業(yè)內(nèi)人士熱議：預售資金監(jiān)管 能管住地價嗎？

　　近日新出爐的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的又一記重拳。在貸款環(huán)境被收緊、購房需求被限制的情況下，這一次受到調(diào)控影響的則是開發(fā)商視為命脈的現(xiàn)金流。在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，這一措施不但將在短期內(nèi)對房地產(chǎn)供應量產(chǎn)生巨大影響，甚至也將對開發(fā)企業(yè)中期的戰(zhàn)略布局產(chǎn)生作用。“不要小看這一管理辦法，如果落實到位，甚至可以降低地價上漲的壓力。”有業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷。

　　●本期嘉賓●

　　房地產(chǎn)專家、首都經(jīng)貿(mào)大學教授　邢亞平

　　天津中原董事總經(jīng)理　殷則環(huán)

　　北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理　李巖

　　SOHO中國有限公司董事長　潘石屹

　　●對房價的影響

　　在政策調(diào)控的大背景下，政府近期新出的一系列政策都在撥動“房價”這根弦，而實行“預售資金監(jiān)管”是否會影響房價呢？多數(shù)嘉賓認為，短期內(nèi)不會對房價產(chǎn)生直接影響，但是從側(cè)面會有助于房價的平穩(wěn)。

　　邢亞平：預售資金監(jiān)管對房價沒有直接影響

　　房地產(chǎn)專家、首都經(jīng)貿(mào)大學教授邢亞平認為，預售資金監(jiān)管政策的出臺對房價的影響不是直接性的，不能簡單認為該項政策的出臺會立刻對房價的漲跌產(chǎn)生直接影響。

　　邢亞平表示，預售資金監(jiān)管制度實際上是規(guī)定預售資金的專款專用，要求預售資金優(yōu)先用于該預售項目的工程建設上，不能用于拿地等其他用途。這項制度主要是保證預售項目的資金安全，防止爛尾房現(xiàn)象，保障消費者利益，同時也降低銀行的信貸風險。開發(fā)商的資金鏈包括自有資金、銀行貸款、建筑承包商墊資、預售資金等，預售資金監(jiān)管政策只是對其資金鏈的一部分進行監(jiān)管，只是眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策的因素之一，因此不能孤立地判斷其對房價走勢的影響。

　　“總體來說，從今年4月起推行的一系列調(diào)控政策來看，購房首付比例提高、三套房限制貸款這些政策對于降低房價的影響是直接的，而預售資金監(jiān)管制度的出臺對房價沒有直接的影響”。

　　殷則環(huán)：不會對房價產(chǎn)生太大影響

　　天津中原董事總經(jīng)理殷則環(huán)認為，從“預售資金監(jiān)管”這一政策本身來講，其對房價是不會起到直接作用的。

　　實施“預售資金監(jiān)管”意味著在開發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，預售資金的管制必將影響其資金運用、資金走向和現(xiàn)金流平衡策略。在市場層面，如果政策調(diào)整持續(xù)，市場進一步冷淡，或?qū)⒋偈官Y金鏈相對緊張的開發(fā)商加快推盤銷售，在短期內(nèi)增加市場供應。這種情況將有利于價格的降低。但是，能否產(chǎn)生這種結(jié)果還取決于市場多方面合力的結(jié)果如何。僅從目前公布的信息來看，還不好判斷。

　　潘石屹：能否降房價取決于土地供應

　　針對“預售資金監(jiān)管”，SOHO中國有限公司董事長潘石屹則表達了另一種觀點。他表示，預售資金監(jiān)管辦法實施后，首先的影響是土地價格會下降。如果地方政府想維持過去地價款的收入就要加大土地供應。所以，這次對房地產(chǎn)開發(fā)商資金監(jiān)管的政策會不會導致房價下降，最核心是取決于地方政府的供地會不會增加。

　　●對土地價格的影響

　　誠如一些專業(yè)人士所言，“預售資金監(jiān)管”這一措施原本是用來保證預售項目資金安全，防止項目爛尾的，其對房價并無直接影響。但是在房地產(chǎn)“滾動開發(fā)”的模式面前，這一措施卻有可能從土地價格入手，成為規(guī)范地產(chǎn)市場的有力武器。

　　李巖：會有助緩解地價上漲壓力

　　北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李巖認為，“預售資金監(jiān)管”本是控制項目開發(fā)資金風險的措施，但在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式之下，卻可能起到規(guī)范預售資金使用，減少開發(fā)商盲目哄抬地價的現(xiàn)象，從而影響地價走向。

