上海出現讓價急售 二手房或進入買方市場

　　“我愿意接受5%~10%的議價。”昨日（10月20日）是央行宣布加息后第一天，上海易居臣信某分店店長就接到了這樣一個“特別來電”。

　　該來電者袁先生（化名）開誠布公地表示，對于自己正掛牌出售的位于徐家匯中心板塊某高檔住宅小區的房源，現在愿意接受議價，最多可以有10%的議價空間。

　　經手該筆交易的房產經紀人告訴《每日經濟新聞》記者，在上海市中心擁有多處房產的袁先生，其實早在7月就已將該處房源對外銷售，掛牌價格一直保持在市場水平，每平方米近4萬余元，哪怕是在“限購令”頒布后，也從未對購房者提供任何議價空間。

　　記者了解到，在加息后的第一天，雖然并不是所有房東都在“讓價急售”，但央行年內首次加息后所帶動的加息周期，與其所蘊含的政府貨幣緊縮預期，已讓部分房東在心中打起了鼓。

　　有分析人士稱，不排除加息成為打破二手樓市僵局的關鍵性因素，若未來貨幣政策持續收緊，其或許將成為壓垮房東心態的最后一根稻草。

　　賣方和買方心態不一

　　早在今年1月份時，袁先生掛牌的物業所在小區，二手房均價就已從每平方米30000元上漲至39000元，個別房源更是達到40000元以上。

　　面對“限購令”都未表現過多憂慮的房東，為什么卻在加息面前慌了神？

　　袁先生表示，如果僅僅是樓市調控，他本人依然看好樓市的長期發展，但是，加息則預示著未來國家整體宏觀經濟的收緊。

　　“貨幣政策一旦進入緊縮通道，必然不會只加一次息那么簡單，恐怕未來一到兩年內，政策將持續收緊。從這個層面上看，加息對樓市的長期利空，甚至高于‘限購令’等調控政策。”袁先生說。

　　對于急于拋盤的房東而言，更能形成鮮明對比的，或許是反應并不強烈甚至變得更為謹慎的買家。

　　據上海中原徐家匯板塊區域經理陸慧慧介紹，昨日一早，就有剛于加息前簽訂合同的客戶，來電詢問相關事宜，但在算完賬后長舒了一口氣。

　　“就以該客戶為例，一套200萬元的學區房，計劃貸款80萬元，每月還款約4000余元，加息后，每月也只多交80余元。”陸慧慧說。

　　陸慧慧表示，正在看房或是已簽合同的客戶，是目前關心加息影響的主力客群。從目前看來，多數自住客認為，加息尚在能夠接受的范圍內。

　　21世紀不動產上海銳豐南黃浦板塊區域經理丁政也表示，早在國慶節后，南黃浦板塊就出現了掛牌量增長10%的情況，房東也愿意提供5%左右的議價空間。不過，這些現象會不會在加息后加劇，還要看買賣雙方對上海調控細則的消化情況。

　　上海中原國際華城分行經理李皓天則將其所在區域市場上仍有的部分投資客心態歸納成了兩種：“一部分擔心這可能是國家進一步調控的信號，未來可能還有更多舉措，造成持有物業的成本提高，投資風險相應增加；另一部分有資金實力的投資客則認為，‘限購一套’已經給他們套上了緊箍咒，索性慎重選擇，一次性購買地段佳、房型好、樓層好的高端豪宅。因此，此番加息對于他們來說影響也不算明顯。”

　　二手樓市或變買方市場

　　雖然以20年100萬元房貸來計算，購房人每月增加利息的成本不過約130元，這似乎對購房者并不造成特別明顯的實際影響，但在業內多數分析師看來，加息的政策信號意義，更大于加息本身。有購買意向的客戶更愿意繼續觀望一段時間，這樣的背景下，二手樓市或變成“買方市場”。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，加息源于整體經濟調控的需要，房地產作為其中一隅，自然難逃影響。加上樓市調控政策不斷出臺，利率上調將加重眼下樓市交投趨冷的走勢。

　　“第一次加息更多的是信號意義。對于樓市來說，加息不同于信貸門檻提高、或者是‘限購令’，它對市場會產生直接的抑制作用。”易居臣信市場研究中心分析師楊晨青向《每日經濟新聞》記者表示。

　　楊晨青認為，短期來看，一兩次加息且上調幅度較小，對二手房賣家心態的直接影響有限，但是從長期來看，貨幣政策持續收縮，將影響投資客投資不動產的信心，尤其是如果貨幣政策正式進入緊縮通道，將進一步打壓一手開發商的資金鏈，一手房的降價又將迫使二手房市場進入調整。

　　“貨幣政策一旦進入緊縮通道，必然是一個長期的過程。房地產開發作為一個資金密集型行業，在當前從緊的樓市政策面環境下，房企融資渠道本就一收再收，如果再加上未來貨幣政策持續回收流動性，必然會給開發商的資金鏈帶來更多的壓力和隱患，開發商對加息的敏感程度會更高。”楊晨青說。