樓市再遭重拳調(diào)控 廣州亞運城或面臨大規(guī)模退訂

　　在全國一線樓市普遍有所復(fù)蘇后,國家有關(guān)部委近日分別出臺5條措施(下稱“929政策”),包括完善差別化的住房信貸政策、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等,其中首次明確提出:要求全國各商業(yè)銀行停止三套房以上貸款,貸款買房首付比例統(tǒng)統(tǒng)調(diào)整到30%以上；還要加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國,希望以此鞏固樓市調(diào)控成果。

　　昨日,廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人指出,目前有的熱銷樓盤已經(jīng)有人在退房了,“市民購房也要理性,不要一哄而上。任何市場都是有升有跌的,要按照市場的供求規(guī)律發(fā)展,但房地產(chǎn)不是完全意義上的商品,越是房產(chǎn)熱銷房價抬頭時,越要有調(diào)控動作。”

　　此次“從天而降”的新政或許對亞運城來說不是一個好消息。據(jù)了解,購買亞運城的買家中有大量的投資客,而且有來自珠三角乃至全國各地的買家。房產(chǎn)專家趙卓文表示,暫停第三套房貸,很多投資者失去了資金的支持,“退訂是難免的”。

　　房價過高地區(qū)要限制家庭購房數(shù)

　　今年5月,廣州頒布樓市調(diào)控細則,從八大方面提出24條措施切實遏制房價過快上漲,不過基本上沒有嚴厲的政策,多數(shù)為此前已開始推進的措施,較北京等地新政更為溫柔。

　　而“929政策”首條是要求各地加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度,立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū),要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴格施行問責(zé)制,對政策落實不到位、工作不得力的,要進行約談,直至追究責(zé)任。

　　據(jù)悉,限制居民家庭購房套數(shù),以前只有北京采取過。“這次國家主動推廣北京的經(jīng)驗,還要求問責(zé),也對地方政府施加了壓力。不過,廣州是否屬于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,還比較模糊,執(zhí)行起來會比較難。”房地產(chǎn)專家吳定金認為。

　　三套房全面停貸

　　在“新國十條”新政調(diào)控之后100天左右,許多一線城市樓市就出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。如今在廣州樓市更是持續(xù)升溫,“日光盤”頻現(xiàn),亞運城開售5000人排隊,一天售出1000套房。

　　本次政策再次抓住信貸這一“牛耳”,提出要完善差別化的住房信貸政策；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實要嚴肅處理。

　　吳定金指出,原來是房價上漲過快的城市,要停貸三套房貸和限制外地人購房,現(xiàn)在已經(jīng)是一刀切,所有城市都被納入,力度比以往任何時候都要大。不過,他認為,這次受影響的更多是三四線城市,對廣州這樣的一線城市樓市影響確實不大,因為原來的房貸調(diào)控力度已經(jīng)比較嚴厲,如已經(jīng)嚴格限制三套房貸和異地人購房。

　　“現(xiàn)在廣州買房貸款首付幾乎都是三成以上,這項規(guī)定對廣州來說效果微乎其微。”黃韜表示。

　　加快試點房產(chǎn)稅

　　“929政策”另一核心,是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。

　　在吳定金看來,調(diào)整契稅和個人所得稅政策,會對一二手交易造成影響。至于房產(chǎn)稅試點方面,由原來的“逐步推進”變成“加快推進,逐步擴大到全國”,緊迫性更強,但是沒指出具體試點時間,彈性還很大。

　　黃韜也直言,房產(chǎn)稅試點的說法已經(jīng)提了很久,說來說去沒多大變化,要有真正動作,不然市場不會有所反應(yīng)。他建議,房產(chǎn)稅出臺要有操作細則,最好從第三套房以上所有者征收,比例為每年3%或5%,這樣比較符合樓市上漲幅度,對市場會有效果。

　　專家們都認為,目前廣州還不大可能列入試點,業(yè)內(nèi)也還沒有任何傳聞。

　　新政會否讓樓市降溫?

　　當(dāng)前廣州樓市十分火爆,價格穩(wěn)中有升。明天便是國慶黃金周,樓市盛宴登場,各類新盤搶灘入市,在當(dāng)前“節(jié)骨眼”上出臺的新政,會否給樓市降溫?

　　在黃韜看來,本次出臺的措施對廣州市場影響很小,國慶樓市還是會繼續(xù)火爆。他指出,以廣州亞運城和一些新盤為例,在價格沒有多大實惠的前提下,便已經(jīng)出現(xiàn)搶購一空的情況,市場已經(jīng)有點不理性了,不排除政府已經(jīng)有真正嚴厲的政策在醞釀,有可能在國慶后10月底出爐。

　　吳定金則持不同看法:“主要看執(zhí)行如何,力度大還是有影響的。”他認為,政策最起碼會對市場造成心理暗示,有進一步調(diào)控的預(yù)期懸在頭上,短期內(nèi)會造成部分買家觀望,對國慶黃金周成交量會有所影響,但樓價還是會比較堅挺。“下來幾個月,市場會再進行博弈,整體軌道穩(wěn)步向上,但過程是曲折的。”吳定金說。

　　擔(dān)心亞運城會遭到大規(guī)模退訂的不止趙卓文一個。廣州中地行房地產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理鄭雋宸認為,新政出臺后,樓市出現(xiàn)退訂似乎是一定的。“但從絕對值上說,亞運城的退訂率將高于其他的樓盤。”有專家提議,“亞運城最好把價格往下調(diào),以解決開發(fā)商資金鏈緊張的問題。”

　　記者胡良光