商業地產時來運轉 開發商爭相增持

　　樓市新政在控制住宅價格過快增長的同時，也為商業地產的發展帶來機遇。上半年的一系列調控政策，使投資性需求向商業地產轉移；另一方面開發商的戰略重點也逐漸向商業地產傾斜。近期，機構、個人紛紛將目光投向以往波瀾不驚的商業地產。

　　本報地產評論員 房蓉

　　以金地、保利、嘉凱城為代表的地產名企或聲明或用行動表示公司對商業地產的青睞，世聯地產也加快商業項目代理的步伐，而更多的個人投資者在近期商鋪和辦公樓的買賣中頻頻得手，有所斬獲。“對住宅炒房行為的嚴厲調控，讓商業地產呈現出饑渴狀態。”綠地吉盛偉邦銷售經理發出上述感慨。的確如此，近期業內對商業的關注并非代表住宅升值潛力就低于商業，相信更多的原因是由于調控政策的顯效。而對于企業發展來說，豐富產品線和擴大企業戰略布局，也不為一件好事。

　　金地開腔、寶龍落子、嘉凱城收購……

　　開發商爭相增持商業物業

　　“除了加強豪宅開發外，我們也將同步發展商業地產和房地產金融。”金地上海公司總經理陳必安上任伊始，就亮出豪言：“國內目前除了萬達之外，還沒有領先的商業地產公司。貫徹集團戰略意圖的金地上海公司還將在商業地產和房地產金融領域謀求突破。”陳必安認為，目前商業地產市場還是一個空白，競爭遠遠沒有達到激烈，金地在商業地產的機會會有很多。相比金地的“偉大夢想”， 嘉凱城和寶龍正一步一個腳印去實踐自己的商業理想。

　　9月16日，嘉凱城集團發布公告，公司全資子公司上海中凱企業集團有限公司以人民幣24,180萬元取得上海交大聯合科技有限公司持有上海源豐投資發展有限公司(源豐投資)32.11%的股權，上述股份轉讓完成后，中凱集團將持有源豐投資100%的股權。本次收購涉及項目“匯賢雅居”二期所包含的商業物業43,900平方米。因此這也在一定程度上進一步豐富嘉凱城旗下物業形態，使得出售型物業與持有型物業的所占比例進一部趨向合理，為公司未來抵御風險，穩定持久發展打下良好基礎。

　　“未來嘉凱城集團下屬的中凱企業集團仍將以上海的高端住宅為主要核心業務，同時對商業經營性投資也會有所涉獵。”嘉凱城集團總裁邊華才表示，作為一個謀求長遠發展的房地產上市企業，一定會逐步增持成熟城市中的持有型物業，尤其是到了穩定發展時期，真正能確保企業長線穩定發展的就是持有型物業。

　　無獨有偶，一天之后，9月17日下午，中國商業地產領軍企業寶龍地產以2.02億元成功摘得上海廣富林2-8號地塊，折合樓板價7627元/平方米，溢價率18%。這是寶龍地產總部遷至上海后首次在上海拿地。2010年8月底，在香港舉辦的寶龍地產中期業績發布會上，寶龍地產執行總裁許華芳稱：“未來寶龍會把10%到15%的資金比例會在一線城市做一些高端的產品，打造形象標桿店，同時提升公司品牌。”時隔1個月，寶龍地產就成功摘得上海廣富林2-8號地塊，為其進軍上海奠定了基礎，同時也表明寶龍地產新一輪土地儲備大張旗鼓地展開。

　　“其實除了金地、中凱、寶龍，綠地、保利等大牌房企近期也逐漸發力商業地產。”高力國際商業代理部董事賴錦雄表示：諸如紅星美凱龍、上海杏花樓集團等其他行業的品牌企業近期也涉足到商業地產中來。“無非還是看好上海成熟的商業環境。”賴錦雄如是說。

　　集中爆發，批量購買，組團投資……

　　投資客“棄住投商”現象加劇

　　樓市新政下，大批原來在二手住宅市場打滾的炒家退場后進入商鋪市場。據悉，近一個多月來商鋪投資比例大增，超六成投資客更是一次性付款買鋪，其中200萬元及100平方米樓下商鋪最受歡迎。

　　易居臣信九亭店店經理錢明光告訴筆者，近期門店一客戶一口氣成交了人民北路上的8套商鋪，單套總價都在200萬左右。“這個客戶為私營企業主，手上有一、兩千萬閑置資金，本想投資住宅物業，但由于投資住宅市場目前政策面風險較大，轉而投資商鋪。”錢明光還透露：“客戶還表示，如果未來公司經營需要資金，他還可以把鋪子抵押給銀行做出貸款，而這8套鋪子租出去單套租金能達10萬/年，足夠抵扣月還款，加上人民北路板塊未來發展空間依然很大，鋪子升值之后會考慮出手套現。”

　　上述情況在近期并不少見。7月24日，2名上海本地專業投資客，他們分別買下21套和18套商鋪。九亭上海奧林匹克花園商鋪近期快速成交13套，單套售價400萬元左右，成交的客戶中以溫州客為主，福建客其次。閘北某一商辦物業，溫州客組團購買寫字樓、商鋪，總金額達11億。

　　“限制投資性購房的政策影響使得住宅的投資成本上升,回報空間也急劇減小。而在黃金、股市前景難測的背景下,原先投資門檻和回報率都比較高的商業物業成了不少人保值增值的投資選擇。一批原來在二手住宅市場打滾的投資者退場后進入商業物業市場,商鋪、寫字樓正在成為香餑餑。易居臣信市場研究中心分析師楊晨青表示：“同為不動產投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別，住宅投資注重買賣差價的資本利得，而商鋪投資則注重租金回報率，通俗的來說，商鋪需要‘養鋪’。以上海市場來看，市中心成熟區域的商鋪動輒單價幾十萬，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產品，更多的是關注未來區域的規劃和長遠發展。而有實力的投資客自然選擇長期持有市中心好地段的優質商鋪，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。”