加息對房企經營產生負面影響 盈利能力將削弱

　　作為資金密集型行業，加息將對房企經營產生明顯的負面影響。這主要表現為房地產企業的成本將提高；購房需求將受到一定程度的遏制，從而影響到房企銷售，毛利率也將下跌。業內預計，明年開始，房地產業的凈利潤增長率將進一步放緩。

　　開發成本提高

　　國信證券指出，從政策手段看，加息、上調準備金率等收緊的貨幣政策將直接增加房地產企業的財務費用。

　　市場預期，2011年房地產開發貸款利率會提高，也就是說，開發商開發貸款的利息將增加。而財務費用的增加會影響到開發商的存貨周轉水平、項目盈利能力。

　　目前，房地產行業的資產負債率一般在60%以上，而在直接融資受阻后，國內房地產融資渠道比較單一，銀行信貸資金很大程度上控制著這一行業發展的命脈。因此，在貨幣政策從緊的背景下，房地產行業的間接融資成本無疑將提高。

　　業內專家指出，房地產企業開發成本提高，不僅僅體現在財務費用中的融資成本。加息后，居民月供將上升，在高房價和嚴厲調控的背景下，居民購房成本上升將導致房地產公司的銷售變得更為困難。

　　銀河證券研究員丁文指出，房地產公司的銷售環節無疑會受到信貸收緊的影響，銷售量下降趨勢將逐步顯現，必然將影響到現金回籠和資金周轉效率等。在目前的高房價下，房貸成本增加將進一步削弱人們的住房購買力。

　　有研究報告顯示，加息等信貸收緊政策將直接遏制人們對投資性購房的需求，因為這種需求很大程度上是“廉價資金”驅動的，在信貸條件寬松的時候，這種需求以類似“保證金交易”的形式逐步放大。貨幣政策從緊首先遏制的就是這種投資性需求。

　　行業整合加速

　　業內專家指出，加息后，首當其沖的是負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對實力平平的房地產企業來說，影響很大。

　　在房地產行業，三項核心資源即土地、資金(包括融資渠道)和開發能力的分布并不均衡，三項資源都很強大的企業并不太多。加息后，擁有多元融資渠道的房地產企業將在競爭中逐漸顯露優勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額。這種優勢在房地產龍頭企業上體現得尤為明顯。因此，未來房地產股出現結構性分化在所難免。

　　21世紀不動產市場總監林蕾認為，資金實力是房地產行業競爭和可持續發展的首要因素，能否以多元化方式獲取土地則是房地產企業未來發展的關鍵。加息后，貨幣資金充裕的大型房企將獲得更多的要素資源。

　　目前，房地產市場逐步趨冷，行業競爭也在加劇。隨著貨幣政策日益趨緊，一些管理水平差、產品定位不清晰的企業有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識的品牌公司往往具備先發優勢和核心競爭力。(林喆)