　　“從外地已開始實施的預售資金監(jiān)管情況來看，開發(fā)商至少有三分之一以上的資金將會受到嚴格控制使用，根據(jù)規(guī)定只能用于工程建設等款項的支付。而在監(jiān)管以前，這些資金中少的會有20%-30%，多的會有超過一半的預售資金都會成為開發(fā)商拍地的儲備資金，從而使開發(fā)商在拍地時有更高的價格上限。而新措施實施后，能夠從一定程度上限制開發(fā)商將資金挪作拿地或其他用途，降低出現(xiàn)土地泡沫的風險。

　　殷則環(huán)：對地價的影響取決于實施細則

　　對于土地價格的影響，殷則環(huán)認為會產(chǎn)生一定影響，但最終效果如何還取決于具體的實施細則。

　　“按照新規(guī)實施以后，到底有多少比例的資金會進入監(jiān)管將會決定最終的效果。按照《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，開發(fā)企業(yè)應按照‘地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件’等四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。而在現(xiàn)實操作中，建筑企業(yè)代為墊款施工的情況普遍存在，開發(fā)商與施工方如何約定、最終預售資金監(jiān)管如何實施都將決定開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)。假設開發(fā)商只有40%的資金被完全監(jiān)管，另外60%在一定時間后回到開發(fā)商手中，那么開發(fā)商依然可能用這部分資金去購買土地。”

　　潘石屹：將使開發(fā)商購買土地的資金空前緊張

　　潘石屹表示，對房地產(chǎn)開發(fā)商預售資金的監(jiān)管從本質(zhì)上來說是為了防范風險，但像北京出臺的將所有預售款都進行監(jiān)管，其結(jié)果是開發(fā)商購買土地的資金空前緊張。

　　潘石屹認為，新出臺的辦法將房地產(chǎn)開發(fā)商所有預售資金都監(jiān)管是不合理的，開發(fā)商本身就有一些合理支出需要用到預售資金。“開發(fā)商的土地款要一次性支付給政府，約占總數(shù)的50%，營業(yè)稅要提前支付，土地增值稅和所得稅要預征，所有銷售收入都被監(jiān)管起來了，我預計在一年后開發(fā)商的資金會出奇緊張。事實上，監(jiān)管目的是為了防止出現(xiàn)爛尾樓，只需監(jiān)管建設資金就可以了。”

　　●對開發(fā)企業(yè)的影響

　　邢亞平：小開發(fā)商或許逐步退出一線市場

　　邢亞平表示，對于開發(fā)商來說，該制度主要對其現(xiàn)金流有直接的影響，而影響程度也會因企業(yè)規(guī)模不同而有所區(qū)別：對于規(guī)模大、實力較強的大型開發(fā)商影響程度較小，他們通常是全國布局，由于預售資金監(jiān)管制度只在部分城市實行，所以大企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的整體資金調(diào)配計劃進行資金平衡，因而對其影響不大，只是會使其適當減緩土地囤積速度，避免其快速、大規(guī)模地連續(xù)拿地。而規(guī)模中等、實力一般的中型開發(fā)商將會受到制約，有可能因為現(xiàn)金流動性差而發(fā)展進程減緩。影響最大的是規(guī)模較小、實力較弱的開發(fā)商，他們甚至有可能被迫逐步退出一線市場。

　　李巖：大開發(fā)商所受影響不大

　　李巖認為，預售資金監(jiān)管措施對于規(guī)模不同的公司所起到的作用也是不同的：對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于他們自有資金較多，融資信貸能力也很強，僅北京等部分城市的預售資金監(jiān)管政策不會對他們形成大的影響，最多只會改變企業(yè)內(nèi)部的資金流轉(zhuǎn)。而對于中等開發(fā)商而言，縮小擴張步伐，謹慎拿地會是他們的選擇之一。受影響最大的當數(shù)一些小的開發(fā)商，他們由于預售資金受控，再進入市場拿地的意愿會減弱，最有可能做的就是提高現(xiàn)有項目的售價，一方面獲取更高的利潤，另一方面也可以延緩銷售速度，如果沒有新的機會，最終可能會退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　此外李巖表示，“預售資金監(jiān)管”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)較早前就已經(jīng)有了預警，此次落實不會出乎人們的意料。“其實這是一個早就應該出臺的規(guī)定，有些姍姍來遲。”李巖說。(衛(wèi)東 林蔚然)