預(yù)售金監(jiān)管助推地產(chǎn)投資基金漲潮？

　　眾所周知，住房金融體系包括按揭和預(yù)售制度兩個方面，這是地產(chǎn)行業(yè)金融重要特征之一。兩者的結(jié)合，使得房地產(chǎn)區(qū)別于其他一般制造業(yè)，具有了明顯的金融屬性。也正因?yàn)檫@個屬性，每一次對于房地產(chǎn)行業(yè)金融調(diào)控的過程中，相關(guān)職能部門都會或多或少地運(yùn)用到金融杠桿。從2009年出臺的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確拿地首付不得低于50%，到2010年中國證監(jiān)會內(nèi)部暫停了還未通過審批的房地產(chǎn)企業(yè)A股借殼上市的審批程序；從央行宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，開始收緊信貸閥門，到時下的“禁購令”即不為三套房提供按揭貸款、預(yù)售金監(jiān)管細(xì)則出臺。每一次對于行業(yè)金融渠道的規(guī)范，都令開發(fā)企業(yè)如履薄冰。

　　即使是面對政府不斷出臺的金融政策和企業(yè)自身超高的負(fù)債壓力，恐怕也沒有幾家企業(yè)愿意甘心乖乖降價就范，更多的企業(yè)則是開始尋找更為穩(wěn)定和開放的融資渠道，以繼續(xù)維持或推動企業(yè)發(fā)展。地產(chǎn)投資基金，也正是在這樣的資金壓力下，前所未有地成為更多開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　但與幾年前的“大撒把”不同，眼下的基金決策者們更多的卻是觀望。觀望不等于停滯，而是尋找更好的項(xiàng)目和更好的投資收益。清科研究中心近日發(fā)布的《2010年第二季度中國企業(yè)并購市場研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是國內(nèi)并購最活躍的領(lǐng)域之一，共發(fā)生30起并購交易，涉及金額12.65億美元，占比26.3%。其中，6月就完成了8起并購案例，并購金額達(dá)到6.42億美元。這其中不乏企業(yè)之間的兼并，但同時也不可忽略的是投資基金作為幕后推手的力量。

　　投資基金出手的謹(jǐn)慎可以理解，但這種謹(jǐn)慎并不能遮掩其對于地產(chǎn)行業(yè)的熱情。縱觀中國經(jīng)濟(jì)，在近三十余年來一直保持著高速增長，國民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程的加速將為更多企業(yè)提供源源不斷的買房大軍。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，中國完成城市化大約還需要15年左右的時間，即在2025年前后，初步實(shí)現(xiàn)60%的城市化比率。而雄心勃勃的地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商也將在資本力量的推動下徹底改變中國城市的面貌。根據(jù)麥肯錫全球研究院的預(yù)測：在未來20年內(nèi)，中國將建造400億平方米的建筑面積，2萬到5萬棟超過30層樓的摩天大樓將在中國拔地而起——這樣的規(guī)模，堪比10個紐約或20個倫敦的大樓數(shù)量。換句話說，中國房地產(chǎn)行業(yè)的上升期至少還有20年的曼妙光陰。

　　時下的風(fēng)平浪靜，實(shí)則是暗濤洶涌。畢竟往事已矣，昔日開發(fā)商的“不差錢”如今已經(jīng)隨著宏觀調(diào)控中金融措施的不斷加深而演變成為“就差錢”了。之所以很多地產(chǎn)投資基金在開發(fā)企業(yè)的狂熱聲中選擇低調(diào)，一方面是小心翼翼，但更重要的是為了給公司爭取下一步的合約砝碼和投資收益。(記者 董家聲)