調控加碼后 北京首例房貸違約案開發商敗訴

　　伴隨著“限購令”的到來，對北京樓市是否引發新一輪 “退房潮”的討論愈演愈烈。就在此時，首例新政后房貸違約的判決結果，讓懷揣退房之意的購房者有了一些底氣。

　　今年4月17日，已擁有兩套房產的劉先生在通州區某樓盤選購了一套88平方米的房子，在與該開發商簽訂了 《北京市商品房認購書》后，劉先生支付了定金5萬元和預付款5萬元，其余房款采取按揭貸款方式支付。但簽下購房協議當日，國務院出臺禁止為第三套房發放貸款的樓市新政，這讓劉先生無力購買，但開發商拒絕退款。

　　《每日經濟新聞》記者近日獲悉，通州法院一審判決：新政的出臺屬于無法預見且不可歸責于雙方當事人的重大變化，而且這一事由不可歸責于雙方當事人，現在合同已無法繼續履行，應予解除。據此，判決開發商返還劉先生定金和首付款共10萬元。

　　“法律上講求判例效應，這件事情會成為行業里的一個判例。”昨日(10月18日)華業地產副總裁陳云峰在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“同時除合同的約束外，法律也會考慮保持弱者，這樣的結果合情合理。”

　　對此，陽光100置業集團常務副總裁范小沖認為，雖然這個案例并未達到正式簽訂合約的程度，不具備完全的示范性，但因此選擇退房的情況會大量增加。“因為交易條件發生了改變，加上有這樣的案例支持，出現退房的情況必不可少。”

　　在“購房糾紛”中，開發商的敗訴是否引來更多的購房者選擇退房，對此《每日經濟新聞》記者在采訪多位開發商后了解到，對“退房潮”是否會大規模到來，開發商態度似乎更為樂觀。

　　“是否大量退房要根據各個項目的情況而定，如果樓盤以投資為主，可能會多一些，但目前我們的項目多為剛性需求購房，退房率僅在3%左右。”上海富力房地產開發有限公司銷售策劃部總經理李文廷表示。

　　“大規模的退房潮原則上不會出現，現在并沒有出現房價暴跌的情況，在限購令前簽訂了合同的購房者可以說并沒有受到影響，目前稅率的調整可能會影響一部分人。”范小沖告訴《每日經濟新聞》記者。

　　但來自中原地產的預測，進入第四季度，北京等地退房數量可能接近萬套，全國因為二次調控帶來的首付增加可能出現超過10萬套左右的退房量。

　　“按照北京市場的一般情況，期房能夠獲得貸款至少是在簽約后兩個月左右的時間，最長的甚至需要半年以上。按照最近三個月合計2萬套商品房期房成交中50%為首套房計算，最少有5000套以上購房者需要補交一成首付。”中原地產三級市場研究總監張大偉表示，雖然第一次購房者大部分購買的是一些中小套型，但需要增加的首付也要接近20萬元。對已經囊中羞澀的購房者來說，壓力非常大，所以市場很可能在四季度出現商品房期房的退房潮。

　　雖然在《每日經濟新聞》記者的采訪中，多位開發商均表示，大規模的退房潮并不會到來，但似乎也有開發商早已做好準備以避免出現退房潮。

　　“在限購令出臺后，我們會幫助客戶來重新規劃付款狀況，在符合國家法律法規的情況下尋找突破點。”李文廷表示，“我們現在會適當地給客戶做一些分期計劃，或者延長一些資金籌備的時間。也會通過銀行機構現有的很多消費信貸、信用卡理財等方式幫助客戶完成購買意愿。”

　　“目前北京樓市出現了一些樓盤逆市漲價的現象，這并不是說政策調控不到位，而是為了鎖定原有客戶，避免退房。”范小沖告訴《每日經濟新聞》記者。(記者 尚希)