【策劃人語】
沒有所謂天災(zāi)人禍，這些天的房地產(chǎn)市場，突然冒出個新鮮詞，“樓荒”。
按照《現(xiàn)代漢語大詞典》最契合的解釋：“荒者，少也，嚴重的缺乏。”政府大力供應(yīng)，開發(fā)商拼命賣房，怎么會沒來由就有個“樓荒”呢？
《上海證券報·地產(chǎn)投資》本期策劃，就從地方政府、開發(fā)商、購房者、房價數(shù)據(jù)、海外資金等樓市各大博弈方入手，試圖剖析造成這一尷尬局面的根本原因，找出解決的可行措施。
“樓荒”不解決，弄出個人心慌亂的“樓慌”來，可就不妙了。(柯鵬)
開發(fā)商：囤房造勢幾時休？
在苦苦思索房價“逆調(diào)控”飛漲的原因時，開發(fā)商的囤房現(xiàn)象正日益成為各地關(guān)注的焦點。
北京，原本4、5月出現(xiàn)的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。有機構(gòu)稱，5月北京計劃推出的新盤近50個，但實際入市不足一半。
上海，房地局最新一次調(diào)控任務(wù)的第一條即打擊開發(fā)商捂盤惜售，包括已達預(yù)售標準不辦理網(wǎng)上認證、不申請預(yù)售或已辦理網(wǎng)上認證未在規(guī)定時間內(nèi)申請預(yù)售；已取得預(yù)售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售；以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價格畸高等。
深圳，有報道稱，部分開發(fā)商在預(yù)期房價將上漲的前提下，中途停止后期銷售部分，轉(zhuǎn)為租賃，變相捂盤；此外，部分小區(qū)形成開發(fā)商與二手房中介“聯(lián)合坐莊”，由中介人員大量購入房源，再以更高價格出售。
此外，珠三角、長三角等地區(qū)的開發(fā)商捂盤惜售說法不斷見諸報端，囤房已經(jīng)成為此輪房價上漲原因討論的眾矢之的。
而細究其由，開發(fā)商捂盤現(xiàn)象有供給量緊縮的前提在先，也必然有房價上漲的后果在后。解決的辦法一看相關(guān)政府部門對捂盤等違規(guī)銷售的打擊力度，二更依賴于在供給方面的實際緩解情況。
“哪有地了？”一位國內(nèi)大型開發(fā)商授意銷售代理商調(diào)高房價時這樣說。有人指出，開發(fā)商調(diào)高房價一方面是因為市場行情向好，希望賣個好價錢；另一方面也是有意阻攔“剛性需求”進入，以囤房待售獲得進一步的漲價時機。
還有媒體報道，目前上海在建商品房6000萬平方米，按照商品房開發(fā)周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米來算，未來3-4年內(nèi)上海可供應(yīng)的房源將小于需求10%-25%，供需緊張關(guān)系較為明顯。專家認為，這才是目前上海部分開發(fā)商囤房惜售，房價回?zé)岬母驹颉?/p>
深圳一邊，為了緩解供給壓力帶來的價格上漲，深圳市政府此前已經(jīng)頒布了10年土地供應(yīng)計劃，土地供應(yīng)量到2010年要增加至12平方公里。但有業(yè)內(nèi)人士指出，今年前5個月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的2幅地還遭流拍。今年前五月，深圳新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。
而相關(guān)人士認為，這種供給“拮據(jù)”只是暫時現(xiàn)象。各地在去年“90/70”政策出臺后都在重新調(diào)整規(guī)劃，加上房屋建筑建設(shè)周期較長，供給增加的局面要1-2年后才能看出效果。
然而，當房價調(diào)整的期望全部押寶在一個政策幾年后的顯效力度上，是否安全合理？與房價有關(guān)的眾多因素是否足以抵消結(jié)構(gòu)調(diào)控的效果？市場仍不得而知。于是，茫然的、甚至瘋搶式的購房熱情也就難以避免。(于兵兵)
海外基金：誘升房價的一大因素
人民幣升值壓力不減，外資挺進樓市動力依舊。而外資收購國內(nèi)物業(yè)所帶來的一個后果無法忽視，那就是減少了區(qū)域樓市的新增供應(yīng)量，而包裝之后再度面市的物業(yè)則價格往往被抬高。
“限外”背景下，外資在上海樓市的收購動作依然有條不紊，只是逐步轉(zhuǎn)為低調(diào)操作，偶爾能從某區(qū)域一周突然飆升的高檔住宅成交量中窺見一斑，而導(dǎo)致的結(jié)果就是對區(qū)域房價的拉升。如今年春節(jié)前夕大摩收購永新城，當周的內(nèi)環(huán)內(nèi)銷量大漲，區(qū)域均價也迅速攀升；另如上海的陸家嘴中央公寓、翠湖天地等，外資收購拉動量價齊升的例子不勝枚舉。
