中央再出樓市調(diào)控重拳 利于打擊外地投資投機(jī)者(2)

　　-專家解讀

　　力度明顯比以往更加嚴(yán)格

　　北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這次細(xì)則再次重申各地要嚴(yán)格落實(shí)“國十條”，并督促各地出臺落實(shí)的細(xì)則，首次提出“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”，力度明顯比以往更加嚴(yán)格。

　　新政首次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細(xì)則再細(xì)化，針對多處之前的細(xì)則都有補(bǔ)充。以北京為例，大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實(shí)際應(yīng)納稅額的50%。新政一旦全面實(shí)施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開發(fā)商，新政也再次嚴(yán)格要求。

　　利于打擊外地投資投機(jī)者

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。“對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。

　　調(diào)控對象已轉(zhuǎn)向剛需群體

　　陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，對首付款加至三成的改變說明這次政策調(diào)控的對象已經(jīng)從投資群體轉(zhuǎn)向了剛需群體。4月份以來的調(diào)控使得絕大多數(shù)投資型買家已經(jīng)離場，現(xiàn)在市場主體就是剛需，其中尤以首次置業(yè)為主。提高首付，一方面政府是在提醒剛需購房應(yīng)該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強(qiáng)金融風(fēng)險防范，首付兩成和首付三成對銀行而言，風(fēng)險是大不相同的。對暫時無法買房的群體，其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購買相結(jié)合的住房體系的建設(shè)。

　　張大偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為5-6成。其中首套房占比為貸款人數(shù)中的70%，占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付。

　　新政表明政府調(diào)控樓市決心

　　在范小沖看來，這次出臺的政策基本都是國十條的重申，并沒有太多新的政策，但表明了政府對調(diào)控樓市的決心。“從政策出臺形式，到內(nèi)容表述，都非常強(qiáng)烈地表明政府對樓市的調(diào)控決心之堅(jiān)決”，“近期市場出現(xiàn)了對調(diào)控效果質(zhì)疑、認(rèn)為調(diào)控再次成‘空調(diào)’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅(jiān)定不移地把樓市調(diào)控執(zhí)行下去，將有效地抑制當(dāng)下出現(xiàn)的樓市成交量上升、部分城市房價上漲的苗頭”。

　　張大偉認(rèn)為，第二輪調(diào)控是在剛需的期待、炒房客及開發(fā)商的忐忑中提前到來的，相比之前大家預(yù)料的出臺房產(chǎn)稅等，本次政策依然保有了懸念，預(yù)留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴(yán)格，但也留存了幾個問題，如執(zhí)行時間、執(zhí)行期限、各地如何出臺細(xì)則等。

　　房屋租賃市場價格很難上漲

　　中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此輪新政對二手房市場的影響主要是可能改變業(yè)主和購房者的心理預(yù)期，而且政策提及了將對契稅、納稅額做調(diào)查及調(diào)整。“政府的堅(jiān)定表態(tài)將會打消部分業(yè)主意圖提價的心理，同時使得部分意欲近期入市的購房者再度觀望。”

　　因此，張大偉認(rèn)為市場成交量很可能會跌到新政后最低的6-7月份不足萬套的狀態(tài)，而且價格也應(yīng)該出現(xiàn)再次下調(diào)趨勢。

　　對租賃市場，他認(rèn)為將逐步平穩(wěn)下調(diào)，“到時候，買房的人觀望，賣房的人賣不掉只能出租，租金很難上漲。”