客戶積累不足 北京超半數(shù)樓盤延期開盤

　　十月份最后一個周六的上午，邵先生和周小姐如同往常一樣，準(zhǔn)備一同去挑選他們的婚房。與以往不同的是，他們不再去各個售樓處咨詢，而是把重點轉(zhuǎn)向了二手房中介公司。這對在中關(guān)村工作的夫婦表示，他們從今年5、6月份便開始關(guān)注海淀區(qū)的新盤，但是等到近期想出手時，卻發(fā)現(xiàn)本來就為數(shù)不多的樓盤都推遲了開盤，他們不得不將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了二手房。

　　《廣廈時代》隨后了解了北京市各區(qū)近幾個月的開盤情況，發(fā)現(xiàn)存在著不同程度的延期，且數(shù)量眾多，某些區(qū)域甚至存在預(yù)計開盤項目全部延期的情況。對此，《廣廈時代》對多位業(yè)內(nèi)人士和行業(yè)專家進(jìn)行了走訪，一探究竟。

　　●市場觀望氛圍濃厚

　　客戶積累量不足

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，從2010年4月新政開始以來，5至7月份開盤項目的數(shù)量一路下滑，僅為去年同期的一半，而8月份更是不足2009年同期的1/5。對此，金融街控股股份有限公司的一位高層管理人員認(rèn)為：“這是由于目前市場觀望氛圍濃厚，客戶購買信心不足，導(dǎo)致樓盤客戶積累量較少，因此不少樓盤都紛紛推遲開盤，以便能夠積累更多的意向客戶。”

　　《廣廈時代》就此探訪了海淀區(qū)和朝陽區(qū)的一些在售樓盤，去年熙熙攘攘的售樓處，此時卻變得冷冷清清。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會一位工作人員稱：“從目前的購房客戶結(jié)構(gòu)特點來看，投資客和外地購房客戶數(shù)量有很大程度的下降，當(dāng)前購房人群多以剛性需求為主。這也說明從目前的情況來看，本市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響已逐步顯現(xiàn)。”

　　另外，三里屯某項目的營銷總監(jiān)表示：“很多改善型和資產(chǎn)配置型的客戶由于現(xiàn)在的首付款提高、利率提高以及房產(chǎn)稅的即將出臺，都暫緩或者放棄購房計劃，希望能等到政策明朗，或者價格有明顯回落的時候再出手購房。消費者的結(jié)構(gòu)性變化與推遲購房計劃的決定，是造成開發(fā)商推遲開盤的重要因素。”

　　●市場情況不明朗

　　開發(fā)商決策謹(jǐn)慎

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心和網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計，2010年9月份預(yù)計開盤新老項目約50個左右，但實際開盤數(shù)量僅為21個，只占預(yù)計開盤數(shù)量的42%。海淀、通州、豐臺這樣的傳統(tǒng)熱點區(qū)域，實際開盤量僅有三成，只有朝陽、大興兩區(qū)開盤數(shù)量相對較多，但也僅有預(yù)計的六成左右。

　　就此《廣廈時代》采訪了原首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市學(xué)院土地管理和房地產(chǎn)管理系主任邢亞平。對于目前的延期開盤現(xiàn)象，邢主任認(rèn)為：“目前各個開發(fā)商延期開盤的確是一個較為普通現(xiàn)象。這主要是由于兩個主要因素造成的：一是消費者置業(yè)信心不足，觀望氣氛濃厚。客戶要么紛紛推遲購房計劃，要么放棄購買，使得很多樓盤的客戶積累速度緩慢，開發(fā)商不敢貿(mào)然開盤；二是開發(fā)商通常在新政策推出后，也選擇觀望策略，避開政策影響較嚴(yán)重的階段，等待政策影響趨緩、房價逐步回升時，再選擇開盤。”

　　對于這種雙方觀望的現(xiàn)象，邢亞平表示：“每次新政出臺都會在一段時期內(nèi)形成這種博弈的態(tài)勢。因為隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，市場不確定性越發(fā)明顯，這也造成了開發(fā)商一方的定價困難。在市場上升階段，消費者購買熱情較高，價格敏感性較低，定價容易、決策較快；但在市場僵持階段，開發(fā)商進(jìn)入了兩難境地：既不敢定高價——擔(dān)心賣不出去，也不愿定低價——擔(dān)心賺得少，因此需要更長的決策期和客戶摸底，來制定準(zhǔn)確的、迎合市場的價格。這也在一定程度上影響了開盤的進(jìn)程。”

　　●延期開盤 恐造成局部供給短缺

　　專家建議用行政手段調(diào)節(jié)

　　目前各個項目延期開盤，雖并不完全是開發(fā)商的主動行為，但是也會客觀造成某些區(qū)域在一段時間內(nèi)的放量“真空”。對此邢亞平表示：“政府部門已經(jīng)出臺了很多打擊開發(fā)商囤地、捂盤的政策，而且執(zhí)行力度較大，效果較好。但是延期開盤現(xiàn)象的普遍發(fā)生，會在客觀上影響商品住宅供給速度，造成某段時間內(nèi)，某一區(qū)域的局部供應(yīng)不足，所造成的‘恐慌性客戶積累’，將有可能造成區(qū)域中樓盤價格一定程度的上漲。”

　　《廣廈時代》從搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心了解到的數(shù)據(jù)顯示：2009年月度開盤均價環(huán)比差異在10%以內(nèi)，而2010年新政出臺之后，從5月份起開盤月均價格升降幅度起伏較大，最大環(huán)比差異甚至達(dá)到50%。邢主任認(rèn)為，買賣雙方的博弈會使開盤價格不穩(wěn)定，波動性較大。

　　對于延期開盤所造成的“局部供給短缺”現(xiàn)象，邢主任表示：“由于這方面的制度還不夠完善，因此政府在某些環(huán)節(jié)尚有空間加強監(jiān)管，可以通過一些行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。(林蔚然)