樓市調(diào)控政策，但是在政策緊密執(zhí)行期內(nèi)成交量卻還是出現(xiàn)了快速反彈，同時，4月調(diào)控以來各月成交價格起伏不定，9月前期盡管環(huán)比回落，但仍創(chuàng)下了調(diào)控之后的第二高度，且同比去年同期保持高幅度上揚之勢。市場的種種表現(xiàn)，均顯示出前期調(diào)控政策對市場的影響力與控制力正在逐步趨弱，目前樓市調(diào)控尚未實現(xiàn)預期效果，價格在跌宕中還在上行，成交卻已提前回暖，投資型購房者卷土重來，在決策層企穩(wěn)前提下，樓市的復蘇有可能成為引發(fā)新一輪打壓政策出臺的信號。

　　高姍認為，具體政策可能包括進一步收緊購房信貸條件來限制需求、擠壓開發(fā)商現(xiàn)金流迫使其低價出貨、增加供地打擊囤地加大市場供給等，如果決策層推出更加嚴厲政策，那么樓市反彈勢頭很難延續(xù)，成交量很可能二次探底，房地產(chǎn)市場終將由量降過渡到價跌，回歸理性。

　　張月也認為，從目前市場的表現(xiàn)來看，此輪調(diào)控的目的還沒有達到，再結合國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展的情況分析，預計此輪調(diào)控不會出現(xiàn)類似于2008年因為經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)巨大變動而被迫松動的情況。因此，雖然具體調(diào)控持續(xù)時間無法估計，但是可以預計的是，只有在房地產(chǎn)市場價格長期平穩(wěn)時，調(diào)控政策才有可能放松。

　　張月表示，如若繼續(xù)出臺新政，新政的目的則很可能是兩個方面：一方面，繼續(xù)促進存量放量，增大供給；另一方面，控制樓市資金的流入和流出。這兩方面所對應的具體政策可能是出臺空置稅、房產(chǎn)稅、加息，繼續(xù)縮緊信貸，限制其他行業(yè)對房產(chǎn)的資金投入比例，控制房產(chǎn)企業(yè)資金流等。

　　嚴格清算土地增值稅也是一種可能。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，土地增值稅清算政策如嚴格執(zhí)行會在一定程度上對開發(fā)商的資金鏈造成壓力。中建下屬一房地產(chǎn)開發(fā)公司人士向記者透露，提高預征率已經(jīng)使部分開發(fā)商有點措手不及了，一旦嚴格清算很可能會使開發(fā)商不得不壓縮利潤空間降價銷售，“最近這方面的風聲還是挺受關注的”。

　　21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾認為，從目前情況看，出臺第二輪調(diào)控的可能性不大�！爱吘箛�家的目的，是想遏制房價過快上漲的勢頭，整個房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，并不是要打壓這個行業(yè)�！�

　　但林蕾也表示，如果市場在近期內(nèi)出現(xiàn)強勢反彈，也不排除第二輪調(diào)控的可能性。她認為，如果真的有第二輪調(diào)控的話，可能會更多的從金融層面入手，例如房地產(chǎn)預售款的資金監(jiān)管、房地產(chǎn)投機去杠桿化等等。另外，考慮到政策的延續(xù)性，再次動用行政性手段調(diào)控的可能性不大。