嘉賓：于丹丹上海易居房地產研究院上海區副總經理

　　今年一季度，70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅均在6.0%上下波動，部分中心城市房價偏高且上漲較快。針對宏觀調控政策之下部分城市房價繼續上漲、成交量卻下跌的“空漲”和成交結構調整的“虛跌”怪象，這一期的“上證第一演播室”嘉賓與網友們就此話題展開討論。

　　穗：市場接受能力決定價格合理性

　　主持人：今年一季度的各個主要城市房價走勢，頗為令人“不放心”。如廣州房價雖然有數據顯示下降，但也有人提出只是“虛跌”而已，因為許多新推樓盤的價格仍然高位，您覺得應該如何解釋？

　　于丹丹：一個市場的房價會否產生下降，我認為應該是由供求關系來衡量。如果廣州的樓盤價格排出來之后，能夠得到市場認可，那就意味著需求仍然存在，價格下降的可能性就不大了。換句話說，如果需求的確存在，那就說明這個市場還是處于理性的狀態下。此外，廣州和中國香港地區比較接近，因此受到輻射影響程度也大，整體需求表現非常強勁。在這種基礎上，說房價一定會降下來未免過于片面了。我認為，廣州如果在下個月再出現微漲也不用太擔心，只是土地供應一旦實現了，房價仍會回調，這是一個很正常的市場周期反應。

　　京：補給性供應導致上漲

　　主持人：除了廣州之外，北京的房價表現堅挺。在相關數據報告中，北京新建商品住宅在一季度以9.9%的同比漲幅再次被名點。然而，另一說法卻是，北京的商品交易量卻在萎縮。這種“空漲”的形勢更令人擔憂，您對此怎么看？

　　于丹丹：北京的供給相對比較單一，與上海相比，產品沒有那么細分化。上海的市場需求很多元化，每一個細分市場都可以通過自己的供求來決定市場價格。但北京不是，因此在發展過程中會有一些產品形態的變化，在這種對接的時間段里很容易有一部分產品出現緊俏短缺，尤其是很高端的住宅，如精品之類的。反映到市場上，就會覺得房價過高，但交易量卻又不是持續上漲，所以會出現數字“亂相”。但通過市場供求平衡之后，最終會平穩下來。

　　現在這種漲幅實際上是被一些高檔房拉動產生的，話說回來，比較低端的大部分經濟群體卻并沒有得到很好的眷顧。如北京的經濟適用房就沒有很好地落實到位，如果能夠更規范地去執行政府一些好的初衷，保障中低收入人群的利益需求，落實到市場“底座”上，對于整體房價的均價應該能夠呈現出來較為明顯的影響力。

　　滬：中低價房為市場“基座”

　　主持人：還有就是上海，與前兩個月相比，上海在3月份的房價同比漲幅有所放大，業內開始傳出上海房產市場回暖的判斷聲音，您如何分析這一情況？

　　于丹丹：我覺得從這個漲幅來看，這種判斷有點言過其實了。主要還是由于去年是個調控比較明顯的時期，今年與去年的價格低谷時期相比，同比增長了0.2個百分點，應該還不足以得出回暖的結論。

　　其實，我認為對于數據反映應該理性對待。上海的房價主要仍然由中低價房的供給來帶動影響，因此從現在來看還是平穩的。而且總體市場價格下降了，但物業品質卻上升了許多，這也是市場的發展表現。如果每一個層面的需求都可以從市場中找到相應物業的話，應該說這個市場是比較平穩的。

　　二三線城市：發展著重合理性

　　主持人：除了一線城市之外，二、三線城市的房價走勢也有很多人關注。隨著眾多開發商的積極布局，當地房價也有持續上漲的情況，二、三線城市的房價發展將如何？

　　于丹丹：更多的問題集中在二、三線城市本身。因為這些地區往往不是根據自身的實際狀況出發，而是看到了房地產在一線大城市發展過程中所起的作用，以及收益，因此會引發這些當地政府做房產的想法，我覺得這是最不可取的。當然，不是說所有的二、三線城市都沒有發展前景，但如果沒有大的題材來改變原來的需求格局，而是單靠改善性經濟去支撐，并不可取。

　　行業：整治活動清理房地產市場

　　主持人：此前，建設部等八部委掀起了為期一年的房地產市場秩序整治行動，特別是要對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，能不能預測一下此次整治活動對房地產業及房地產市場的影響？能起到穩定房價的作用嗎？

　　于丹丹：實際上2007年應該是政策落實年，我們之前也提到了，對于政府的調控措施關鍵是要看落實。前面提到的許多問題，實際上都屬于秩序整治行動的范圍之內，還有對預售階段、三級市場中介環境的整治等情況，這些都會對房價持續上漲有抑制作用。我覺得全面的清理行動，會對整體房地產市場起到一個肅清的作用，尤其是對之前二三線城市不規范的市場環境，應該說對穩定房價起到非常大的作用。(唐文祺)