上海保障房建設(shè)將“唱主角” 將影響商品房市場

　　上周日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作六大任務(wù)。明年，住房保障將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。而上海目前也在積極加大保障性住房的建設(shè)力度，未來將在解決部分群眾住房困難的同時，對本市中低端商品住宅帶來一定影響。

　　公租房成發(fā)展重點(diǎn)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所認(rèn)為，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求看出，對于住房保障建設(shè)有相應(yīng)的側(cè)重點(diǎn)。我國保障性住房分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和棚戶區(qū)改造四類。經(jīng)濟(jì)工作會議中重點(diǎn)提及公租房、棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，未提及廉租房和經(jīng)適房，可見明年在推進(jìn)保障房建設(shè)的過程中，重點(diǎn)發(fā)展公租房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，這一數(shù)額大大超過此前的市場預(yù)期。

　　陸騎麟認(rèn)為，政府提出加強(qiáng)保障房建設(shè)最主要的原因，還是希望通過加大保障房的建設(shè)，來解決目前房價和普通百姓購買力脫鉤的問題，特別是通過公租房的建設(shè)，解決部分買不起房又無法購買保障房的“夾心層”的住房困難。

　　但目前，經(jīng)適房和廉租房的建設(shè)進(jìn)度相對較緩。據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2006年至今，全市動遷房和配套商品房累計成交面積為3261萬平方米，為2010年商品住宅成交面積的3.75倍。如上海在2009年年底首次開始試點(diǎn)的3個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，持續(xù)了近1年多才真正交付，而第二批經(jīng)適房何時入住無法確定，從經(jīng)適房的推進(jìn)上可以發(fā)現(xiàn)，保障房建設(shè)依舊緩慢。但在前幾年中，相比經(jīng)適房的推進(jìn)力度而言，動遷房和配套商品房的建設(shè)還是比較快的。

　　將影響商品住宅市場

　　上海在“十二五”住房建設(shè)方案中，保障性住房建設(shè)的面積占住房建設(shè)總面積1億平方米的比例為83%，只有1700萬平方米用于商品住宅建設(shè)，約占17%，明年甚至未來短中期，保障性住房建設(shè)“唱主角”的宏觀形勢已經(jīng)確定。

　　德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近五年來，上海二手房成交套數(shù)約為96萬套，其中總價150萬以下二手房成交套數(shù)約為70萬套，占總成交量的72%。未來，隨著經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入門檻放寬，這批二手房市場的主力客戶中，預(yù)計將有50%以上被保障性住房分流。

　　德佑地產(chǎn)市場中心經(jīng)理蔣旭認(rèn)為，雖然近期政府已經(jīng)高舉“保障性住房”大旗，但目前來看，中低端市場的成交量及成交價較前幾年都還沒有明顯變化，主要是因為大批量的保障性住房尚在建設(shè)中，預(yù)計從2012年初開始投放市場，到時將對中低端市場帶來極大的沖擊，初步估計對中低端市場的成交量及成交價將產(chǎn)生20%至30%的影響。

　　上周樓市“量價齊跌”

　　據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周本市商品住宅成交面積為22.9萬平方米，環(huán)比前周大跌0.9%，全市商品住宅成交均價為21146元/平方米，環(huán)比前周下跌10%。全市成交均價出現(xiàn)明顯下跌，與中低端產(chǎn)品大幅成交相關(guān)。從上周成交排名前10位的項目來看，全部位于外環(huán)以外區(qū)域的中低端住宅，這成了上周成交價格較低的主要原因。

　　上周本市商品住宅新增供應(yīng)面積為21.7萬平方米，環(huán)比前周減少3.8%。佑威房地產(chǎn)研究中心相關(guān)分析認(rèn)為，商品住宅的供應(yīng)量出現(xiàn)了一定回落，與近期成交量無法突破前期高點(diǎn)相關(guān)。與此同時，上周關(guān)于再次調(diào)控以及上海將試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的聲音不斷出現(xiàn)，增加了開發(fā)商對未來政策走向的不確定性，這也是其謹(jǐn)慎推盤入市的原因之一。

　　本報記者 晏秋秋 實(shí)習(xí)生 何文鑫