近幾年來，房地產市場調控政策越是密集出臺，房價就上漲越快，房地產投資增長也越快。對此，多數人認為是市場供求決定的，要想解決問題就得增加土地、住房供給。但是實際上，這些觀察或是只看到問題表面，或是背后隱藏著既得利益集團的利益動機。

　　正如我一直強調的那樣，中國的房地產市場問題完全是政府政策失誤的結果。如果國內房地產發展模式、信貸、稅收政策不調整，且不向絕大多數民眾利益調整，那么房價惡性上漲就難以得到根本遏制。

　　就中國房地產市場的情況來看，不僅發展模式問題重重、信貸政策不合理，而且也沒有通過好的稅收政策來調整市場行為，調整居民的住房福利水平。比如，對不動產稅的征收，更注重不動產轉讓環節、不動產取得和所得環節征稅，而不注重不動產的保有環節征稅。這樣不僅不能調節住房市場的個人收入分配問題，反而通過稅收轉嫁效應，嚴重增加住房自住者的購買成本，降低其住房福利水平。

　　為了遏制上漲過快的房價，連續幾年都有人大代表提出議案，建議開征不動產稅。從2005年起，國務院發展研究中心也完成了《中國房地產稅收政策研究》報告。但是，幾年過去了，房地產不動產稅開征制度卻遲遲無法出臺。

　　在此，我們有必要先厘清幾個問題。

　　一般來說，不動產稅又稱房地產物業稅，是一種選擇性的財產稅。它同其他財產稅一樣，是一個國家賦稅結構的三大支柱之一(還有消費稅、所得稅)。作為以土地及建筑物等不動產為課稅對象的稅收，不動產稅可課稅依據為三類：不動產保有稅、不動產轉讓稅、不動產所得稅。通常的不動產稅是指不動產保有稅。

　　不動產保有稅在計算稅基的時候，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。而且不動產稅在大多數國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中不動產稅就占20%以上。依照各國現行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以征定。

　　目前國內房地產稅稅種繁多、收費復雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等有6種之多，而且，不動產保有環節稅負過輕而流轉環節稅收負擔過重。房地產稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。

　　更為嚴重的是，由于國內房地產物業稅費偏低及凌亂無序，房地產市場炒作嚴重，從而使得通過房地產市場讓社會財富在短期時間內向少數人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重。房地產保有環節稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張，比如目前國內購房者主要是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少有自己購房的，基本上是租房��；還使得國內城市居民住房持有率嚴重偏高，每個人都恨不得能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴張，動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購買住房一步到位。

　　房地產市場投機炒作嚴重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴重的社會問題，而且導致國內不少地方的房地產泡沫四起，使得國內金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。因此，開征不動產保有稅不僅勢在必行，而且對國內房地產業來說是一個全面多贏的事情。特別是對炒作較為嚴重的地方，通過開征不動產保有稅，讓房地產炒作者損手而出，那么國內房地產的價格一定會回落到真實的市場水平上來，房地產市場的泡沫也會自然消退，從而保證國內房地產市場的持續穩定發展。

　　為什么征收不動產稅的好處這樣多，這項稅收政策卻遲遲無法出臺？最為根本的就在于目前中國有沒有征收不動產稅的條件。依照各國現行不動產稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段就對所管轄區域內之房地產進行一次估價，此工作完成后，每幢房產應納稅就得根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

　　同時，如同個人所得稅的征收一樣，不動產保有稅的征收同樣對某些特定人持有房地產設定優惠辦法。其優惠對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。從這個意義上說，對住房過度消費收取不動產保有稅費，既要對房地產過度消費征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定人稅收優惠。

　　也就是說，開征不動產保有稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料，即能夠全面了解當地房地產的實際情況；二是用科學方法或市場方式對房地產進行低成本估價；三是政府有稅收征管能力；四是要有嚴格細化科學規范的征收規則。如不動產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優惠對象界定等，只有在這些方面創造條件，不動產稅的開征才能有效地進行，并達到開征不動產稅所要達到的目標。所以開征不動產稅先得制定法律與規則，然后試點，并在這個基礎上全面展開。

　　就目前的情況來看，由于中國住房體系的復雜性，如有商品房、單位建房、公房、個人建房等，如果不對當地的整個住房存量有一個全面清楚的了解，不僅不動產稅的稅基無法確立，而且也不能夠對不動產稅的稅收減免做一個清楚的規定。同時，由于中國房地產市場剛剛發展幾年，二手房市場相當不發達。在此情況下，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動產稅的基礎條件。如果這些基礎條件沒有，開征不動產稅就會面對許多困難。

　　但是，如果能讓不動產稅制簡化，也可以創造條件開征不動產稅。比如，首先規定，每個家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無論其條件如何，家庭情況如何都不征不動產稅)，不動產稅從第二套住房開始征收。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來決定，但稅收分配，則采取越是發達地方或房價高的地方，其地方所占的比重越低的原則。這樣，一則使得地方政府沒有動力來推高當地房價，二則可用中央所收取的不動產稅轉移到不發達地方。然后，在這基礎上逐漸完善中國的不動產稅征收制度。當然，要做到這一點，首先就要對全國住房進行普查，嚴格采取住房購買實名制(在這一點上，政府可以采取嚴格的規則，對不采取實名購買的住房限制轉讓與交易等)。

　　可以說，目前不動產稅之所以遲遲沒有啟動，市場的困難與問題、體制的問題是自然的，更為重要的是，不動產稅制度規則的制定與推動者往往是最大既得利益者，如果在這一點不能有所突破，中國的不動產稅的出臺將是遙遠的事情。

　　總之，開征不動產稅不僅能夠增加政府財政收入來源，調節房地產市場的收益公平分配，也是減少房地產過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲、減少房地產非法行為，保證房地產市場持續穩定發展的重要一步，但愿政府能夠盡快開始為此創造條件。(易憲容)