繼嚴(yán)控房價(jià)漲幅之后，南京市又在住宅政策上“祭出新招”。南京市政府近日出臺(tái)的《市政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于中低價(jià)商品房建設(shè)與銷售管理實(shí)施意見的通知》，南京主城外面積5萬平方米以上的經(jīng)營性居住用地中，原則上應(yīng)配建10%左右的中低價(jià)商品房。很明顯，這又是一記“行政重拳”。
眾所周知，由于1998年住房體制改革以來，在住宅商品化、市場(chǎng)化一路高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)下，住宅保障相當(dāng)滯后，由此導(dǎo)致社會(huì)民眾對(duì)于房價(jià)增長過快怨聲載道。自2005年以來，調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)住宅保障建設(shè)成為宏觀調(diào)控的主旋律，在此背景下，2006年中央出臺(tái)了“90/70”政策，各地又陸續(xù)制定了《2006~2010年住房建設(shè)規(guī)劃》。
但到底如何推進(jìn)政策性住宅建設(shè)，各地出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn)和做法。比如2005年上海推出了“兩個(gè)1000萬工程”，加強(qiáng)配套商品房和中低價(jià)普通商品房建設(shè)；再如2006年開始廣州、成都、北京都積極嘗試限價(jià)房建設(shè)，今年北京市更是大張旗鼓地也搞出一個(gè)“兩個(gè)1000萬”——與上海不同的是，它是三年之內(nèi)，建設(shè)1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。
那么，此次南京市政府的做法(筆者暫且稱之為“10%新政”)可謂獨(dú)樹一幟。它的出發(fā)點(diǎn)其實(shí)很簡單：為滿足拆遷困難居民的購房需求。而且這種中低價(jià)住宅已經(jīng)自2003年就開始建設(shè)，至今已經(jīng)竣工交付了4萬平方米，5000戶拆遷家庭已申購入住。所以，這一政策性住宅的目標(biāo)群體有比較嚴(yán)格的界定，其價(jià)格約是相鄰地段普通商品房平均銷售價(jià)格的80%。
這一住宅產(chǎn)品，性質(zhì)等同于上海的配套商品房，專門用于動(dòng)拆遷所需。而與經(jīng)濟(jì)適用房不太相同，從銷售對(duì)象上分析，經(jīng)濟(jì)適用房不以動(dòng)拆遷為限制，而是廣泛面向中低收入家庭；從項(xiàng)目利潤上分析，國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房的利潤空間是3%，而南京的這種中低價(jià)住宅的利潤率為6%。因此，從一定程度上講，“10%新政”的房子又類似于北京的限價(jià)商品房——開發(fā)利潤及售價(jià)都高于經(jīng)濟(jì)適用房，且土地出讓采用公開的“招拍掛”形式。
如此分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)南京的確個(gè)性十足，據(jù)筆者所知，僅有深圳在個(gè)別住宅用地出讓中采取這種按比例建中低價(jià)房的辦法，而且還在“招拍掛”中受到開發(fā)商的冷落。那么，還是從政府、開發(fā)商、購房者三個(gè)不同的角度來分析一下南京“10%新政”。
首先，從政府角度考量，這絕對(duì)是一個(gè)好點(diǎn)子。為什么近十年以來我國的住宅保障滯后？主要是因?yàn)榈胤秸毡楦杏X做這檔子事費(fèi)錢又吃力。建經(jīng)濟(jì)適用房地方政府要犧牲很多土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，做廉租房純粹屬于財(cái)政支出，沒有任何回報(bào)；而且由于是微利甚至是非營利性的運(yùn)作機(jī)制，企業(yè)不愿參與。南京這種做法的討巧之處在于，它把政策性住宅的包袱丟給了開發(fā)商，而且還要開發(fā)商仍然依照“招拍掛”的方式競(jìng)爭拿地，政府基本上沒有什么土地出讓金與稅費(fèi)方面的損失，卻解決了動(dòng)拆遷難的問題。
其次，從開發(fā)商的角度分析，確實(shí)有點(diǎn)郁悶。通過公開市場(chǎng)拿了高價(jià)地，卻又喪失規(guī)劃設(shè)計(jì)以及定價(jià)的權(quán)力，明顯權(quán)利與義務(wù)不太統(tǒng)一。高收入者不愿和低收入者同住在一起，這是很正常的現(xiàn)象，如今明明想規(guī)劃一個(gè)中高檔社區(qū)，但必須有10%的中低收入業(yè)主擠進(jìn)來，這對(duì)于樓盤銷售以及未來的小區(qū)管理，都會(huì)造成很多麻煩甚至是沖突。當(dāng)然，面對(duì)這一政策，開發(fā)商完全可以不去競(jìng)標(biāo)拿地，所以對(duì)于有市場(chǎng)潛力的地塊來說，開發(fā)商至多是攤出部分利潤而已，不至于因此而賠錢。“周瑜打黃蓋，政府愿打，開發(fā)商愿挨”。
南京“10%新政”是種“一刀切”式的行政干預(yù)措施，在一定程度存在把政府責(zé)任推脫給開發(fā)商和市場(chǎng)的嫌疑。綜而言之，利弊共存，尚有待時(shí)間檢驗(yàn)。(楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員)
