商業、公積金房貸利率提高 進一步釋放調控信號

　　房地產“銀根”收緊正進一步細化。自19日以來，央行宣布將存貸款基準利率提高0.25個百分點，住建部則要求上調公積金貸款利率。兩次調整均意味著購房成本的增加。雖然增加數額并不大，但其中傳遞的樓市調控信號則很明顯。

　　住建部的通知稱，個人住房公積金貸款利率五年期以下(含五年)上調0.17個百分點至3.50%，五年期以上上調0.18個百分點至4.05%。

　　商貸、公積金貸款雙雙提高利率，對購房者影響幾何？上海永慶房屋集團法務部蘆剛給記者算了一筆賬：

　　商貸方面，以一套100萬元商業貸款的房產，以等額本息的還款方式貸款20年為例，如果是首套房按8.5折利率計算，則加息前月還款額為6627元，加息后為6722元，增加95元；如果是二套房按1.1倍利率計算，則加息前月還款額為7476元，加息后為7606元，增加130元。如果是30年還款期限，按照8.5折利率以及1.1倍利率分別計算，則月還款額分別增加105元以及146元。

　　公積金貸款方面，以購房申請額度為50萬元純公積金貸款，還款年限為15年為例計算，在利率調整前每月還款約3666元，利率調整后每月還款約3711元，比利率調整前多支出45元。值得注意的是，住房公積金貸款沒有像住房商業貸款一樣執行二套房利率上浮的政策。

　　“從我們了解的情況看，客戶對此次房貸利率上調的影響反應都比較平靜。”蘆剛說。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，公積金和商業貸款全面加息，對購房者實際影響比較有限，每月增加幾十元至上百元房貸支出并不是一個很大的障礙，但心理影響明顯。

　　他說，這意味著貨幣政策進入了加息通道，未來房地產市場面臨收緊，在調控背景下，房價下調空間被放大，有意購房者陷入觀望的可能性增大。不過，公積金貸款直接影響自住客群，對炒家影響有限，也不會影響到已經進入市場的炒家。

　　9月29日，有關部門就樓市調控發布的“國五條”要求，各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款管理，禁止用于購買住房。從9月底至今，各地不斷出臺的樓市調控細則中，購房“銀根”均在顯著收緊。

　　自4月“國十條”出臺、新一輪調控加碼以來，部分城市信貸的口子總體是“捂”得較緊的。比如，上海銀監局的數據顯示，從8月份開始，個人房貸出現負增長，截至9月末，上海主要商業銀行的個人住房貸款余額為4721.63億元，同比減少177.49億元。北京有關部門的數據也顯示，從5月開始，北京房地產類貸款增速連續5個月回落。

　　凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒說，出于抑制炒房投機、遏制房價過快上漲的目的，從“銀根”著手是此輪樓市調控的重要特點，此次商業和公積金房貸利率的上調，是其中一系列動作之一，“雖然實際影響不算太大，但傳遞的信號十分清晰，那就是：政府對樓市調控是有備而來，并將長期推進”。

　　中原地產的數據顯示，國慶長假后一周，監測的9個重點城市住宅成交總體較國慶假期間有大幅回升，且普遍高于9月周成交均值。在“限購令”等政策作用之下，上海、深圳和杭州3個城市成交量較9月最后一周分別有一成、六成和五成的下降。不過，二線城市似乎受影響不大，天津、成都、武漢等地成交量較9月最后一周反而進一步增加。目前，新出的各項政策還處在“市場消化期”。調控之下，市場走勢還有待進一步觀察。(記者 葉鋒)