"限購"令中國一線城市樓市短期降溫 長期仍博弈

　　隨著廣州近日出臺細則規定“戶籍家庭和常住家庭只能新購一套商品住宅”，京、滬、深、穗四個中國房地產一線城市均已祭出“限購令”，與其他“組合拳”形成合力，使近期樓市迅速降溫。

　　業內人士指出，樓市調控是長期“角力”。限購是短期措施，多管齊下對投機炒房行為進行抑制，應成為調控常態。此外，更重要的是解決供需矛盾，加快土地供應和住宅建設，滿足基本居住需求。

　　廣州市房管局等4部門15日出臺《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進廣州市房地產持續健康發展的意見》，規定戶籍家庭和常住非戶籍家庭(家庭成員包括夫妻雙方和子女，常住就是提供在廣州一年以上的納稅證明和社保證明)只能購買一套商品住宅；非常住的外地家庭不得購買商品住房。廣州甚至還對購房者年齡作出限定：未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房。

　　此前，北京、深圳、上海三個一線城市的“限購令”也已應聲而出，少則一套、多則兩套，對投資投機性需求直接說“不”，并為真正需要購房自住的剛性需求留下了必要的通道。

　　一些業內人士認為，“限購令”的出臺實施可謂恰逢其時。國家統計局的數據顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，環比上漲0.5%。尤其是幾個一線城市，投資投機性需求在傳統的“金九銀十”季節蠢蠢欲動，而存量住房的去化周期已降低至6個月甚至以下，不少樓盤見機便“坐地起價”，樓市調控面臨嚴峻形勢。

　　“如果不采取有效措施，真不知道國慶期間的市場會火爆成什么樣、房價會漲成什么樣。”中國指數研究院副院長陳晟說，“此時，行政干預是市場機制有效的補充，十分必要。”

　　目前，除四個一線城市外，房價過高、上漲過快的多個城市也均實施了“限購令”，各城市還從信貸、稅收等多方面打出調控“組合拳”。

　　上海中原地產對門店的抽樣調查顯示，相關細則出臺后，二手房成交量在“十一”假期基礎上再度下滑約20%，“不少門店又恢復到四月政策出臺之初門可羅雀的蕭條狀況”。北京市房地產交易管理網的統計信息顯示，10月上旬北京二手房總成交量為1948套，比9月上旬下調了63.4%。

　　中國指數研究院的數據顯示，10月首周監測的35個城市中，有28個城市的新建商品住宅成交面積環比下跌，最大的跌幅達到75%。不少城市還出現了簽約購房者退房的情況。

　　價格目前尚沒有出現大面積下跌的情形，但博弈的天平似乎正在傾斜，價格調整的預期也在強化。中原地產的業務員告訴記者：“雖然降價潮還沒有出現，但房東‘跳價’的情況明顯減少，一些買房者則開始砍價。”

　　知名國際評級機構標準普爾近期預測，鑒于很多開發商的財務和流動性狀況處于合理水平，故維持對房地產業穩定的短期展望；但“未來12個月內，中國房地產開發商可能面臨主要城市房價再下降多達10%的局面”。

　　限購的“應急性”顯而易見，一些業內人士對其“短期性”有充分認識。比如，華遠集團總裁任志強認為：“限購政策可以解決市場短期的供求關系問題，但不能解決長期的需求滿足問題。”

　　“應以‘限購’為契機，進一步研究落實持續調控的具體手段。比如，通過信貸、稅收等手段對投資性需求進行持續控制，對投機炒房進行持續抑制等。”嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝說。

　　“樓市調控更需要解決土地和住宅有效供應不足的問題。”陳晟提醒，一旦“限購”終止、壓抑的需求得到釋放，而后續的供應無法滿足，則房價又會面臨上漲壓力。

　　但增加供應、穩定預期的形勢依然嚴峻。以土地為例，中國指數研究院的數據顯示，截至9月底，一線城市中僅上海和廣州的供應量超過去年同期。10個重點城市中，一半城市的供應量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供應量同比減少更是超過20%。要完成全年供地任務，形勢不容樂觀。

　　易居房地產研究院綜合研究部楊紅旭說：“各地必須加快供地速度，尤其是房價較高、供應緊張的一線城市和部分二線城市，從而抑制房價、地價上漲。”

　　陳晟說：“調控最關鍵的任務是：拉住高價房的韁繩，同時加快普通商品房、保障房的推出，逐步實現市場結構的優化。”（記者葉鋒）