后世博上海樓市短期盤跌趨勢難改

　　伴隨著歷時184天的上海世博會降下帷幕，上海樓市也在二輪調控下逐步冷卻，總占地3.28 平方公里的世博園區的土地未來規劃成為市場關注焦點，后世博時代，世博板塊將對上海樓市產生怎樣的影響？筆者認為，和北京奧運會類似，后世博時代上海樓市短期趨勢將很難改變，該板塊的重新規劃建設發揮影響力將在未來兩三年內逐步呈現。

　　自八年前啟動世博會籌備以來，上海的城市基礎建設在世博會這一核心引擎拉動下發生了翻天覆地的變化，超過4000億元的直接或間接的總投資在徹底地改變區域環境的情況下，也拉動區域的地塊價值大幅提升，而這一改變八年來已經基本呈現，目前世博周邊地價、房價都以處于歷史最高峰，其提升空間已很有限。但伴隨著世博會的閉幕，板塊重新規劃建設的步伐就此啟動，新一輪針對世博板塊的建設即將展開，雖然本輪建設的規模和力度將遠遜于之前的八年，但投資的疊加效應對上海樓市的影響仍不容小視。

　　首先，短期內上海樓市勢必將同全國樓市一樣經歷一個艱難的盤整期。一方面因為世博地塊從新規劃到進入開發這個時間會很長，畢竟這是上海內、中環間絕版的巨幅地塊，很難在短期內形成有效的市場供應。另一方面，國際國內復雜的經濟環境決定了管理層短期內必然會以經濟的穩健增長為第一要務，下大力氣降低通脹，確保經濟的平穩運行，房地產行業必將在短期內受到持續調控，這個大原則不發生變化，市場短期趨勢將很難發生變化。只不過在微觀的區域市場內，可能會因為市場對未來板塊的長期看好導致該板塊周邊項目高位盤整的幅度更小、時間更短、市場信心更加堅挺。

　　其次，中長期而言，世博區域板塊的價值將被再度挖掘，加之優越的區域先天條件：內中環間絕版大型居住板塊、上海最后的最靠近市中心區域的臨江板塊、世博前所未有的配套優勢等等。該板塊必將成為未來上海豪宅的絕佳板塊。正是基于此，筆者堅信，上海的城市開發管理部門必將審慎開發該板塊，在時機成熟的情況下，少量多批的進入市場將成為未來該區域土地供應的主要方式，而與此同時因為珍貴，區域開發對于開發企業的資質要求必然嚴格，該板塊必將成為我國高端房地產市場開發的斗秀場。

　　此外，可以想見，總占地3.28 平方公里的一塊絕版成熟地塊進入政府的土地儲備庫，勢必將為管理層調控上海高端市場提供更多的選擇，不管是心理的威懾作用還是地塊的投放市場都可能給上海的高端物業市場帶來更豐富的調控手段。而且，基于區域地塊絕佳的先天條件，該板塊土地市場未來可能成為上海土地市場真正的風向標。文/新聚仁機構董事長 李嘉政(本文僅代表作者個人觀點）