銀行收緊開發貸款 能否改變房價高位運行困局？

　　近日一則關于“四大銀行停止開發貸款”的消息攪動著房地產業內人士的心。有的銀行站出來辟謠，有的銀行則暗地里肯定，表面信息復雜但背后的信號明顯：開發商從銀行獲得的貸款的確在“收緊”。

　　緊縮的銀根是否會隨著新的一年開始而放松？銀行收緊開發貸款能否抓住此前飛漲的房價“野馬”的韁繩？會否出現新一輪房地產企業的洗牌？記者對此展開調研。

　　銀行開發貸款收緊 長期實行方能有效

　　此前為銀行帶來巨大收益的開發貸款在新政策中成了燙手山芋。

　　一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者，開發貸款往往與個人按揭貸款捆綁在一起，即銀行為房地產開發商提供開發貸款后，開發商在賣樓的時候，優先推薦該家銀行的個人按揭貸款。銀行因此可以獲得穩定的收益來源，也因此銀行成為房地產泡沫的重要推手之一。

　　在新的房地產調控中，這一利益鏈條受到了規模的限制。一家大型國有銀行的員工告訴記者，在新一輪房地產調控中，房地產開發貸款規模受到了限制。如果一家銀行今年的開發貸款規模為１００億元，１０月已經完成了１００億元，就不能再放貸；但如果有開發商還了２０億元，就又能騰出２０億元的規模。

　　另一家大型國有銀行的負責人則說，目前并沒有收到停止開發貸款的通知。但是目前開發貸款實行規模限制、限額管理的方法，從業內消息判斷可能是有些銀行的貸款規模放完了。

　　長江證券房地產分析師蘇雪晶說，限貸的政策長期實行才有可能成為“苦口良藥”。如果屬于階段性短期政策，明年還正常放貸，那效果可以忽略不計；如果是長期政策，明年只要是房價上漲還繼續限貸，那整體上對房地產市場會有較大影響，而且大開發商也可能受到波及。

　　限貸作用有限　開發商還會“暗度陳倉”

　　專家們普遍認為，與財大氣粗的開發商博弈，僅僅實施限貸政策是不夠的。

　　世聯地產首席技術官黎振偉認為，目前開發商來自銀行渠道的資金雖然緊張，但開發商有多元渠道，不可能全面限死。今年房價仍然很高，開發商回籠資金快，這是中國流動性泛濫帶來的。開發商即使資金緊張，也可通過提價來消化成本，反而增加了購買者的負擔。

　　蘇雪晶認為，新政以來，開發商資金面雖然整體偏緊，但還沒有出現資金斷裂跡象和風險。現在房地產銷售仍然火熱，資金回籠快，量也大。從目前情況看，銀行今年仍然正常放貸，甚至規模還超過２００８年。

　　專家們擔憂，銀行限制開發貸款自身動力不足，銀行也可能出于自身效益的考慮幫助開發商“暗度陳倉”。黎振偉說：“開發商特別是國企，仍能通過其他項目渠道從銀行貸款，這在行業內已經是公開秘密。”

　　此外，即使銀行貸款收緊，還有很多民間資金從各種渠道進入房地產市場。“據我所知，有一些開發商以２０％—３０％的高利息從民間資金融資，這反而以高成本推高了房價。”黎振偉說。

　　華中科技大學國土資源與不動產研究中心主任盧新海說，限制發放開發貸款，中小型房地產企業的日子會很難過，拿地、拿錢是他們的主要工作，資金騰挪的余地較小。對大企業來說不重要，特別是上市企業，不會有大的影響。

　　“大企業有自己的資金來源，支撐半年沒問題。特別是全國性的大型國企，可以上市融資，拿地方便，前不久還出了地王。大企業還可以拿出個別項目切一塊與別人合資，回籠資金。一些大企業自己有銀行股份和財務公司，他們也可以通過授信等方式，從內部其他項目轉來資金。”盧新海說。

　　房價仍處高位　調控需整體跟進

　　房價高位運行的情況仍在持續。

　　１１月１５日，廣州房管部門公布１０月房地產數據。１０月，廣州市十區一手住宅交易面積為５３．７２萬平方米，同比減少２．１％，環比增加１４．７％。由于交易登記時點相對于簽約時點的滯后性，廣州一手住宅交易登記面積仍呈現環比上升態勢。１０月廣州市十區一手住宅交易登記均價為１５０７２元／平方米，同比上升４９．６％，環比上升２９．８％。

　　因為廣州實施限購令的時間晚于北京、深圳等城市，在房地產交易中出現了“限購令分水嶺”。

　　１０月１５日，廣州市暫時實行限定居民家庭購房套數的政策。廣州房管局有關負責人說，限購政策對廣州房地產市場影響明顯。廣州市十區在１０月１５日之后的連續十天里平均每日簽約面積僅為２．４５萬平方米，比９月份減少６．０％；限購政策發布之后，簽約均價為１２０５６元／平方米，比９月份下降９．９％。

　　中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，從新政后的交易情況看，“政策洼地”效應明顯。一線城市和一些二線城市交易量降低了，但絕大多數三線城市和部分二線城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未觸及另一個核心問題，流動性嚴重過剩，這會助吹房地產泡沫。

　　“地方短期政策，只會產生局部效果。比如一些地方限購，但其他地方沒有，我現在武漢，這里沒限購，房地產很熱；而廣州限購，佛山、東莞房地產仍然很熱。調控的效果需要從總體上把握。”黎振偉說。

　　從年初的國十一條到九月底的房貸政策，國家的調控力度不斷加大。各地也不斷出臺相應的政策，諸如限制住房面積和套數，提高商業貸款和公積金貸款利率，甚至限制商品房價格調升。如南京規定開發商在領取預售許可證之前，要去物價部門辦理明碼標價手續，申報價格在３個月內不得調高，３個月后需要調高的話須再次備案。

　　盧新海認為，領取預售許可證之前限制不漲價，不是限制房價，而是限制房價上調，政策層面是合適的，可行的，可以全面鋪開。因為現在漲的是地價，而在領取預售許可證之前，開發成本是透明、可控制的，限制定價不漲可以做到補償開發商，保證利潤。

　　“限制商品房售價調升對房地產市場投機的調控力度更大。放棄政府自身的一定利益，采取限制房價上漲的更強有力的措施，是政府調控房地產市場無奈但卻有效的選擇。”盧新海說。（記者 黃玫、邱明）