“小產權房”亂局待解

　　建設部最近專門針對“小產權房”發布購房風險提示稱：“小產權房”不受法律保護。繼而，北京市國土資源局表示，北京市國土部門正聯合北京市農委在全市范圍內開展“小產權房”調查，根據調查情況將對違規開發建設的項目予以停工停售。

　　如今已占全部銷售樓盤數量兩成的“小產權房”，命運存在著諸多懸念。

　　“小產權房”仍在銷售

　　“停工停售，是指那些還在開發的項目；現已成規模的，依然可以賣。”6月27日，中國經濟時報記者以購房者身份致電北京通州區某樓盤，銷售人員并不避諱，一開始就聲稱該樓盤是“小產權房”。

　　據了解，叫做“環湖小鎮”的上述樓盤占地面積35萬平方米，總建筑面積63萬平方米，一期開發22萬平方米，共33棟樓，去年9月開盤均價2680元/平方米，如今已上漲至3050元/平方米。銷售人員對記者表示，購買該處房產后還“可以轉讓，有房產證”。在記者一再追問下，銷售人員說，所謂“房產證”是當地村委會發的。更令記者驚訝的是，在這里購房還可以辦理一種叫做“循環貸”的貸款。

　　6月27日，本報記者同樣以購房者身份致電北京另一“小產權”樓盤“溪湖北宅”，接聽電話的工作人員聲稱“房子已經賣完”，提到“小產權”話題，對方十分敏感。據知情人士透露，該樓盤并非已經售完，而是一直在對外銷售。

　　通過兩天的調查，記者發現，在北京，“小產權”項目確實不少。另據知情人士介紹，在通州、房山、昌平、懷柔等區縣都有大量的“小產權”項目。如通州的“太玉園”、“云景豪庭”；懷柔的“溪谷風情”、“草根香村”、“紫檀”、“馭水山居”、“寬溝8號”及“純境莊園”；房山的“濱水雅園”；密云的“文冠山莊”等，均屬“小產權”項目。而據“環湖小鎮”銷售人員透露，僅其所處的通州張家灣一帶，就有十多個類似“環湖小鎮”這樣的“小產權”項目。

　　“小產權房”開發成本至少省50%

　　目前市場上的“小產權”叫法不一，有的叫“村產權”，有的是鄉鎮一級的“產權”，有的是區一級的“產權”，有的甚至連上述所謂的產權都沒有。

　　所謂“小產權房”，自然是與“大產權房”相對而言的，后者就是我們平常所說的商品房，而“小產權房”是指利用農村集體土地開發建設，然后出售給非本集體經濟組織成員的房屋。本來，對于商品房來說，根本無所謂產權大小之分，所謂“小產權”，即是無產權，實屬非法產物。

　　“‘小產權房’首先沒有經國家正式批準建設，也就是說它沒有獲得真正權益，包括土地使用權，僅從土地成本來說，它就能省去一大塊。”6月28日，中關村不動產商會會長楊建平在接受中國經濟時報記者采訪時如此表示。楊建平告訴記者，在商品房開發中主要有三大費用：第一大費用是土地費用，其余分別是市政配套費用和建筑安裝費用。這三大費用約各占項目開發成本的1/3。

　　楊建平說，當前“小產權房”的開發建設多是假借“新農村建設”名義，以改善農村居住條件為名，行商品房開發之實。“因為它沒有取得合法用地手續，本身就不合法，所以所有跟辦理產權相關的稅費也不存在。”楊建平表示，和普通商品房開發相比，“小產權房”開發因此可能省去2/3的成本，考慮到為改善環境，適應人們居住，可能要投入一部分公共設施配套費用，但最少可以節省一半的費用(成本)。

　　這就為“小產權房”的異軍突起贏得了廣闊的市場空間。據業界人士統計，“小產權房”價格通常只有市內商品房價格的25%-30%，也就是說，花上僅大約相當于購買普通商品房首付的價錢就可以擁有一套“小產權房”。所以，盡管不少購房者明知“小產權房”隱藏著風險，但仍舊趨之若騖。

　　在通州“雙旭花園”，正在出售的178平方米連體別墅總價僅80萬元，比周邊同類項目價格低很多，這種連體別墅目前也沒有產權。銷售人員告訴記者，該樓盤前期開發的普通住宅業主雖然已經入住很長時間，目前也沒有正規的產權證，究其原因，是手續不全。

　　據悉，北京“小產權房”價格一般在3000元/平米左右，如位于通州區張家灣鎮的小產權樓盤“欣橋家園‘均價為3300元/平米、同樣位于通州張家灣鎮的“祥和樂園”均價僅為2860元/平米。價格低就是這些項目的優勢。

　　“小產權房”何去何從？

　　中原地產華北區董事總經理李文杰對“小產權房”已占全部銷售樓盤數量兩成的說法表示懷疑。李文杰表示，應該嚴查“小產權房”背后的官商勾結。“你想，在政府眼皮底下，如果上面不表態，誰敢干？！”

　　按照我國現行法律法規，嚴禁在集體土地上進行房地產開發，農村集體經濟組織集中建設的農民住宅樓，只能用來安置本集體成員，不得向本集體以外成員銷售。

　　眼下，業界對“小產權房”的關注度很高，人們除了對購買“小產權房”到底有何風險以及對事態如何發展比較關注外，也有業界人士提出應對這一現象進行深刻反思。

　　“任何事物存在就有一定的合理性。”陽光100常務副總經理范小沖對記者表示，“小產權房”的大量出現雖然與政府有關部門睜一只眼閉一只眼有關，但是與房價上漲過快也有關系。“過去基本上沒有人敢買，現在房價太貴了。”范小沖覺得，商品房價格太貴是很多購房者鋌而走險、購買“小產權房”的一個重要原因。

　　與主張嚴厲清查“小產權房”不同，中國社會科學院研究員曹建海則代表了另外一種觀點。“我認為應該支持它，它代表的是農民的利益。”曹建海說。

　　“我們正在對‘小產權房’進行摸底調查，至于今后具體怎么處置，現在說不好，要等調查完了之后再進行研究。”6月28日，北京市國土局有關部門負責人在接受中國經濟時報記者采訪時說。

　　在記者請其預測時，這位負責人表示，目前違規建設的“小產權房”項目可能將面臨兩種命運：一種情況，如果是占用農田蓋房子的，肯定將會被鏟掉、推倒；還有一種情況，如項目符合規劃，同時本身是建設用地，可能還會有一定余地。后一種情況若保留，使之合法化，補辦合法手續，該罰款的還將罰款，同時還須交納土地出讓金。“這只是我個人的一種推測。”這位負責人說，由于情況比較復雜，他也不敢妄下定論。

　　“小產權房”究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿懸念，人們拭目以待。 (周雪松)