二手房買賣中介公司“把戲”多 媒體點評三案例

　　今年下半年，北京市一中院審理了一批二手房中介公司與客戶糾紛案。其中的案例說明二手房市場確實需要規范。

　　案例一：中介合同欺詐

　　張先生通過房產中介公司的代理，就魏先生某地下室的使用權簽訂了《房屋使用權轉讓協議書》。合同約定轉讓費為22萬元，中介公司收取服務傭金6600元，并負責陪同雙方到房管所辦理過戶手續、全程見證雙方的交易過程。合同簽訂后，張先生按約定支付了轉讓費及買賣服務傭金，但房產中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過戶手續。經了解，該地下室魏先生根本沒有所有權。張先生認為魏先生與中介公司構成欺詐，訴至法院要求撤銷轉讓協議，返還費用。

　　說法：

　　根據《合同法》第54條規定：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，當事人一方有權請求法院或者仲裁機構變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應的房屋使用權證書，還以辦理房屋使用權過戶作為合同基本條款，致使張先生在違背真實意思的情況下，簽訂了合同并給付了購房款，魏先生的行為構成合同欺詐。中介公司作為專業機構，應當告知張先生該房屋無法完成過戶的交易風險，存在重大過錯應承擔責任。

　　案例二：中介霸王條款

　　小董與中介公司簽訂看房確認書：中介公司將某房屋推薦給小董，在此次看房前，無其他經紀機構向小董推薦該房屋；如果小董與出賣人私下完成交易，或接受了其他房產經紀公司提供的房屋信息后又通過第三人進行交易的，小董仍應按本協議的約定向中介公司支付傭金和5萬元違約金。小董簽完確認書看房后，通過另一經紀公司以較低的價格購買了此房屋，原中介公司以小董違約為由將其告上法庭。

　　說法：

　　中介公司提供的格式合同約定，只要客戶經其介紹看房后，不管通過其他任何途徑完成交易，必須向其支付中介費或更高數額的違約金，這在客觀上將居間行為與是否通過居間服務促成合同的成立、交易的完成相剝離，造成中介和看房人之間權利義務的失衡，屬于霸王條款，有違誠實信用原則。法院審理認為，中介公司提供的確認書僅是對客戶看房的記錄，不能因客戶進行了一次看房行為，就剝奪了針對該房屋選擇其他服務機構為其提供服務的權利，小董有權通過其他中介機構以更低的成交價和中介費完成交易。

　　案例三：中介不當得利

　　何女士欲購買房屋一套，與中介公司簽訂了《房屋購買居間委托協議》。合同約定中介公司居間服務存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋產權的，中介公司收取的居間服務報酬應予以退還。

　　同日，何女士與房屋出賣人張某在中介公司簽訂了《存量房屋買賣合同》。合同簽訂之前中介公司告知何女士，張某未將房屋貸款抵押解除。次日，何女士與中介公司簽署《過戶/貸款服務確認書》，何女士向中介公司交納各種費用1.9萬元。后由于該房屋無法辦理過戶和貸款，何女士以中介公司居間服務存在瑕疵為由訴至法院，要求中介公司返還服務費1.9萬元。中介公司辯稱：公司已促成何女士與房屋出賣人簽訂合同，完成了居間合同義務，何女士應支付居間報酬。

　　說法：

　　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據《合同法》第426條規定：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。

　　本案中，何女士與中介公司就居間服務費進行了細化，包括居間服務報酬、過戶服務費及貸款服務費三項費用。中介公司為何女士及房屋出賣人張某提供了訂立合同的媒介服務，促成何女士與張某訂立《存量房屋買賣合同》，何女士作為委托方應向中介公司支付居間服務報酬。

　　中介公司同時收取了過戶服務費及貸款服務費，但因《存量房屋買賣合同》不能繼續履行，中介公司并未向何女士提供過戶及貸款服務，該費用為不當利益，中介公司應予退還。