商業(yè)地產(chǎn)時(shí)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn) 開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相增持

　　樓市新政在控制住宅價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。上半年的一系列調(diào)控政策，使投資性需求向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；另一方面開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略重點(diǎn)也逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。近期，機(jī)構(gòu)、個(gè)人紛紛將目光投向以往波瀾不驚的商業(yè)地產(chǎn)。

　　本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉

　　以金地、保利、嘉凱城為代表的地產(chǎn)名企或聲明或用行動(dòng)表示公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞，世聯(lián)地產(chǎn)也加快商業(yè)項(xiàng)目代理的步伐，而更多的個(gè)人投資者在近期商鋪和辦公樓的買賣中頻頻得手，有所斬獲。“對(duì)住宅炒房行為的嚴(yán)厲調(diào)控，讓商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出饑渴狀態(tài)。”綠地吉盛偉邦銷售經(jīng)理發(fā)出上述感慨。的確如此，近期業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)的關(guān)注并非代表住宅升值潛力就低于商業(yè)，相信更多的原因是由于調(diào)控政策的顯效。而對(duì)于企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，豐富產(chǎn)品線和擴(kuò)大企業(yè)戰(zhàn)略布局，也不為一件好事。

　　金地開(kāi)腔、寶龍落子、嘉凱城收購(gòu)……

　　開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相增持商業(yè)物業(yè)

　　“除了加強(qiáng)豪宅開(kāi)發(fā)外，我們也將同步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融。”金地上海公司總經(jīng)理陳必安上任伊始，就亮出豪言：“國(guó)內(nèi)目前除了萬(wàn)達(dá)之外，還沒(méi)有領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)公司。貫徹集團(tuán)戰(zhàn)略意圖的金地上海公司還將在商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域謀求突破。”陳必安認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)空白，競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到激烈，金地在商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)有很多。相比金地的“偉大夢(mèng)想”， 嘉凱城和寶龍正一步一個(gè)腳印去實(shí)踐自己的商業(yè)理想。

　　9月16日，嘉凱城集團(tuán)發(fā)布公告，公司全資子公司上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司以人民幣24,180萬(wàn)元取得上海交大聯(lián)合科技有限公司持有上海源豐投資發(fā)展有限公司(源豐投資)32.11%的股權(quán)，上述股份轉(zhuǎn)讓完成后，中凱集團(tuán)將持有源豐投資100%的股權(quán)。本次收購(gòu)涉及項(xiàng)目“匯賢雅居”二期所包含的商業(yè)物業(yè)43,900平方米。因此這也在一定程度上進(jìn)一步豐富嘉凱城旗下物業(yè)形態(tài)，使得出售型物業(yè)與持有型物業(yè)的所占比例進(jìn)一部趨向合理，為公司未來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定持久發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

　　“未來(lái)嘉凱城集團(tuán)下屬的中凱企業(yè)集團(tuán)仍將以上海的高端住宅為主要核心業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性投資也會(huì)有所涉獵。”嘉凱城集團(tuán)總裁邊華才表示，作為一個(gè)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)上市企業(yè)，一定會(huì)逐步增持成熟城市中的持有型物業(yè)，尤其是到了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，真正能確保企業(yè)長(zhǎng)線穩(wěn)定發(fā)展的就是持有型物業(yè)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，一天之后，9月17日下午，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)寶龍地產(chǎn)以2.02億元成功摘得上海廣富林2-8號(hào)地塊，折合樓板價(jià)7627元/平方米，溢價(jià)率18%。這是寶龍地產(chǎn)總部遷至上海后首次在上海拿地。2010年8月底，在香港舉辦的寶龍地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳稱：“未來(lái)寶龍會(huì)把10%到15%的資金比例會(huì)在一線城市做一些高端的產(chǎn)品，打造形象標(biāo)桿店，同時(shí)提升公司品牌。”時(shí)隔1個(gè)月，寶龍地產(chǎn)就成功摘得上海廣富林2-8號(hào)地塊，為其進(jìn)軍上海奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也表明寶龍地產(chǎn)新一輪土地儲(chǔ)備大張旗鼓地展開(kāi)。

　　“其實(shí)除了金地、中凱、寶龍，綠地、保利等大牌房企近期也逐漸發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。”高力國(guó)際商業(yè)代理部董事賴錦雄表示：諸如紅星美凱龍、上海杏花樓集團(tuán)等其他行業(yè)的品牌企業(yè)近期也涉足到商業(yè)地產(chǎn)中來(lái)。“無(wú)非還是看好上海成熟的商業(yè)環(huán)境。”賴錦雄如是說(shuō)。

　　集中爆發(fā)，批量購(gòu)買，組團(tuán)投資……

　　投資客“棄住投商”現(xiàn)象加劇

　　樓市新政下，大批原來(lái)在二手住宅市場(chǎng)打滾的炒家退場(chǎng)后進(jìn)入商鋪市場(chǎng)。據(jù)悉，近一個(gè)多月來(lái)商鋪投資比例大增，超六成投資客更是一次性付款買鋪，其中200萬(wàn)元及100平方米樓下商鋪?zhàn)钍軞g迎。

　　易居臣信九亭店店經(jīng)理錢明光告訴筆者，近期門店一客戶一口氣成交了人民北路上的8套商鋪，單套總價(jià)都在200萬(wàn)左右。“這個(gè)客戶為私營(yíng)企業(yè)主，手上有一、兩千萬(wàn)閑置資金，本想投資住宅物業(yè)，但由于投資住宅市場(chǎng)目前政策面風(fēng)險(xiǎn)較大，轉(zhuǎn)而投資商鋪。”錢明光還透露：“客戶還表示，如果未來(lái)公司經(jīng)營(yíng)需要資金，他還可以把鋪?zhàn)拥盅航o銀行做出貸款，而這8套鋪?zhàn)幼獬鋈�單套租金能達(dá)10萬(wàn)/年，足夠抵扣月還款，加上人民北路板塊未來(lái)發(fā)展空間依然很大，鋪?zhàn)由�值之后�?huì)考慮出手套現(xiàn)。”

　　上述情況在近期并不少見(jiàn)。7月24日，2名上海本地專業(yè)投資客，他們分別買下21套和18套商鋪。九亭上海奧林匹克花園商鋪近期快速成交13套，單套售價(jià)400萬(wàn)元左右，成交的客戶中以溫州客為主，福建客其次。閘北某一商辦物業(yè)，溫州客組團(tuán)購(gòu)買寫字樓、商鋪，總金額達(dá)11億。

　　“限制投資性購(gòu)房的政策影響使得住宅的投資成本上升,回報(bào)空間也急劇減小。而在黃金、股市前景難測(cè)的背景下,原先投資門檻和回報(bào)率都比較高的商業(yè)物業(yè)成了不少人保值增值的投資選擇。一批原來(lái)在二手住宅市場(chǎng)打滾的投資者退場(chǎng)后進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng),商鋪、寫字樓正在成為香餑餑。易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青表示：“同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別，住宅投資注重買賣差價(jià)的資本利得，而商鋪投資則注重租金回報(bào)率，通俗的來(lái)說(shuō)，商鋪需要‘養(yǎng)鋪’。以上海市場(chǎng)來(lái)看，市中心成熟區(qū)域的商鋪動(dòng)輒單價(jià)幾十萬(wàn)，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產(chǎn)品，更多的是關(guān)注未來(lái)區(qū)域的規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而有實(shí)力的投資客自然選擇長(zhǎng)期持有市中心好地段的優(yōu)質(zhì)商鋪，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。”