歷史進入公元2007年5月17日，在“國六條”出臺整一年之后，房價漲勢依舊、經濟適用房排隊景象依然壯觀、廉租房也還是居者的期待。

　　在對“國六條”調控效果的不一評價下，各界開始重新思考調控的是與否，而學者們再次沖在了新一輪思考的前線。

　　調控方向

　　“有其屋”還是“有屋住”

　　“我沒有責任替窮人蓋房子，房地產開發商只替富人建房。”華遠集團董事長任志強一直在堅持開發商只為富人建房的理論，招來無數罵聲。從“新舊國八條”再到“國六條”，抑制房價過快增長，都是政府的目標和老百姓的期望。至今還有很多人抱著“安居夢”等房價下降。

　　“這就像孫悟空借了假芭蕉扇一樣，房價反而越來越高。”在國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣看來，任志強說了句真話。劉福垣認為，在“居者有其屋”空想口號的誤導下，銀行給不應該買住宅的人貸款，擴大了不該擴大的購買需求，這是目前我國住宅價格不正常的首要原因。而住宅的售價越高，租價也就越高；而租價越高，逼迫更多不該買住宅的人貸款買住宅，使住宅價格更高。

　　目前，我國城市居民住房自有比例超過80%，而即使在發達國家，居民住房自有率也僅為50%左右。例如，美國的住房自有率為65.5%，瑞典為42%。

　　在劉福垣看來，租房是消費行為、謀生行為；買房是投資行為、樂生行為。正常的勞動力在生產狀態下，只獲得勞動力價格的工資勞動者，是沒有錢買房子的。只有收入中包含了一定剩余價值的、靠腦袋賺錢的勞動者才有可能買房子。

　　“‘居者有其屋’不是我們的口號。”劉福垣建議倡導宜租則租、宜購則購、實事求是、量力而行的住宅消費模式，讓“居者有屋住”。

　　最低保障

　　政府應充當最大“房東”

　　每逢新的經濟適用房放號之日，放號現場的排隊大軍都甚為壯觀。而早在放號前的數天甚至數月，放號現場就開始排起了長龍。住帳篷死守、雇人排隊……購房者可謂費盡心思。

　　1998年，國務院出臺了《城鎮經濟適用房建設管理辦法》，以期建立一個以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系。截至2006年底，北京市經濟適用房已建成2900萬平方米，為19萬戶家庭解決了住房問題。

　　隨著時間的推移，“經濟適用房竟達二三百平方米”、“開著名車住經濟適用房”等現象的出現，關于“經濟適用房給誰住”的質疑聲不斷高漲。早在2006年8月就曾有消息稱，建設部的一位官員表示經濟適用房以租代售是未來的發展方向。而于2006年9月30日公示的“北京住房建設規劃”(2006年-2010年)表示，經濟適用房將探索建立取消直接上市，而是由政府回購，避免一些人用其牟利。

　　“經濟適用房應該取消！”電話的那端，著名經濟學家茅于軾的聲音格外堅定。此前，他已曾多次在公共場合提出類似的觀點。“經濟適用房是照顧中低收入人購買的，但實際上低收入人買不起房，因此所謂的經濟適用房照顧了中高收入者。”

　　茅于軾反問，如果買不起房就先租房住，為什么要買房呢？政府有什么義務、拿什么東西來幫他們置業呢？“說白了，經濟適用房就是政府拿大家繳的稅收來幫助中高收入人置業！”

　　劉福垣也支持發展廉租房，他希望“政府充當中國最大的房東”。

　　擴大供給

　　二手房稅收過重影響流通

　　房價上漲過快和空置率過高，這看似互相矛盾的兩種現象在我們的一些城市中卻共同存在著。央行5月10日發布的貨幣政策報告，截至3月底，全國商品住宅空置面積為6900萬平方米。

　　“市場中出現的問題最好用市場的辦法解決，讓房子這個商品以最大的可能性流通起來。一旦二手房市場建立起來，大量的二手房、舊房就可以上市交易，從而增加市場上房屋的供應量，上漲過快的房價會得到一定程度的抑制。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹在博客上如是說。

　　國務院發展研究中心市場所研究員廖英敏分析，二手房市場作為房地產三級市場，對房地產二級市場價格也就是新房房價具有分擔作用。一個比較完善的房地產市場應該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發展比較均衡的市場。由于目前購房者選擇住房的途徑較少，需求全釋放在了新房市場，客觀上造成了房價的上漲。

　　廖英敏認為，二手房市場稅收過重，影響了房屋再次流通。國家去年出臺的一系列關于二手房的財稅政策，沒有區分房地產市場的投機、投資與自住的需求，忽視了二手房市場作為大多數中低收入者主要購房渠道的作用。“關于二手房的稅收政策應更加細化，區別對待，避免打擊面過寬。”

　　鏈家地產市場研發中心主任王志偉給出了相對具體的建議：首先，要了解閑置房的存量，增加閑置房的持有成本，比如按照一定的比例征收資源浪費稅。其次，可以適當放寬稅費征收的范圍，比如對于商品房購買時間已經滿5年，但產權證或完稅憑證未滿5年的，可以免除征收。

　　居民收入

　　貧富差距“主導”房地產結構？

　　對房價虛高，茅于軾有他獨特的理解。在他看來，房地產商作為供給方，總是想方設法提高價格，這并不奇怪。買方也會盡量壓價。現在房價高是買方的人愿意而且有錢出高價，正是他們抬高了房價。

　　是什么原因使得那么多的人愿意出高價買房？茅于軾認為答案在我國收入分配的特點上，即財富集中在少數人手里。我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國財富分配中貧富懸殊有關。房地產市場反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產業的結構同樣改變不了。