一些市場人士認為，外資收購住宅直接減少了區(qū)域的新房供應(yīng)。如去年大摩以7.6億元拿下的上海華山夏都A幢，就是該樓盤4幢高層公寓樓中唯一對外出售的一幢，對于本身供應(yīng)量就少的華山路、幸福路區(qū)域而言，此舉無疑使板塊供應(yīng)更顯緊張。
問題還不僅在于收購本身。外資收購物業(yè)之后為追求升值，通常之后會進行包裝以求抬升品質(zhì)，再度上市是就身價不菲。由于外資收購?fù)ǔ６及凑諛说姆吭词袌鰞r甚至高于市場價，外資拉動高端房價并導(dǎo)致周邊房價上漲的指責(zé)就不絕于耳。按照行內(nèi)房源定價參考周邊樓價的慣例，外資收購也被看作是導(dǎo)致區(qū)域房價攀升的罪魁禍首。“外資收購給人帶來‘地段抬升’的潛在心理暗示，一旦有收購案例出來，周邊一些樓盤就提價，‘雞犬升天’的情況并非沒有。”有業(yè)內(nèi)人士指出。
外資收購造成的影響是一場當事雙方的口水戰(zhàn)，但政府已經(jīng)在嚴格控制。去年的171號文所設(shè)立的商業(yè)存在原則以及對外籍人士購房的限制縮減了外資進入渠道，外資直接投資、結(jié)匯等受到一定規(guī)范，洶涌的洪流或成涓涓的細流。“但依然有變通途徑。”不少市場人士表示。
管理部門也迅速作出反應(yīng)。本周，商務(wù)部、外管局正式下發(fā)通知，要求各地外商投資房地產(chǎn)均上報商務(wù)部備案，業(yè)內(nèi)認為此舉從有利于中央政府把握外資進入地產(chǎn)全貌，從而規(guī)范“熱錢”流入。(陳歆)
地方安民：供應(yīng)真的一直充足嗎？
針對目前老百姓關(guān)注的“樓荒”促升房價等情況，地方政府也不敢馬虎，及時表態(tài)“安民”。如上海就在上周召開的市政府例行新聞發(fā)布會上表示，上海樓市供應(yīng)量充足，供需基本平衡。
上海市政府發(fā)言人援引統(tǒng)計數(shù)據(jù)說，今年1-5月，上海批準商品住房預(yù)售面積738萬平方米，與去年同期基本持平；目前在建住宅施工面積超過6100萬平方米，比去年同期有所增長，預(yù)計今年上市供應(yīng)量與去年基本持平。
在樓市供求方面，上海市政府發(fā)言人還說，上海樓市供求比連續(xù)幾個月保持在1.5：1，“這一比例說明樓市供應(yīng)量充足”。
此外，上海表示，上海新建商品住房銷售情況也總體平穩(wěn)。上海有關(guān)部門從去年下半年起集中清理了一批未開工樓盤，同時增加面積90平方米以下普通住房的比例，這些樓盤相當一部分位于中、外環(huán)線之間。
業(yè)內(nèi)人士對于政府部門的表態(tài)則意見不一。中原地產(chǎn)研究部的分析師對上海樓市是否存在“樓荒”現(xiàn)象也持否定觀點，“從目前的新增供應(yīng)量分布來看，一手房供應(yīng)還是很充足的，只是外環(huán)線之外占到了總體供應(yīng)的53%左右，中環(huán)線附近的樓盤則日趨減少，而基于市場對外環(huán)線以內(nèi)房源的需求很大，所以導(dǎo)致一些人所認為的‘樓荒’。相信隨著下半年更多的小戶型推出，可以一定程度上滿足大量積壓的剛性置業(yè)需求。”
而中房上海指數(shù)辦公室的分析師則認為整體數(shù)據(jù)并不能掩蓋隱藏的風(fēng)險，“比如今年1-5月上海累計新房成交量為926萬平方米，批準預(yù)售商品住房面積僅為738萬平方米，吸納量超過新增供應(yīng)25%。雖然住宅總體的供求比尚能保持在1.5：1的合理范圍，但今年以來上海樓市的新增供應(yīng)已顯薄弱。”
另外，分析師認為，盡管當前市場尚處在正常健康的狀態(tài)，但多種跡象表明，上海面臨未來房價上漲的壓力并不輕松。如今年以來，上海的土地供應(yīng)和土地完成開發(fā)情況同比均呈下降態(tài)勢，預(yù)示未來住房供應(yīng)不容樂觀。“從地方政府行為考慮，穩(wěn)定房價，需要從引導(dǎo)需求、增加供給兩個方面做好工作。”有分析人士這樣總結(jié)。
土地：供應(yīng)緊縮“唱反調(diào)”
與保持樓市供求平衡唱反調(diào)的一個現(xiàn)象是，上海在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)勒起了“緊箍咒”，從去年至今的情況看，上海一共掛出了8個國有土地出讓公告，雖然已經(jīng)落實了國家提出的“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控要求，但住宅用地數(shù)量顯然遠遠少于往年。
