近期，德國一家報紙最近說，北京、上海等大城市的房價已經遠遠高于歐美很多同類城市，如果考慮到實際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市，即使在絕對黃金地段，每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。但在北京、上海等地有更貴的房子。

　　從2005年以來，中國國內的各種媒體紛紛討論房地產的問題。特別是近來取消開發商的討論非常熱鬧。但是，眾多的討論和辯論沒有在一個基本、全面的檢討下進行的，因此，情緒化之爭也在所難免。但是沒有全面的檢討，對策就很難奏效。

　　房價暴漲也與國際因素有關

　　房價上漲要追溯到“溫州炒房團”行為。“溫州炒房團”一詞在2004年進入中國媒體的視野。溫州這個中國東南沿海的城市自1990年后期就逐步進入公眾的視野。他們以商人的雄心再加當地人的團結，在中國掀起一次又一次有爭議的商業活動。從2001年開始，溫州人就合伙浩浩蕩蕩進入杭州、上海等地，如購買青菜般置下一棟棟商品房。一些來自內地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水，成為許多沿海城市人當年常見的情景。雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施，但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當時一些分析人士認為，溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市，但是這個行為會觸發一些后續資金，包括國際游資的進入，從而快速抬高中國房地產的過度繁榮。看來是很有先見之明的。

　　從筆者獲取的數據來看，沿海某城市每年正常的房子需求是180萬平方米，近四年每年新增的商品房面積都在500萬平方米以上。實際上該城市的房屋實際供給面積已遠大于城市居民自住的需求。但是城市房價從四年前的平均每平方米2000元漲至現在的6000、7000元左右。許多新建住宅社區到黑夜是漆黑一片，無人居住。500萬平方米減去180萬平方米的320萬平方米的房屋，就是投機品。從中國居民的認知來說，以往商品房完全是個人消費品，至今已演變為一種投資，甚至投機品。

　　至遲在2006年初，中國的口岸檢查部門也發現了一個異常現象，實際的貨物進出口價格遠小于最終的結算價格。這里面裹著大量非貿易目的資金進入中國。這些資金都流向何處呢？中國人民銀行報告認為，外資在內地房地產市場中所占的比重已達到15%。截至2006年11月，境外房地產基金對內地20個房地產項目投入了16.13億美元。而仲量聯行發布的《全球房地產投資報告》認為，2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元，創下歷史最新紀錄，增幅高達69%；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產商資金，進入內地房地產。

　　2006年7月，中國專門出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資進入房地產市場一律加以“嚴格限制”。而不久前，商務部關于2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見提出：“嚴格限制外商投資房地產。”

　　但是，基于當前全球化和中國加入世界貿易組織的背景，熱錢的流入已不再僅僅是幾個規定和通知能夠解決。因此，相當一段時間，中國的房地產市場仍將維持以下格局：國內資金追逐房地產市場利潤，引發外資加入。外資加入強化國內資金進入房地產。兩者互為強化會把房價往新高上推。

　　只要有源源不斷的資金進入，中國房地產業的供求關系就永遠無法從民眾實際需求與房屋實際供給進行配比。因此，比較不好的結局就是，有人指出這是安徒生童話中的“皇帝”沒穿新衣，于是骨牌轟然倒下。

　　地方政府的“托市”行為

　　“政府一直會代表百姓的利益”，這為以往中國政治討論中所有議題的假設前提。但是在這場房價劇烈上漲中，中國地方政府的行為是值得思索和檢討的。

　　對于中國土地資源的配置，許多人可能會驚訝于以下事實：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高。早在2005年6月，廣州一塊偏遠的土地的樓面地價已達3300元/平方米，因此，建成的商品房價格遠高于此在情理之中。而另一方面是大量的土地甚至以零地價給各種企業使用，再加當時給各種投資行為的稅收優惠，其實土地是負價賣出的。為何出現這種背離的現象？原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預算外收入，而發展工業產生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚，同時工業帶來的稅收也會提升地方政府財力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮更加的是政績，而非真正意義上的代表百姓。從這個假設出發，不難發現為何中國中央層面連續在2005年、2006年出臺兩項很嚴厲的針對房地產業的措施沒有奏效。而且是越調控房價越高。

