限購令后只買不賣？大投資客豪賭“樓市貔貅”

　　10月7日上海出臺(tái)的“限購令”，卻遭到了另類“解讀”，并催生近期上海一波樓市成交行情。

　　上海一家知名房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)論壇日前收到多名網(wǎng)友舉報(bào)，臨近新江灣的某樓盤在4月17日樓市新政以后，一個(gè)月只能賣十幾套樓。但是這次限購令出臺(tái)以后，開盤當(dāng)天就賣出了新推200多房源的2/3。

　　中房信的最新報(bào)告顯示，上海高端住宅近期出現(xiàn)了新一輪集中成交的熱潮，仁恒怡庭等限購令出臺(tái)以后的熱銷樓盤甚至?xí)�拉�?dòng)整個(gè)上海商品住宅成交均價(jià)大幅上漲。

　　第一太平戴維斯董事總經(jīng)理劉德楊在第三季度上海樓市運(yùn)行報(bào)告會(huì)上分析這一波樓市行情產(chǎn)生的原因，認(rèn)為限購令只對(duì)那些購買能力比較弱的買房人產(chǎn)生影響，使他們觀望。而對(duì)那些不差錢的購房者，卻絲毫不會(huì)影響他們購買，反而會(huì)成為他們眼里最好的購房機(jī)會(huì)。他因此認(rèn)為那些房價(jià)仍有上漲空間的物業(yè)會(huì)在限購令后仍然擁有機(jī)會(huì)。

　　但是，令人大跌眼鏡的是，上述有機(jī)會(huì)的物業(yè)并不是不受限購令影響，并且定價(jià)較低的商業(yè)物業(yè)反而仍然會(huì)是占有稀缺資源的優(yōu)質(zhì)住宅。

　　投資客依然只買豪宅？

　　此前，有分析師認(rèn)為，限購令會(huì)讓投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，令今年以來一直呈現(xiàn)疲態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)重新煥發(fā)生機(jī)，畢竟后者并沒有被限購。

　　但劉德楊認(rèn)為，這一可能性并不大。因?yàn)橘徺I商業(yè)地產(chǎn)仍然僅僅只是基金在做的事，個(gè)人買家只會(huì)購買豪宅。他斷言，限購令后投資客的購買目標(biāo)優(yōu)先鎖定住宅，尤其是那些高總價(jià)的豪宅。

　　因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的總價(jià)較高 （真正有投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)，通常投資總價(jià)都要上億元），短線套現(xiàn)能力較弱，而且很難獲得較高額度、較長期限的貸款，并不適合中短線投資的個(gè)人買家購買。

　　而目前商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格的走勢(shì)依然低迷，個(gè)人投資者也很難通過購買商業(yè)地產(chǎn)獲取高額回報(bào)。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)顯示，雖然上海第三季度吸納甲級(jí)寫字樓的數(shù)量達(dá)到75000平方米，高于新增供應(yīng)水平，但第三季度上海寫字樓的租金價(jià)格僅僅比第二季度上漲了3.24%左右，大部分寫字樓項(xiàng)目的租金回報(bào)率都比較低，比如徐家匯附近擁有3、4、9、10、11號(hào)5條軌道交通線路的5A級(jí)寫字樓宏輝國際大廈，租金報(bào)價(jià)只有4.5元/平方米/天，相比周圍4萬元/平方米的住宅價(jià)格，租售價(jià)格比超過1比20。即使是南京西路附近的商業(yè)項(xiàng)目租金回報(bào)也難言可觀，比如新近落成的甲級(jí)寫字樓1788每平方米的單位日租金只有10元，而周邊的住宅房價(jià)早已達(dá)到10萬元/平方米。而銀行對(duì)寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的貸款估價(jià)主要是依據(jù)其租金回報(bào)，而令商業(yè)項(xiàng)目獲取貸款的能力極低。特別是相比住宅，寫字樓和商鋪在轉(zhuǎn)讓時(shí)，嚴(yán)格征收營業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)調(diào)稅，一些商業(yè)項(xiàng)目的征稅比例甚至達(dá)到其交易價(jià)格的30%以上。低廉的租金回報(bào)和高昂的交易成本，嚴(yán)重壓縮了商用物業(yè)的升值空間，令個(gè)人買家對(duì)商業(yè)項(xiàng)目失去興趣。

　　投資專業(yè)門檻相對(duì)較低的寫字樓尚且缺乏價(jià)格上漲動(dòng)力，投資難度更大的商鋪顯然更難有較大的價(jià)格上漲空間。劉德楊等上海房地產(chǎn)業(yè)資深人士因此認(rèn)為，限購令下投資客的選擇依然只有豪宅。

　　濱江豪宅或成樓市“貔貅”？

　　并非所有豪宅都是可以投資的。很多行業(yè)人士眼里，只有黃浦江沿岸、佘山山景的稀有資源的優(yōu)質(zhì)豪宅，才是真正值得一買的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而一位資深投資客卻以自己多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)認(rèn)為，選房和選股原理接近，那些資金流入量比流出量多的豪宅樓盤才具有可投資性。

　　他認(rèn)為，更應(yīng)該調(diào)查豪宅在一手房市場上的成交量和二手房市場的掛牌量的比較。如果成交量明顯高于掛牌量，說明這個(gè)豪宅樓盤的資金流入是只進(jìn)不出，就像是地產(chǎn)版的“貔貅”，吸金納銀，未來房價(jià)還有大幅上漲空間。反之，如果掛牌量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房成交量，那說明樓盤已是“明日黃花”，房價(jià)下跌只是時(shí)間問題。

　　根據(jù)上述方法，一些機(jī)構(gòu)對(duì)上海過去十年中最知名的數(shù)十個(gè)樓盤，對(duì)包括湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣豪庭等項(xiàng)目一一比較，發(fā)現(xiàn)那些二手房掛牌量較少的區(qū)域，果然正是10年中房價(jià)上漲最高的區(qū)域。

　　以湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣豪庭三項(xiàng)目為例，安居客網(wǎng)站顯示總掛牌房源數(shù)不足400套，不及一個(gè)中型普通住宅社區(qū)二手房掛牌量的1/3，這其中還包括了大量的重復(fù)掛牌。而上述三個(gè)樓盤的成交量和成交金額又是近幾年來上海成交量居前的。大量樓市資金的凈流入，使得這些樓盤所在的黃浦江沿岸各板塊在過去十年中房價(jià)上漲居首。中房信集團(tuán)的報(bào)告顯示，陸家嘴和徐匯濱江是最近10年上海房價(jià)漲幅最高的前兩名。

　　行業(yè)分析師說，上述板塊所以能有如此大的價(jià)格上漲幅度，原因就在于這些區(qū)域極少有二手房掛牌轉(zhuǎn)讓。特別是類似徐匯濱江這樣的發(fā)展中區(qū)域，由于最近10年一系列的城市建設(shè)，不斷地能夠吸引新業(yè)主，留住老住戶，未來的價(jià)格上漲空間甚至有可能超過陸家嘴。

　　（文/周楊）