公租房：想說愛你不容易

　　財政部28日頒布的稅收新政，鼓勵房地產開發機構從事公租房建設和經營。但這一政策能在多大程度上刺激開發商，又能夠對平抑房價起到多大作用，中國證券報采訪的多位專家對此展開了激辯。

　　難見的公租房

　　公租房是政策性保障住房體系中最重要的組成部分。但是，盡管中央政府多次強調要加快公租房等保障性住房的建設，解決夾心層的住房問題，但公租房的建設依然進展緩慢。

　　以北京市為例， 2010年北京新開工建設和收購政策性住房13.4萬套，占全市住宅開工套數的比例達到50%以上的目標。過去三年來，北京市累計開工建設政策性住房2333萬平方米、24.8萬套。但是這些政策性住房的總容量，僅為北京市2008年全部房屋租賃市場容量的六分之一。

　　分析人士認為，當前我國公租房建設的癥結在于投資主體單一，地方政府投資力度有限，而開發商則不愿意投資這一領域。

　　“社會資金參與建設保障房，雖然風險很低，但利潤太少，一般企業不愿意參與，這導致公租房一直處在一個非常尷尬的地位。”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉說。

　　曾有房地產開發企業委托我愛我家做過某區域公租房市場調研。根據規定，公共租金價格不得超過市場租賃價格的70%。在現在的房租和售價比情況下，租房的年收益率不超過3%，更何況，租金打7折之后的利潤率！所以，在有地方政府支持和讓利的情況下，公租房市場依然是一塊食之無味的雞肋。

　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，政府興建公租房等保障性住房的力量有限，需要吸引社會各界資金進入到該領域。此次政策則恰好對應于這一癥結。“鼓勵社會各個主體進入到公租房的建設中去，特別是那些建筑企業，由于具有建筑設施的優勢，同時由于公租房免征出讓金，將會更加有吸引力。”

　　押寶“公租房”？

　　分析人士認為，對于此次鼓勵開發商進行公租房建設的稅收優惠，可以看出未來房產新政的調控方向。

　　中國房地產業協會有關人士在接受中國證券報采訪時表示，從當前的政策導向上看，未來我國的保障房市場以租賃為主，這就意味著公租房肯定還要加大建設力度。擴大公租房等保障性住房的市場供應，將成為未來調控的重點。

　　華創證券研究員楊現領指出，此次稅收優惠將在一定程度上擴大開發商的利潤空間。不過，對于商品房市場來說，本次優惠措施的直接影響十分有限，更多是對市場預期的影響。因為隨著保障性住房供給力度加大，中低收入群體的購房需求將得到滿足，使得這部分群體不用被迫進入商品房市場，從而降低商品房市場價格和需求的矛盾。

　　公租房政策激辯

　　但是，也有學者質疑此次政策對擴大房地產市場供應的有效性。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，保障性住房不應該納入房地產宏觀調控的考慮或者手段中。實際上，稅收優惠政策其實很難觸動開發商的“神經”，調動不了他們參與保障性住房建設的積極性。此次政策的刺激主體應該是各級地方政府。而且，對于保障性住房，相關部門應該給地方政府制定強制的標準，并對政策的執行力度進行評估，否則地方政府還是可能不作為。

　　“只有將公租房收入的利潤率提高，至少達到5%以上，才會有開發商愿意從事這個領域。毫無疑問，政策釋放了積極的引導信號，但是能夠使減免幅度達到多少，則有待觀察。”胡景暉說。

　　“要真正推動公租房、保障性住房的建設必須拿出國家預算，光靠稅收優惠政策不可能實現。”王小廣強調。

　　記者 周婷 于萍 實習記者 陳瑩瑩