預售監管再出重拳? 開發商售樓或進入裸售階段

　　11月8日，市住建委就加強商品房預售管理發布通知，通知規定，今年12月1日起，開發商提交的商品房預售方案中，若自留房源須說明原因及自留商品房現房銷售的承諾，同時必須明確預售商品房的價格及優惠幅度。

　　開發商在申請商品房預售許可時，必須提交商品房的預售方案，預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設的進度安排，如何時封頂、竣工交付，以及預售計劃，每期開盤的時間、房屋套數、采用何種預售方式等。

　　同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優惠幅度，以及開發商自留商品房的樓號、房號、套數等。

　　新規定中還特別提出，預售方案中要包括商品房質量責任承擔主體和承擔方式。開發商要明確在企業破產、解散等情況發生后，商品房質量責任承擔主體。

　　這一系列的新規定究竟意欲何為？房地產市場是否會更加規范？本刊特邀業內專家及身處市場一線的開發商為大家解讀新規定。

　　整頓市場秩序 房價不受影響

    李文杰 中原地產華北區域董事總經理

　　這次住建委發布的通知其實是對前段時間商品房預售資金管理辦法的一個補充及細化。這和今年9月底的二次調控是對今年4月份樓市政策的繼續強調是同樣的道理。這些規定的主要目的就是在于對市場的再次規范，因為現在市場上有一些開發商還是有變相的各種違規操作行為，政府的再次強調和重申就是為了打擊這種擾亂市場的行為。

　　雖然，新規將給開發商施加了更多的壓力，即不能有捂盤惜售、內部認購等違規銷售行為。但是現在的房價并不會因為出臺針對商品房預售管理辦法而有所改變。

　　新通知更注重消費者權益

　　陳志 北京市房地產協會副秘書長

　　此次北京市住房和城鄉建設委員會發布新通知是對“國十條”與10月底出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》工作的進一步細化，并不會對抑制房價有特別作用。

　　通知的出臺不會對房價有過多的影響，房價是否會降完全取決于市場供需平衡。該通知的出臺，更主要還是為了加強政府對市場監控以及完善相關制度。

　　此外，本次通知的出臺也是更有針對性的對消費者權益進行保護。通知所規定的，多為一些對房地產開發企業更為細化的工作內容，比如房地產開發企業在申請商品房預售許可時，提交的商品房預售方案中必須包括本期預售商品房情況、商品房質量責任承擔主體和承擔方式等方案，這從根本上向購房人明示了房地產市場風險以及應有的一些權益。

　　北京開發商售樓進入裸售階段

　　陳云峰 中國房地產經理人聯盟秘書長

　　11月8日出臺的政策，好像意料之中，又在意料之外。意料之中的是，房地產宏觀調控的組合拳接連往外打，沒啥奇怪；意外的是，這次的預售監管，把開發商開盤所有行為，全部置于政府監管之下，北京開發商售樓儼然已經進入裸售階段。

　　之所以說裸售，是這次政府簡直把所有預售細節，全部要求上報。新政的要害主要包括六點，第一點要求預售方式申報，過去是沒有要求的，但這也是買房人投訴很多的熱點問題；第二點以前只管漲價幅度，這次降價幅度也要管，直指變相囤房；第三點還限制了企業關系留房；第四點，開盤要有應急方案，看來搶購在房地產行業已經屢見不鮮；第五點要求預收資金監管方案一并申報；第六點要求購房人投訴房屋質量問題的渠道、方式及投訴處理程序，要公示。

　　開發商將會更加自律

　　陳順 中體奧林匹克花園管理集團總裁

　　關于商品房預售資金管理的傳言在業內已經盛傳了兩三年了，這個規定將會使市場更加規范，消費者與開發商之間的矛盾將會減少，爛尾樓的情況也將會更好杜絕。總體來說這個規定將會使開發商更加自律，也促使開發商對自己加強更多的管理手段。今后開發商拿地將會量力而行，這對現在的房地產市場來說是一個更加規范的利好。而由于開發商只有將產權證交到業主手中才能拿到最后一筆錢，所以對于業主來說也是一個福音。

　　盡管預售制度在一步步完善、提高，但是制度在一定時期內是不會被取消的。預售制度是中國一大特色，開發商在開發項目的時候自有資金是有一定限度的，大部分資金來源于市場融資，而從拿地到交房至少需要18個月時間，這么長的時間如果全靠開發商的自有資金是不現實的。(記者 徐顥 徐楠 李宛霖)