樓市新政祭出三個(gè)一刀切 灰色空間或被擠壓殆盡

　　此次政策是中央政府體現(xiàn)調(diào)控決心的表現(xiàn)。原本的政策或多或少地給地方政府和金融機(jī)構(gòu)留下灰色空間，一刀切則能夠堵住這一漏洞

　　人們對(duì)樓市二次調(diào)控的預(yù)期在9月最后兩日明朗。9月29日晚，國家有關(guān)部委一系列調(diào)控新政正式出臺(tái)，在國慶節(jié)前給樓市打下一劑預(yù)防針。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新政策再次加大了調(diào)控力度，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有可能因此減退，而三個(gè)“一刀切”政策將把灰色空間擠壓殆盡，有利于打壓投資投機(jī)性購房。

　　比“史上最嚴(yán)”更嚴(yán)

　　號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國十條”出臺(tái)已有半年，但效果卻十分有限，甚至出現(xiàn)了“越調(diào)越反彈”的尷尬現(xiàn)象。為此，中央政府不得出臺(tái)比“史上最嚴(yán)”還嚴(yán)幾分的升級(jí)措施，措施與最嚴(yán)厲的北京細(xì)則相似，并集中在差別化住房信貸政策方面：

　　首先，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。在“新國十條”中只要求房?jī)r(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，但現(xiàn)在已經(jīng)變成三個(gè)“一刀切”。

　　此外，“新國十條”規(guī)定，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。但在“升級(jí)版”中，對(duì)于首套房三成首付的“90平米以上”的限定條件沒有了，則不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上，條件更加嚴(yán)格。

　　“‘新國十條’雖也是好政策，但是執(zhí)行力度太軟。”易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向《國際金融報(bào)》記者表示，原來的政策或多或少地給地方政府和金融機(jī)構(gòu)留下灰色空間，使之得以打“擦邊球”，此次的一刀切則能夠堵住這一漏洞。

　　政策還重申了要對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。同時(shí)，責(zé)令各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。

　　記者了解到，所謂“嚴(yán)肅處理”的“嚴(yán)肅”程度，也是防止金融部門“打擦邊球”的重要手段之一。但據(jù)《國際金融報(bào)》記者向某國有銀行相關(guān)人士求證獲知，目前銀行尚未接到最新通知。

　　調(diào)控決心更堅(jiān)定

　　“從此次政策看，調(diào)控已經(jīng)明顯從文件形式轉(zhuǎn)為執(zhí)行階段。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)認(rèn)為，此次政策算是對(duì)“新國十條”的進(jìn)一步完善和強(qiáng)化，并不是一次全新的政策體系，因此不能算是二次調(diào)控。從政策的力度來看，應(yīng)該是進(jìn)一步“擴(kuò)大”，對(duì)樓市的影響會(huì)比較大。僅提高首付一項(xiàng)，就大于加息的影響，將極大延緩剛性需求者的購房需求。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，這次調(diào)控對(duì)地方政府的壓力加大最為明顯——沒出細(xì)則的必須出細(xì)則，出了細(xì)則的要盡快完善，房?jī)r(jià)過高的要問責(zé)——從這點(diǎn)來看，樓市價(jià)格繼續(xù)上漲的可能性很小了。而受打擊最大的應(yīng)該是異地購房者。

　　SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹引用任志強(qiáng)的話把此次調(diào)控形容成“核武器”：波及面很廣，各種類型的住宅都受到了政策影響，三套房停貸和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的面也大幅擴(kuò)大。他認(rèn)為，按揭政策的效果是立竿見影的，首付款從兩成升到三成，意味著投資杠桿從５倍縮短到３倍。

　　有接近高層的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《國際金融報(bào)》記者透露，此次政策是中央政府體現(xiàn)調(diào)控決心的表現(xiàn)，因此決策層不會(huì)像傳言所說不再出臺(tái)政策調(diào)控樓市。潘石屹則認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)調(diào)整效果達(dá)不到預(yù)期，政策還會(huì)繼續(xù)加碼，如首付可以繼續(xù)增加到四成和五成，利用金融杠桿炒房的可能性已經(jīng)很小。

　　誤傷合理剛需是借口？

　　“9·29”新政也引發(fā)不少爭(zhēng)議，以“商品房首付款比例調(diào)整到30%及以上”為最。有聲音認(rèn)為，提高首付比例將對(duì)合理剛需帶來資金鏈匱缺的風(fēng)險(xiǎn)，一些專家認(rèn)為，樓市出現(xiàn)退訂是一定的。北京莊凌顧問有限公司負(fù)責(zé)人表示，看似嚴(yán)厲的調(diào)控后續(xù)政策中，只有提高首付比例一條具有實(shí)質(zhì)的殺傷力，因?yàn)檫@可能導(dǎo)致一部分剛性需求買不起房。

　　記者了解到，事實(shí)上，每當(dāng)決策層加大樓市調(diào)控執(zhí)行力度，便有隱蔽的既得利益者以“誤傷剛性需求”為借口對(duì)政策發(fā)起攻擊。有接近高層的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《國際金融報(bào)》記者透露，目前的房?jī)r(jià)反彈，有可能是一部分投機(jī)和投資者在試探政策底線。他認(rèn)為，提高首付比例不會(huì)對(duì)合理剛需造成明顯的影響，因?yàn)橛?0%提高至30%，對(duì)資金要求并不過高。“有能力拿出首付款的購房者，應(yīng)該可以接受。”（孫維晨）