研究稱房地產企業處于較為激進發展模式下

　　近日，中國指數研究院研究組選取135家上市公司企業作為樣本對其財務風險和資金狀況進行研究，并重點對中海地產、萬科、保利地產、恒大地產、綠城、金地集團、金融街控股等10余家品牌企業的財務狀況進行了分析。結果顯示，目前房地產企業的資本結構處于合理范圍且債務結構上漸趨中長期貸款，降低了企業的現金流風險，但房地產企業的資產負債率和凈借貸比率均處于2007年以來的高點，說明目前房地產企業處于較為激進的發展模式下，在快速發展中仍需警惕中長期行業風險。

　　現金流較為充裕，短期償債風險低

　　數據顯示，房地產企業現金占總資產比率中值整體處于上升趨勢。2010年上半年，這一比率為13.2%，相比2009年底下降了1.4個百分點；但同過去4年相比，仍處于較高水平，說明目前房地產企業的現金流較為充裕。

　　預收賬款占總資產的比率近5年也出于上升趨勢中，2008年這一比率同比有所下降，但自2009年中期以來，這一比率上升較為明顯，在2010年半年這一比率為11.4%，達到近5年最高點。預收賬款的增長對房地產企業的未來業績提供了較強的保障，同時也說明房地產企業短期償債風險較低。

　　被調查的10余家企業的現金占總資產比率的走勢與行業走勢基本一致，但可以看到，品牌企業的這一比率跟行業中值相比優勢并不突出。2009年，除了恒大地產與綠城外，其他4個品牌企業的現金占總資產比率均高于行業中值，其中，萬科這一比率達到20.9%，高出行業中值6.3個百分點；但到了2010年上半年，中海地產、萬科、保利地產、恒大地產、綠城、金地集團這6個代表企業中，只有金地地產的現金與總資產比率為15.8%，略高于13.2%的行業中值，其他5個品牌企業均低于行業中值。2010年中期品牌企業的現金占總資產比率的明顯下降，說明目前品牌企業的現金水平與行業平均水平相比略顯緊張。然而，由于品牌企業的資金使用效率較高，所以無法根據這一個指標判定品牌企業的財務安全性，研究組進而對代表品牌企業的預收賬款占總資產的比率進行了分析。

　　數據顯示，品牌企業的預收賬款占總資產的比率與行業平均水平相比占有較大優勢，萬科、保利地產、北京城建近5年來均高出行業中值超過10個百分點。在2010年半年，保利地產的預收賬款占總資產的比率從2009年起均為30%以上，萬科的這一比率上升較為平穩，2010年中期達到28.3%，北京城建的這一比率自2009年以來也呈現明顯的上升態勢，到2010年中期達到34.6%。品牌企業在預收賬款的優勢說明品牌企業在業績保障性上勝于行業平均水平，對品牌企業的財務穩健性奠定了基礎。

　　凈借貸比率提升，仍需警惕中長期行業風險

　　數據顯示，房地產企業的資產負債率中值近5年變化不大，在60%~65%之間波動。2010年中期達到64.3%，處于最近5年的高點，比2009年底高2.5個百分點，但仍位于合理范圍之內。同時，從房地產企業一年內到期借貸與總借貸比率來看，這一指標近5年來持續下降，到2010年中期下降到36.5%，顯示出房地產企業在債務結構上開始注重長期貸款的應用。

　　凈借貸比率變化幅度較大。在2007年和2009年，企業得益于銷售業績良好，這一比率相對較低。2010年中期這一指標達到46.6%，較2009年底上升22.2個百分點，上升明顯。可以看到，2010年房地產企業再融資的困難對企業凈借貸比的提升有明顯影響。比如中海地產2010年上半年增加貸款130億元，凈借貸比從2009年底的22%上升到2010年的48%。

　　目前房地產企業的資本結構處于合理范圍且債務結構上漸趨中長期貸款，降低了企業的現金流風險，但房地產企業的資產負債率和凈借貸比率均處于2007年以來的高點，說明目前房地產企業處于較為激進的發展模式下，在快速發展中仍需警惕中長期行業風險。

　　另外，品牌企業的資產負債率持續高于行業平均水平，一方面說明品牌企業在財務杠桿使用上勝于行業平均水平，但另一方面也對品牌企業的財務風險控制能力提出較高要求。中海地產的資產負債率近5年來與行業中值相近，在比較的品牌企業中最低，2010年中期為63.0%，低于行業中值，其他5個選取的品牌企業的資產負債率均高于行業中值。較高的財務杠桿支持了品牌企業快速發展，但隨著房地產宏觀調控的日漸深入，企業還需警惕財務風險。

　　品牌企業在2006~2009年凈借貸比率處于下降趨勢，但到2010年中期出現了提升，其中保利地產和中華企業上升最為明顯。保利地產一年內到期的短期和長期貸款變化不大，但其長期貸款較2009年底增加196億元，增幅96.9%，導致凈借貸比從2009年底的52.9%增長到140.8%。中華企業的長期貸款在2010年中期較 2009年底增長96.4%，促使凈借貸比從2009年底的88.3%增長到188.7%，企業中長期財務風險值得警惕。招商地產經營謹慎，近5年來凈借貸比穩步下降，2009年低到負值，2010年中期僅為14.4%。萬科與金融街的凈借貸比與行業中值相當，二者在2010年中期均顯示出一定幅度的上升。目前房地產宏觀調控尚在進行，行業發展形勢不確定性增加，品牌企業還需警惕中長期風險的控制。（記者 程暉）