盡管政府對房地產市場的調控一直延續，但今年五月，中國各主要城市房價全線上漲，新房和二手房銷售價格均創下2006年以來最大漲幅，深圳更是每周都在刷新房價紀錄。在“越調越漲”表象的背后，我們有必要對中國房地產市場的發展以及調控的目標重新認識和定位。

　　房地產濃縮了市場化進程的問題

　　中國房地產市場的發展，本身就是中國經濟體制改革和市場化進程的最有代表性的行業案例之一。任何一個在計劃經濟體制下，為了分配住房所經歷過折磨的人，都會深切地體會到，如果繼續沿用原來的管制模式，或者是各個單位自行建房、不透明分配和隨機分配的模式，都難以有住上房子的機會。

　　正如有學者所說，我們稱贊市場經濟，不僅僅是稱贊其帶來的商品的豐富和經濟的發展，更多的還是帶給我們選擇的自由。現在的一些年輕人在貸款買房之后，自稱為“房奴”，但是要知道，房地產市場的發展至少給了我們這種選擇的可能性。

　　房地產行業所存在的問題也與目前中國的市場化進程密切相關，現在經常批評政府的行政干預、政策預期的不明朗、監管不嚴和消費者利益缺乏保護、不同部門之間的政策相互沖突等問題，難道不是我們在股票市場、食品市場等領域經常聽到的嗎？這些領域，也正是中國經濟體制改革下一步需要努力的方向。

　　落后的金融市場制約房地產發展

　　目前國內落后的金融市場嚴重制約了房地產市場的發展。近期大量的內地房地產企業陸續通過不同的方式，尋求到香港上市，本身就強烈地顯示出，目前中國內地的金融體系，遠遠不足以支持這些房地產企業的發展，金融業的市場化可以說剛剛起步。

　　任何一個行業，在發展的起步階段，因為盈利機會較大，往往會吸引眾多的參與者進入。隨著市場的發展和成熟，行業必然會出現整合。房地產行業是牽涉面很廣的行業，確實面臨較低的資金和土地門檻和較高的盈利水平，但是，這個行業的主要門檻實際上并不在于技術門檻，而可能主要在于對涉及到房地產的眾多管理部門的協調溝通能力。

　　近年來房地產市場的調控，提高了房地產行業的資金和土地門檻，這會促進行業的整合，也會提高行業的盈利水平，市場的競爭會趨于加劇，房地產企業需要找準自己的競爭優勢，選擇自己的市場定位，究竟是從土地環節獲得盈利，還是從房產開發環節立足；究竟是主要依靠維護銀行貸款關系來尋求資金支持，還是通過在海內外上市等方式籌集資金，等等。

　　抑制投機還是要回到供求關系上來

　　抑制投機，無非是要提供更為透明充分的信息，對于信息的弱勢一方提供更多的支持和保護，但是，這些討論，都還是要回到供求關系上來。例如，現在如果有人打算在中國已經有十分充足的供給能力的電視、冰箱、彩電等領域進行投機，這種投機可能會成功嗎？關鍵還是供求關系存在較大的、明顯的缺口的時候，才容易出現投機的氛圍。

　　房地產領域的投機，一個重要的原因，是因為無論是從全國還是區域市場中，消費者處于明顯的信息弱勢的一方。

　　究竟整個區域的房地產供求狀況如何，房地產供應的質量如何，房地產的價格走勢如何，都是一個弱小的消費者所無法掌握和了解的，這也使得在目前的市場環境下消費者難以具有與房地產開發商進行談判的能力。

　　這種信息格局使得各種市場的不滿首先面向房地產企業。在有的市場，少數房地產企業確實是像炒作股票一樣炒作房子，對敲、內幕交易、虛假信息等這些在股市上至少是違法違規的行為，在局部的房地產市場上明顯存在。

　　房地產調控本身是一個模糊的概念

　　在討論房地產調控之前，首先需要明確的是，究竟為了什么而調控？調控目標明確了，才可以繼續討論隨后的問題。如果是為了房地產市場的炒作和不規范交易行為，那么這種調控應當繼續推進，提高市場的透明度。

　　如果調控是為了抑制房價，那么價格從總體意義上是難以調控的，只能從特定的環節切入，例如廉租房的提供、房地產二級市場的培育和稅收引導等等。如果是為了控制銀行的風險，那么就要從銀行的內控機制入手，同時放松對其他融資形式的創新管制。

　　因此，房地產調控本身是一個比較模糊的概念，首先需要明確我們究竟為了什么而調控；其次，房地產調控應當以充分發揮市場的靈活性和主動性為基點，所有的調控措施，最終必然會影響到房地產市場的供給和需求波動，任何調控都需要評估其對供求關系的影響；第三，調控者要給市場穩定的市場預期，因為房地產市場開發周期長，資金規模大，涉及環節多，頻繁變動的政策，不利于形成充足有效的供給；第四，需要提供充足透明的信息，保護信息的弱勢一方———消費者。(巴曙松 國務院發展研究中心金融所研究員)