　　舉兩個例子，都可以看到地方政府與房地產業“繁榮”的關系。2006年7月，浙江省十屆人大常委會第二十六次會議上，浙江省人大財政經濟委員會提交報告稱，房地產稅收減少和出口退稅增加，使得該省財政收入持續較快增長的難度加大。當地一位學者的觀點是，房地產業作為稅收主要來源后，只要房地產市場“傷風”，財政收入肯定會“感冒”。2006年某沿海城市辦當地的住房交易會。第一天，新華社發了一篇稿子，說交易會現場觀看者多，購買者少。但到了第二天，交易量陡增。原因就在于當地媒體透露了規劃部門的一條消息，稱城市行政中心將遷往某地。開發商也因此造勢，很有準備地打出了“迎接新城市中心誕生”的廣告。該地樓盤的房價一天內翻了一倍，因此那個交易會也成為有史以來成交量最大的一次。

　　為何地方政府會把目標放在房地產上呢？就在于中國1994年實施新的中央和地方分稅制。南洋理工大學的陳抗，顧清揚和以色列AryeL.Hillman等多年前發表一篇文章標題為“財政集權與地方政府行為變化：從援助之手到攫取之手”。稱中國自1990年代中期，伴隨著分稅制的實行，中國預算內的財政收入明顯地向中央政府集中，稅制改革和銀行體制改革都帶有財政集權的色彩。同時，財政資源迅速由預算內向預算外甚至體制外轉移。地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”轉向的明顯趨勢。

　　地方政府在傳統的稅收上吃“小頭”，但土地出讓金卻歸地方政府，這有平衡之意，卻演變成地方政府在賣地和發展房地產市場的不節制行為。房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見大動靜。

　　新加坡的組屋制度，中國稱之為廉租房。中國的學者及官員的研究和考察報告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房，降低商業房地產的需要，而且還會迫使當前房價有所回落。但如前所述，地方政府利益有可能受損。

　　國家發展和改革委員會馬凱最新出版的一篇文章談到，國內廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低。全國還有145個城市尚未建立廉租住房制度，有166個地級以上城市還未明確土地出讓凈收益用于廉租房建設的比例，相當多的城市廉租住房建設進展緩慢。

　　開發商的不良是重要因素

　　中國在1998年以前的房屋供給是由單位來主導。1998年后，可以自由買賣的商品房漸入百姓家。當然，這種商品住宅的開發商對城市建設是一直有所貢獻的。

　　在這兩年全國各地房地產普遍上漲中，開發商一直是個受益群體。但是，房價居高位后，他們的處境就有些微妙，行為開始怪異。一方面，在中國，與城市土地和房屋建設的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經過七八年的發展，許多開發商與當地政府官員保持了良好的關系，再加其工作團隊的不斷專業化，開發商事實上已成為區域商品住房開發的壟斷者。另一方面，房價高位也引起金融部門的關注，他們的前期開發資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，他們將損失慘重。因此，在違反商業道德和法律的前提下，一些開發商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋緊俏假象；將商品房不斷倒手，制造當地商品房銷售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價，最后每家開發商都“無奈”地將房價一起抬到一個新高位。最近新華社一篇文章也稱，南京某新城區開發商大量囤房炒房的現象很普遍，各類違規手段無所不用其極。當地兩個樓盤聯手上調房價，每平方米一夜間增長了一千元，也促使周邊房價競相攀高。馬凱的觀點也是，房地產市場交易秩序混亂成為推動部分地區房價過快上漲、住房結構性矛盾突出的重要因素。

　　因此，在2007年的第一季度，上海一家媒體的從業人員時寒冰與開發商任志強、潘石屹在網絡上的辯論有了很高的關注度。一開始從2007年房價是否下跌開始討論，及至今日，眾人已在討論是否取消開發商的議題。乍一看，這是荒唐的提議。但是，從打破開發商實質的壟斷的角度來說，引入多元的房屋建造和開發的模式是有必要的。

　　2007年3月29日，中國建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國稅總局、發改委、工商總局共8個部委聯合提出，將在未來整整1年內，強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。

　　走筆之此，筆者認為，要解決中國房地產的問題，需要調整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，加大廉租房的供給。其次，放松金融的管制及擴大百姓可以投資和理財的領域，緩解房地產業的需求壓力。再次是對外匯問題進行重新的考量，在外資的堵疏上尋求更好的平衡。最后，宜建立民生狀況與官員任免的直接關聯機制，打擊開發商的違反商業道德，違法的行為。(吳木鑾）