限購下深圳別墅和公寓齊走俏 投資客大量退市

　　昨日，夕陽下的車公廟片區的眾多商務公寓樓成為一道靚麗的城市風景。這里是深圳企業較為集中的地段之一。

　　一周以來，記者從市場了解到，在限貸限購的雙重壓力下，深圳樓市近期成交結構出現變化：從以往中等戶型為成交主力的“紡錘型”成交結構，演變為中等戶型滯銷，別墅和公寓熱銷，形成中間小、兩頭大的“啞鈴型”成交結構。

　　業內人士分析認為，這種“兩頭熱”現象是市場初現理性的表現，投資客已大量退場。

　　別墅和公寓雙雙走俏

　　“相對中等戶型遇冷，別墅和公寓熱賣，一大一小‘兩頭熱’，這在以前是難以看到的現象。”11月14日，幾位與記者同行踩盤的營銷總監表示，成交量較大的項目主要集中在龍崗和寶安區，且集中在幾個低價入市的新開盤和價格降幅較大的低價盤。

　　他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現象：高端別墅成交較好，單價萬元左右低價公寓也熱銷，而兩萬元以上的中等戶型普通住宅的銷售則較為冷清。

　　11月8日～14日，在全市成交前十名中，公寓和別墅最為搶眼，成為上榜次數最多的住宅品種。10月最后一周(10月25日～31日)，樓盤成交冠軍居然是位于觀瀾的別墅項目和黃·觀湖園，一周賣49套。

　　公寓中，商務公寓也受到了市場青睞。根據《深圳市城市規劃標準與準則》關于“商業性辦公用地”的范圍解釋，商業性辦公用地包含商務公寓，商務公寓不在此次限購政策的調整范圍之內。世華地產商業部的地鋪反映，最近關注商務公寓物業的買家確實有增加，跟10月份相比，約增加了5%。卓越世紀中心、大中華國際金融中心、NEO企業大道等商務公寓的銷售要比寫字樓辦公部分更貴，銷售也更快，而龍崗中心城商務樓盤珠江廣場計劃在11月底推售其100多套的商務公寓，預期定價擬高達2萬元/平方米，超過了樓盤本身的寫字樓售價。

　　實力買房人“一步到位”

　　“不想再等了，我們各自準備了600多萬元買別墅。”兩位頗有實力的購房人告訴記者，他們經過考察發現，高端豪宅價格回調并不明顯，而且自己又有這個居住需求。單單說房產稅這塊，以后第二套房可能征稅，第一套買平面肯定不如買別墅，這樣可以一步到位，免得以后再換別墅，也免得被征收房產稅。

　　限購令下，購買改善型住房的需求開始愈加謹慎，購房者在選擇買房時更是斟酌再三，而以別墅為代表的高端住宅眼下更受到眾多實力購房者的青睞。深圳某跨國公司高管王先生表示，“本來打算買套城市公寓作為過渡，等將來家庭人口多了，再買套聯排或者獨棟別墅，但是現在限購令出臺，我也正在考慮一步到位，把別墅置業計劃提前。”

　　21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，全市均價不跌反升，主要是高價樓盤仍然保持著一定量的成交，支撐起全市的整體價格。高價樓盤由于目標購買人群比較高端，資金較充裕，受到新政限貸、加息等的影響相對較小。此外，關外別墅的售價不高也是很多購房人選擇的理由。比如，觀湖園、御峰園雙拼別墅500萬起，和后海高層豪宅的價格差不多，疊加別墅和聯排則更加便宜，套均價200萬起。

　　投資客已大量退場

　　業內人士認為，“兩頭熱”現象是深圳樓市初顯理性的表現。“普通住宅以價格為導向，想賣得好必須降價；別墅項目不完全以價格為導向，但需要市場明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶看到了入市的信心。”市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕表示。

　　中原地產最新統計數據指出，目前深圳二手房市場純投資比例不足5%，低于過去幾年正常市場的平均水平。

　　深圳中原地產總經理李耀智指出，過去，剛性需求根本競爭不過炒家；如今在政策的限制下，純投資客少了很多，非理性上漲勢頭被壓住了，市場總算進入較為理性、平穩的狀態。別墅和低價樓盤的熱銷說明投資客已大量退場。他表示，去年很多實力較弱的投資客炒房都被套牢，現在市場上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶的剛性需求得以釋放。（陸劍偉）