限購令后只買不賣？大投資客豪賭“樓市貔貅”

　　10月7日上海出臺的“限購令”，卻遭到了另類“解讀”，并催生近期上海一波樓市成交行情。

　　上海一家知名房地產網絡論壇日前收到多名網友舉報，臨近新江灣的某樓盤在4月17日樓市新政以后，一個月只能賣十幾套樓。但是這次限購令出臺以后，開盤當天就賣出了新推200多房源的2/3。

　　中房信的最新報告顯示，上海高端住宅近期出現了新一輪集中成交的熱潮，仁恒怡庭等限購令出臺以后的熱銷樓盤甚至會拉動整個上海商品住宅成交均價大幅上漲。

　　第一太平戴維斯董事總經理劉德楊在第三季度上海樓市運行報告會上分析這一波樓市行情產生的原因，認為限購令只對那些購買能力比較弱的買房人產生影響，使他們觀望。而對那些不差錢的購房者，卻絲毫不會影響他們購買，反而會成為他們眼里最好的購房機會。他因此認為那些房價仍有上漲空間的物業會在限購令后仍然擁有機會。

　　但是，令人大跌眼鏡的是，上述有機會的物業并不是不受限購令影響，并且定價較低的商業物業反而仍然會是占有稀缺資源的優質住宅。

　　投資客依然只買豪宅？

　　此前，有分析師認為，限購令會讓投資客轉戰商業地產，令今年以來一直呈現疲態的商業地產重新煥發生機，畢竟后者并沒有被限購。

　　但劉德楊認為，這一可能性并不大。因為購買商業地產仍然僅僅只是基金在做的事，個人買家只會購買豪宅。他斷言，限購令后投資客的購買目標優先鎖定住宅，尤其是那些高總價的豪宅。

　　因為商業地產的總價較高 （真正有投資價值的商業地產，通常投資總價都要上億元），短線套現能力較弱，而且很難獲得較高額度、較長期限的貸款，并不適合中短線投資的個人買家購買。

　　而目前商業地產租金價格的走勢依然低迷，個人投資者也很難通過購買商業地產獲取高額回報。根據第一太平戴維斯的統計顯示，雖然上海第三季度吸納甲級寫字樓的數量達到75000平方米，高于新增供應水平，但第三季度上海寫字樓的租金價格僅僅比第二季度上漲了3.24%左右，大部分寫字樓項目的租金回報率都比較低，比如徐家匯附近擁有3、4、9、10、11號5條軌道交通線路的5A級寫字樓宏輝國際大廈，租金報價只有4.5元/平方米/天，相比周圍4萬元/平方米的住宅價格，租售價格比超過1比20。即使是南京西路附近的商業項目租金回報也難言可觀，比如新近落成的甲級寫字樓1788每平方米的單位日租金只有10元，而周邊的住宅房價早已達到10萬元/平方米。而銀行對寫字樓等商業地產的貸款估價主要是依據其租金回報，而令商業項目獲取貸款的能力極低。特別是相比住宅，寫字樓和商鋪在轉讓時，嚴格征收營業稅、土地增值稅和個調稅，一些商業項目的征稅比例甚至達到其交易價格的30%以上。低廉的租金回報和高昂的交易成本，嚴重壓縮了商用物業的升值空間，令個人買家對商業項目失去興趣。

　　投資專業門檻相對較低的寫字樓尚且缺乏價格上漲動力，投資難度更大的商鋪顯然更難有較大的價格上漲空間。劉德楊等上海房地產業資深人士因此認為，限購令下投資客的選擇依然只有豪宅。

　　濱江豪宅或成樓市“貔貅”？

　　并非所有豪宅都是可以投資的。很多行業人士眼里，只有黃浦江沿岸、佘山山景的稀有資源的優質豪宅，才是真正值得一買的優質物業。而一位資深投資客卻以自己多年的經驗總結認為，選房和選股原理接近，那些資金流入量比流出量多的豪宅樓盤才具有可投資性。

　　他認為，更應該調查豪宅在一手房市場上的成交量和二手房市場的掛牌量的比較。如果成交量明顯高于掛牌量，說明這個豪宅樓盤的資金流入是只進不出，就像是地產版的“貔貅”，吸金納銀，未來房價還有大幅上漲空間。反之，如果掛牌量遠遠高于新房成交量，那說明樓盤已是“明日黃花”，房價下跌只是時間問題。

　　根據上述方法，一些機構對上海過去十年中最知名的數十個樓盤，對包括湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣豪庭等項目一一比較，發現那些二手房掛牌量較少的區域，果然正是10年中房價上漲最高的區域。

　　以湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣豪庭三項目為例，安居客網站顯示總掛牌房源數不足400套，不及一個中型普通住宅社區二手房掛牌量的1/3，這其中還包括了大量的重復掛牌。而上述三個樓盤的成交量和成交金額又是近幾年來上海成交量居前的。大量樓市資金的凈流入，使得這些樓盤所在的黃浦江沿岸各板塊在過去十年中房價上漲居首。中房信集團的報告顯示，陸家嘴和徐匯濱江是最近10年上海房價漲幅最高的前兩名。

　　行業分析師說，上述板塊所以能有如此大的價格上漲幅度，原因就在于這些區域極少有二手房掛牌轉讓。特別是類似徐匯濱江這樣的發展中區域，由于最近10年一系列的城市建設，不斷地能夠吸引新業主，留住老住戶，未來的價格上漲空間甚至有可能超過陸家嘴。

　　（文/周楊）