買(mǎi)二手房 考察房齡是重要環(huán)節(jié)

　　王先生看中一套二手房，房主介紹說(shuō)房子是1999年8月建成的，可是他看到房產(chǎn)證上的日期卻是1997年9月。房子到底是哪年的啊？應(yīng)該如何識(shí)別呢？王先生被房子的真實(shí)“年齡”搞昏了頭。記者就此采訪了22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、太平洋房屋等中介的有關(guān)人士，他們表示很多購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)并不太重視考察房齡，這其中也是二手房買(mǎi)賣(mài)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　房齡長(zhǎng)短有何不同

　　記者在部分二手中介公司內(nèi)看到，幾乎每個(gè)中介公司的屋內(nèi)都張貼了許多二手房的基本信息，不僅標(biāo)明了價(jià)格、位置、面積等房子的基本情況，有些房子還特別標(biāo)明了房屋的年齡。一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，標(biāo)明年齡的房子基本上都是七八年以?xún)?nèi)的房子，對(duì)于房齡在10年以上的，他們基本上就不標(biāo)明了。有時(shí)候經(jīng)紀(jì)人會(huì)將房子的年齡寫(xiě)得年輕一些，這樣更容易吸引大家的關(guān)注。

　　一般房齡較長(zhǎng)，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施，從而使房主對(duì)這類(lèi)房源抱有較大的升值信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長(zhǎng)，房屋升值空間就會(huì)變得越窄，房屋價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)貶值。

　　從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此買(mǎi)二手房也希望買(mǎi)一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維護(hù)成本，購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本將增高。

　　此外，房齡較長(zhǎng)的二手房，還將面臨難以申請(qǐng)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的。所謂的評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。一般房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款成數(shù)一般還會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。

　　房齡為何會(huì)出問(wèn)題

　　購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，房齡為何會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題呢？這是因?yàn)樵诜慨a(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。房主到中介公司登記房源時(shí)，一般都是由房主單方面介紹房源信息，房齡長(zhǎng)短都是房主說(shuō)了算。中介公司也愿意賣(mài)更新的房子，因?yàn)檫@樣可以賣(mài)一個(gè)好價(jià)格。

　　其實(shí)，房齡是可以查詢(xún)的，但只能在品牌公司才能進(jìn)行。據(jù)22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王文香告訴記者，自去年起，我市二手房交易實(shí)施網(wǎng)上備案以后，如果想要查詢(xún)，可以在進(jìn)行網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢(xún)房屋相關(guān)信息。但這個(gè)查詢(xún)只能在擁有密鑰的品牌公司才能進(jìn)行，也就是說(shuō)，只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能進(jìn)行網(wǎng)上查詢(xún)。

　　如果進(jìn)行手拉手交易，買(mǎi)方想要查詢(xún)，需由賣(mài)家?guī)�上產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，到房產(chǎn)交易中心才行。但因涉及查詢(xún)費(fèi)，交通費(fèi)，一般賣(mài)家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。而當(dāng)雙方簽過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同后，由買(mǎi)家憑合同及土地證上的房產(chǎn)號(hào)查詢(xún)時(shí)，也只是口頭告知，不出示文本證明，而賣(mài)家基本都是收到定金甚至首付款后才愿簽買(mǎi)賣(mài)合同。另外，買(mǎi)家如以辦貸名義由銀行途徑查詢(xún)，一般也是在簽過(guò)合同進(jìn)入辦貸階段。也就是說(shuō)，如果賣(mài)家不主動(dòng)配合，那么買(mǎi)家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢(xún)，但這時(shí)即使知道真相也為時(shí)已晚。

　　房齡應(yīng)該如何確定

　　那么，二手房的房齡就成為一個(gè)謎了嗎？其實(shí)還是有一些簡(jiǎn)單實(shí)用的方法的。比如，可以查看房子的外立面，通過(guò)外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。看到新近粉飾的墻面，可以從周?chē)�居民或房管部門(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信房主或中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。房屋內(nèi)如果新裝飾過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

　　買(mǎi)方還可以在與房東簽訂的合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過(guò)程中故意隱瞞房屋真實(shí)房齡，購(gòu)房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣(mài)房者存在惡意隱瞞房屋真實(shí)房齡的情況，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者利益，則購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)法律的規(guī)定變更或解除購(gòu)房合同，并可要求賠償損失。(作者 鞠培霞)