　　在中國社科院近日出版的《2007年房地產藍皮書》中，國家發改委投資所房地產研究中心副主任劉琳再次印證了茅于軾的觀點。劉琳指出，我國現階段收入差距主要體現為高收入階層增長明顯快于低收入階層的收入增長。中等偏上戶收入增長近似于平均水平，而占城鎮人口60%比例的中等收入者(包括中等收入者)以下的居民收入增長低于平均水平。

　　隨著房價的快速上漲，低收入階層的住房支付能力迅速下降。以2004年數據為例，不同收入階層的房價收入比變化大不相同，除去高收入階層的收入高于房價上漲速度，其他90%的家庭收入增長均慢于住房價格增長，房價收入比出現上升，而且低收入階層房價收入比的上升速度明顯高于高收入階層。

　　2006年我國稅收收入完成37636億元，增長了21.9%，遠高于10.7%的GDP增速和10.4%的城鎮居民人均可支配收入。而這種現象已經持續了數年。

　　住房改革

　　單位自建房等于國有資產流失

　　今年年初，廣州市政府高調表示，將允許符合條件的單位自行建房。此前不久，溫州合作建房組織以1.0458億元的價格取得了溫州市龍灣區“江前三產安置地塊”的開發權。如果不出意外，該項目將于5個月后正式破土動工。溫州自建房活動終于突破了所有帶著自建房夢的人認為最困難的環節——拿地。

　　很多人為此欣喜，他們覺得離自己的購房夢近了。也有人覺得，這是針對目前我們市場上的高房價做出的一種抵抗。

　　“自建房的單位基本上都是效益好或者職工待遇高的企事業單位，如壟斷行業的企業。他們自建房所用的土地，是以工業用地或者事業單位用地的形式劃撥的國有土地，并沒有繳納土地出讓金，是國有資產的流失，會引發新的社會不公。”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜呼吁，盡快叫停單位自建房，堅持住房的市場化改革方向。

　　而在社會分工越來越細化和專業化的今天，合作建房者繞過開發商自己買地、自己蓋房子的做法，被指為是歷史的倒退。

　　自1998年起，我國的住房市場化制度確立已近10年。房地產行業的改革和中國經濟改革的大方向是完全一致的。正是從計劃經濟到市場經濟的轉型，帶來了中國經濟近30年的發展奇跡。

　　住房市場化改革在很大程度上改善了我國城鎮居民的住房條件。比如，從1950年到1980年的30年間，全國只蓋了7億平方米房屋。從1981年推行住房商品化試點改革到2006年的20多年間，城鎮新增住房面積超過90億平方米，是市場化改革之前的近13倍。

　　國家對這一輪的自建房熱并非沒有察覺。2006年8月18日，建設部、監察部、國土資源部三部委聯合下發《關于制止違規集資合作建房的通知》，要求從即日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工謀取住房利益。

　　土地制度

　　土地批租應變為年租

　　“70年的地租占房價30%左右，購買者一次性交割的住宅價格中包括的稅和費，一般占住宅價格的30%-40%，這三部分占住宅價格的60%-70%。”劉福垣認為土地批租政策和批稅政策是房價上漲的主因之一。

　　土地批租制，指國家享有土地的所有權，政府一次性出讓若干年的土地使用權后，并一次收取出讓期內各個年度地租的貼現值總和(土地出讓金)。批稅政策是指在購房時一次性交清出讓期內所有的稅費。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞進一步指出，土地批租制不僅在一定程度上導致了土地價格過高，從而助長房價的上漲，還將導致現任地方政府因出售土地獲得較多的財政收入、下任政府在土地方面的財政收入匱乏。

　　劉福垣的改革建議是：明租、正稅、除費。廢除土地批租制，使房地產分體流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的價格降低1/3；稅費合一，用年稅制代替批稅制，即把當前的一次性收稅費總額分70年計收，根據房產價值計算稅率，逐年向業主收稅，可使住宅價格又降低1/3以上。

　　他同時建議，根據房產的性質，實行差別稅率。每套住宅以100平方米建筑面積為分界線，100平方米以上的實行高額累進稅率；以每平方米造價3000元為分界線，超過標準的實行高額累進稅率。

　　記者觀察

　　合作建房興起的社會思考

　　花園路25號地的敗走沒能讓已經過了“而立之年”的于凌罡低下頭，他和他的追隨者們正在為下一個目標努力，也許還是失敗，但是過去一年來房價的激漲注定這場運動已經沒有退路了。

　　個人合作建房興起于2003年，此后波及全國，但是由于土地、資金等問題一直處于準備階段，2006年11月15日溫州市個人合作建房聯盟拿地成功，個人合作建房進入高潮，而此時恰恰是“國六條”出臺半年后的日子，是巧合？還是居者通過這一舉動在表達對半年來宏觀調控的切身感受？

　　個人合作建房的本質是為了獲取更加便宜的住房，是居者對高房價的一種自然反應，既然政府不能在土地收益中讓利、不能讓經濟適用房里住上“該住”的人、也不能讓廉租房建的更多，那還不如通過自發的組織去完成“安居夢”。

　　和個人合作建房一樣，不買房運動的興起也是對高房價的一種抵抗，不管是發牢騷還是作秀，不買房運動從去年4月26日興起，至今已引起了許多人士的積極響應。然而正當“國六條”調控快滿一年時，不買房運動的發起人鄒濤卻毅然選擇離開了城市去鄉下種地，不買房運動至此也走到了頂峰。

　　今天于凌罡的合作建房、鄒濤的不買房運動，不禁讓人想起“桑父裸行”的故事，他們的表現其實全是對現實社會某方面不滿的一種表現，雖然筆者對這樣的行為并不認同，但是極端行為的出現，也的確值得這些行為誕生的環境進行一下反思。(賴大臣 趙艷紅)