“土地供應(yīng)對樓市的短期影響不大，但卻是市場各方判斷中長期樓市走向的‘風(fēng)向標’。”業(yè)內(nèi)人士指出，“供地量的緊縮容易造成未來住房供應(yīng)也趨緊的判斷。當然，放在‘寸土寸金’的上海，可供的一手土地的確會越來越少，這就需要地方政府著力解決土地閑置問題。”
今年選擇從保障類住房入手的北京則表示會保證限價商品房、經(jīng)濟適用房等項目用地的供應(yīng)。“有信心、有把握在9月底前完成土地準備，保證市政府承諾給市民300萬平方米的兩限房、200萬平方米的經(jīng)濟適用房、30萬平方米的廉租房年底前動工。”北京市國土資源局局長安家盛上月表示。
而從全國范圍來看，增加土地供應(yīng)以改變樓市供求失衡的狀態(tài)、以平抑房價的迅速上漲，這方面的效果要得以體現(xiàn)尚費時日。“增加供給，主要應(yīng)在宏觀經(jīng)濟、土地及其他資源允許的范圍內(nèi)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士表示。(李和裕)
統(tǒng)計迷宮：數(shù)據(jù)“打架”亂人心
近日，有媒體報道稱“上海內(nèi)環(huán)房價一個月內(nèi)暴漲7成”，文章中采用了“20余樓盤漲價”、“5月樓市最后一周成交量突破80萬平方米”等統(tǒng)計數(shù)據(jù)，將上海樓市描繪得近乎瘋狂。但是，也有人指出，暴漲7成的內(nèi)環(huán)內(nèi)房只不過是某個蘇州河畔樓盤趁勢推出景觀房的個案，以偏概全“有不妥”，更何況，在國家發(fā)改委的月度數(shù)據(jù)中，上海房價漲幅仍在70個大中城市里屬于倒數(shù)。
無獨有偶，目前整個中國樓市似難走出紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)“迷宮”。如此前，廣州的官方統(tǒng)計曾表明今年3月房價環(huán)比2月大幅度下降超過10%，但同期國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)并未顯示出下跌跡象，反而顯示廣州3月房價環(huán)比上漲0.8%、同比上漲7.7%。
在房價日益超出普通居民購買能力、政策調(diào)控屢屢不見明顯效果的情形下，廣州房價大幅度下降的消息無疑激起了廣大民眾的熱情和信心。然而在不到一周時間內(nèi)，國家發(fā)改委公布的、顯示“廣州房價不降反升”的另一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)，卻無疑又給人“當頭一棒”。
另外，除了建委、土地局、房產(chǎn)局、統(tǒng)計局等多方政府部門，民間的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)制造者更是人數(shù)眾多。且不說市場機構(gòu)和政府部門之間的數(shù)據(jù)相悖，同是政府職能部門，對同一地區(qū)的房價分析報告，也有著截然相反的判斷。有專家就指出，各方都站在自己的利益平臺上向公眾發(fā)出聲音，不必說商業(yè)性研究機構(gòu)的私欲之心難以掩飾，就是以公眾服務(wù)為己任的政府部門也有各自的部門利益在暗地作崇，或輕或重地存在著對數(shù)據(jù)的粉飾與扭曲的現(xiàn)象。
而當老百姓在“你說升、他說降”的統(tǒng)計報告面前不知所措之時，也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價發(fā)出嘆息。“中國的房價究竟怎么了？究竟哪個數(shù)據(jù)才最可信？”這不僅是廣大民眾急切想知道的，更是有關(guān)方面理應(yīng)反思的。
政府部門之所以公布這類統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其目的原本是為制定相關(guān)政策提供事實依據(jù)，但如果各方而來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)屢屢出現(xiàn)“打架”現(xiàn)象，其現(xiàn)實指導(dǎo)意義又何存呢？顯然，這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)損害的不僅僅是政府部門的威信而已。(海潮）
