廣州“限購(gòu)令”或柔中帶剛 恐慌性簽約已現(xiàn)

　　“最嚴(yán)版”當(dāng)數(shù)深圳南京 “寬松版”還看上海杭州

　　“溫柔版”的支持理?yè)?jù)

　　√廣州樓市基本保持健康，“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”；

　　√龐大的市政建設(shè)投入，需要穩(wěn)健的財(cái)政收入支撐；

　　√今年的土地出讓目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，拍地遇冷將影響深遠(yuǎn)；

　　√城中村改造全面推進(jìn)，所釋放的巨量供應(yīng)需市場(chǎng)承接

　　限

　　廣州樓市的供需結(jié)構(gòu)“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”，專家認(rèn)為，即使出臺(tái)“限購(gòu)令”，也會(huì)以溫和為主。

　　繼北京4月實(shí)施“限購(gòu)令”后，隨著“新國(guó)五條”的發(fā)布，廈門、深圳、杭州、上海、南京等地的調(diào)控細(xì)則也已相繼出臺(tái)，其中，“限購(gòu)令”更引起了公眾的關(guān)注。

　　此前業(yè)界曾猜測(cè)，廣州“落地版”調(diào)控細(xì)則存在三種可能性：一是“限購(gòu)”；二是“暫不限購(gòu)”；三是“限外不限購(gòu)”。不過(guò)，日前記者已掌握比較確切的消息，廣州的調(diào)控細(xì)則中確實(shí)包含“限購(gòu)”政策，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士表示：“廣州調(diào)控樓市的具體措施已上報(bào)市政府，何時(shí)批準(zhǔn)，何時(shí)就會(huì)出臺(tái)。”廣州實(shí)施樓市調(diào)控的“落地版”，究竟會(huì)是參考較為溫柔的“上海版”政策，還是更為嚴(yán)厲的“深圳版”或“南京版”，成為市場(chǎng)最關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　考慮因素一：樓價(jià)水平

　　“限購(gòu)令”確實(shí)令投資者感到憂慮，但有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，“限購(gòu)令”就像要求第三套房停貸一樣，把實(shí)施的地區(qū)定位為“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)”，概念顯得過(guò)于含糊，相信沒(méi)有哪個(gè)地方政府會(huì)把自己納入“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的典型，誰(shuí)出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市細(xì)則，誰(shuí)就等于承認(rèn)了自己屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張”的城市。因此，出臺(tái)的大多也是在國(guó)家政策基礎(chǔ)上的“跟風(fēng)”實(shí)施舉措。

　　按這樣的推斷，業(yè)界人士預(yù)測(cè)廣州即使出臺(tái)“限購(gòu)令”，也將是參照“上海版”的成分居多，畢竟，在全國(guó)范圍內(nèi)，廣州的確不算是樓價(jià)上漲最快的城市。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一向是比較健康穩(wěn)健的，供需結(jié)構(gòu)做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”，因此即使出臺(tái)“限購(gòu)令”，也將會(huì)是比較溫和的。

　　考慮因素二：亞運(yùn)城銷售

　　若出臺(tái)“限購(gòu)令”，以供貨大戶亞運(yùn)城為首的廣州樓市銷售將會(huì)受到最直接的影響。然而，亞運(yùn)城畢竟是政府當(dāng)初以255億元打包賣出的大項(xiàng)目，可謂為亞運(yùn)會(huì)的建設(shè)貢獻(xiàn)良多，政府也會(huì)充分考慮到亞運(yùn)城項(xiàng)目的銷售前景。

　　考慮因素三：土地出讓

　　廣州“限購(gòu)令”的制訂還需要考慮對(duì)土地市場(chǎng)的影響。今年上半年，廣州的推地計(jì)劃完成情況并不理想，上半年土地成交面積僅15.9萬(wàn)平方米，與全年供地計(jì)劃2000萬(wàn)平方米比，僅完成了8%。因此，在接下來(lái)的兩個(gè)月，廣州有可能迎來(lái)土地供應(yīng)的高峰期。若執(zhí)行嚴(yán)厲的深圳版“限購(gòu)令”，無(wú)疑會(huì)令土地市場(chǎng)急劇降溫，政府的財(cái)政收入將受到影響。

　　考慮因素四：城中村改造

　　還有值得關(guān)注的一點(diǎn)是，目前廣州的城中村改造已進(jìn)入全面推進(jìn)的階段，其釋放的大量供應(yīng)也需要市場(chǎng)的承接。從這個(gè)角度看，廣州更有可能推行上海版“限購(gòu)令”。

　　專家：限購(gòu)只是短期政策

　　廣州博士科技創(chuàng)新研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)彭澎認(rèn)為：相信限購(gòu)政策不太可能長(zhǎng)期執(zhí)行。尤其是世界經(jīng)濟(jì)因貨幣戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)的爆發(fā)再次探底，中國(guó)若為了啟動(dòng)內(nèi)需來(lái)替代出口可能出現(xiàn)的下滑，“限購(gòu)令”之類的政策很可能放棄。

　　廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也表達(dá)了相近的看法，認(rèn)為“限購(gòu)令”只是一個(gè)短期政策，一兩年就會(huì)結(jié)束，像廈門的“限購(gòu)令”就只是執(zhí)行到今年年底。他認(rèn)為經(jīng)過(guò)前三個(gè)月的高速銷售，開(kāi)發(fā)商手上的貨量也消化得差不多了，未來(lái)三個(gè)月，即使不出臺(tái)“限購(gòu)令”，廣州樓市的成交也會(huì)呈下跌的態(tài)勢(shì)。

　　“限購(gòu)”一日未出

　　恐慌性簽約已現(xiàn)

　　近期，銷售火爆的亞運(yùn)城不斷“加速”網(wǎng)簽，顯然是擔(dān)心因政策變化導(dǎo)致買家退定。其實(shí)，近期“密集”簽合同的樓盤遠(yuǎn)不止亞運(yùn)城一家，趁著“限購(gòu)令”還沒(méi)落地，賺到的錢趕緊“入袋為安”。已下定金的購(gòu)房者也急著網(wǎng)簽。市民徐女士表示：“我買的這套房子已是第三套，一旦限購(gòu)，若開(kāi)發(fā)商不肯退定金那就虧了，所以趕緊來(lái)簽合同。”

　　“限購(gòu)令”雖然從供需入手緩解高房?jī)r(jià)的癥結(jié)，但卻忽略了投機(jī)表象背后的動(dòng)因，即未來(lái)價(jià)格上漲所帶來(lái)的房產(chǎn)增值空間。換言之，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)仍被投資者看漲，在民間游資與境外熱錢涌入的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，投機(jī)性需求必然能找到突破政策的空間，坊間各種規(guī)避政策管制的“技巧”已接踵而至，包括假離婚、辦假社保證、找親戚聯(lián)名等所謂“妙招”已浮出水面。(王荔玨)