筆者認為，相對于合法開發、銷售、流轉的商品房而言，那些因種種原因無法取得房產證的“小產權房”稱為“非產權房”或許更為準確

　　隨著上月底建設部以“風險提示”的方式向公眾警告了購買集體土地上房屋的風險后，“小產權房”驟然成為近期房地產新聞的焦點。查閱相關資料，筆者發現，“小產權房”只是一個約定俗成的稱謂，并非法定術語，按現行規定無法取得合法的房屋產權證是其本質特征。筆者認為，相對于合法開發、銷售、流轉的商品房而言，那些因種種原因無法取得房產證的“小產權房”稱為“非產權房”或許更為準確。

　　陽光下的“灰色市場”

　　目前市場上的“非產權房”主要有兩種，一種是在集體土地上建造并對外出售的房屋，時下流行的“小產權房”主要指的就是這類房屋；另一種是在國有劃撥土地上建造并對外出售的房屋，盡管是國有土地，但由于土地使用權為劃撥取得，不符合現行商品房開發建設的規定，實際上也極難辦理出房產證。

　　“非產權房”并非樓市中的新生事物。早在上世紀90年代那輪房地產開發高潮中，海南、福建及部分一線城市都曾出現過“非產權房”。后來隨著樓市步入低谷，其中不少還成了“爛尾樓”，今天有些海邊、湖邊的破舊別墅就是當年那些房屋中的一員。十多年來，“非產權房”一直伴隨著正規的商品房市場悄然成長，并集中存在于一線城市的城郊接合部。今年，北京的“小產權房”之所以引起管理部門如此大的關注，一個主要的原因是房價持續走高的情況下，其成交量快速放大，并引起越來越多人的購買興趣。

　　在“非產權房”建設、銷售中，可見一些村民委員會或鄉鎮一級政府的身影。目前，“非產權房”的開發模式主要為：村民委員會或鄉鎮一級政府負責拿地，投資商出錢，二者聯手建造房屋；然后由村民委員會、鄉鎮一級政府或其下設的建設管理辦公室等名義對外銷售，并出具購房發票、銷售合同甚至是村鎮私自制作的房屋產權或使用權證作為購房人的買房憑證。這其中，最為常見的方式是，一些村鎮以舊村改造、新農村建設等名義立項，獲得規劃審批，以超過村民實際家庭數多得多的數量申請用地指標，然后將多建造出的房屋出售。

　　盡管有些羞羞答答，但“非產權房”的信息還是觸手可及，如不少網站中不斷閃耀的“小產權”樓盤介紹、報刊分類廣告中的銷售熱線以及朋友間的口口相傳。這一切又極有可能促使“非產權房”成交量的繼續上升，但與此同時，風險也正在不斷積聚之中。

　　低房價后的高風險

　　“非產權房”便宜，是因為沒有交土地出讓金、土地增值稅、契稅等稅費。從目前市場上的數據來看，“非產權房”的價格一般為同類地段同類房屋的50%左右，甚至更低。但在低房價的背后，是眾人不能漠然的高風險。

　　購房人無疑是“非產權房”風險的最大承受者。沒有房產證，意味著購房人不能轉讓、出售自己所購房屋，而且其對房屋占有、使用的權利在法律上受到何種程度的保護也尚有爭議。不僅如此，“非產權房”沒有質量、按期交付等售后保證。如果房屋不能建設完工，購房者已付房款也很有可能難以討回。

　　按照法律規定，農村土地一般歸村集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發、建設，須先經國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發商，開發商須向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房銷售。“非產權房”買賣合同因違法屬于無效合同，如果將來發生糾紛或者房屋拆遷，購房人的權益受到保護的程度也很有限。

　　“非產權房”的購買主體多樣化，既有高收入階層，也有無法在城里買起房的中低收入家庭；既有外地務工者，也有城里退休人員。萬一將來因房屋發生糾紛，比較容易成為影響穩定的社會問題。

　　此外，作為一個“灰色市場”，“非產權房”還會對正常的房地產市場產生不利的影響。姑且不論，“非產權房”的銷售是否存在對正規開發商的不正當競爭問題，但肯定影響到正常房地產市場的交易秩序。這種變相的雙軌制最終傷害的是整個房地產市場。

　　值得注意的是，目前有些省市正在進行農村土地流轉改革，其方法一般是，先在農村建造成片樓房，讓農民集中居住，農民搬遷后騰出來的宅基地被復墾成為耕地，由于耕地增加，當地政府獲得新的建設用地指標，并在城郊結合地帶將拿到的土地進行工業廠房或商品住宅的開發。在這一過程中，既要防止“非產權房”的批量出現，也要重視對農民合法權益的保護，不能只顧眼前利益，忘了長遠發展。

　　封堵，還是疏導？

　　“非產權房”何去何從？這已成為擺在管理部門案頭的一個迫切問題。

　　目前，對“非產權房”我國是“有法可依”的。《城市房地產管理法》、《土地管理法》等對這一問題均有明確規定。但十多年來，“非產權房”的問題并沒有被相關部門足夠重視，可以說，某種程度上存在執法不嚴的情況。

　　管理主體不明是造成已往執法不嚴的原因之一。對“非產權房”，國土資源部、建設部是最有管理權限的兩個部門。國土資源部有權對“非產權房”的違法用地進行管理，建設部有權對“非產權房”的銷售行為進行執法。還有一個需要考慮的因素是，“非產權房”還可能與農業部門有關，加之其違規行為與一些村集體經濟組織或鄉鎮一級政府有關，這也一定程度上加大了執法的難度。

　　但在依法治國的今天，無論是維護法律的尊嚴，還是保障房地產市場的有序發展，對“非產權房”的違法行為都應該嚴格追究。

　　封堵并不是解決“非產權房”問題的唯一答案，疏導更為需要。“非產權房”的熱銷，一方面反映出越來越多的人難以承受持續走高的房價；另一方面也折射出一些省市在中低價房、經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設上的裹足不前。如果不能解決這兩個根源，即使我們封堵了“非產權房”，也還會有其他的替代房屋類型或問題出現。

　　此外，對已銷售的“非產權房”如何處理，如果發生糾紛對各方如何保護？這些也都是非常棘手的問題。現在有不少人買“非產權房”，一是出于法不責眾的心理，還有一種是冀望將來法規變化了，說不定可以拿到房產證。但一旦整個樓盤銷售完畢，“非產權房”的投資商可能就關門大吉，村民委員會或鎮政府分配到的利潤也可能用到急需的地方，到那時發生糾紛，可能購房者會維權無門。

　　要治愈“非產權房”這一房地產市場中的“畸形兒”，除了“風險提示”，無疑還有更多的工作等著管理部門去做。(陶樂陽)