“限購令”現制冷效果 上海樓市成交量急跌

　　□10月末周成交量對折，退房率或將控制在5%以內

　　□近2個月90平米以上戶型占總成交七成

　　□高端二手房普遍出現3%—5%的議價空間

　　本報地產評論員 房蓉 皋靜枝

　　與熱熱鬧鬧的“金九”不同，國慶期間一如既往迎來推盤高潮的申城“銀十”樓市在“限購令”的沖擊下戛然而止，這多少如同這兩天驟降的氣溫一般讓人有些猝不及防。

　　上海樓市遭遇政策阻截，各項調控使得住宅市場對于買賣雙方預期急劇產生變化。這種心態變化已經在供需面上有所體現。但是受到政策調控的影響，整個10月商品住宅成交的走勢走出了和9月完全不同的態勢，9月由于4月中旬調控政策效應已經開始弱化，開發商加大供應力度促使成交反彈，使得整個9月商品住宅成交面積呈現出前低后高的態勢。而進入10月，二次調控促使成交面積開始回落，整個樓市成交面積呈現出前高后低的狀況。

　　10月底成交量急跌

　　專家稱：退房潮仍可控

　　新政影響具有一定滯后性緣故，本月商品住宅市場先揚后抑，上、中旬成交依舊活躍，下旬開始成交量逐漸縮水。據永慶房屋研展部統計，10月成交量下跌主要集中在10月第三、四周，較第二周成交3891套，成交量分別下跌26%及53%。這一數據已經顯示出多數買家已受政策調控減緩購房決定，甚至有少數樓盤因為限購和房貸調控的影響而不得不選擇退房。

　　一位開發商內部人士告訴《新民樓市》，盡管9月份獲得了前所未有的銷售成績，但上海10月7日出臺的“限購令”，令他們的銷售大打折扣。那些還沒有來得及辦理網上簽約的客戶，一些已退掉了房子，令煮熟的鴨子飛掉。不過中國房地產信息集團分析師薛建雄認為：“限購令”不大可能造成退房潮的大面積發生。目前上海可能發生的退房比例最多會在5%左右，退房應該不會超過400套，這一數字要遠遠小于業內對深圳等城市的判斷。對此，上海德佑房地產經紀有限公司市場中心經理蔣旭?也表示：“限購”只是牽制了資金實力雄厚的“大投資者”。“差別化信貸”政策嚴格執行才是退房的最大原因。

　　房企調整開盤策略

　　開發商：大戶型漸成救命稻草

　　“只買一套，優選精購”的一紙限購令從某種意義上說助推了大戶型的熱銷。

　　“近期一段時間內如果每戶人家只能買一套，那么有能力者自然會選面積大、總價格的改善型房產來一步到位。”在近期一些地產業界交流會中，不少房產營銷老總都持上述看法。

　　事實亦如此，從9月份上海市商品住宅成交面積TOP10列表可以看出，成交前十名樓盤中，有7成樓盤套均面積大于100平方米，小戶型房源已非市場成交主力。搜房網數據監控中心分析師指出，不少樓盤采取在7、8月份前先推出小戶型探市，繼而趁著熱銷在9月份加推大戶型的做法，如金地格林世界、龍湖酈城等。

　　類似的情況也出現在10月。據永慶房屋研展部統計，10月在售樓盤中，滬市成交量冠亞軍樓盤分別是成交692套的奉賢區恒盛湖畔豪庭以及再次上榜的金地格林世界，值得注意的是，75%以上成交量均集中在90平方米以上偏大房型之樓盤。

　　另一個需要關注的是，據永慶房屋研展部統計，總價1000萬以上的豪宅連續三個月成交爆量，10月環比增長117.4%，諸如限購令出臺后開盤的仁恒怡庭和上海星河灣均以大面積、高總價面市，但銷路依然很好。

　　讓價1成就出手

　　投資客坐等“降價東風”

　　新一輪調控來襲，中小投資者(中低端投資性客戶)在差別化信貸政策以及限購令的作用下，都選擇適時離場，而資金實力雄厚的大投資者或投資機構(中高端投資性客戶)卻迎來了“東風”。

　　德佑地產聯洋店分行上周就成交陸家嘴板塊的“江臨天下”、“菊園”等樓盤的三套高性價比房屋，其中一套“江臨天下”樓盤的136平方米三房。掛牌價568萬元，最后以550萬元成交。門店經理金龍云介紹說，只要房東有3%—5%的議價空間，高端市場上還是有很多的誠意客戶愿意接盤的，而房東心里的議價空間在2%—3%，差距并不大。預計接下來的高端房地產市場繼續保持交投活躍。類似的情況也從21世紀不動產上海銳豐東昌路店經理余冠華那里得到證實，據他介紹陸家嘴板塊已難覓投資客身影；但這并不意味著他們已經徹底淡出，事實上諸如世茂濱江花園、仁恒濱江園、財富海景花園、鵬麗海景公寓等一線江景樓盤的3、4房大戶型房源，仍然受到高端投資客的密切關注。這類投資客主要為境外人士和杰出企業家，對于出手時機，他們表示最好是在政策出盡、尤其是物業稅出臺后，如有讓價幅度10%以上的特價房出現，也不排除會購入的可能。